Audit patrimonial

Nos 5 conseils face aux prévisions des analystes en Israël

4 décembre 2023 Meir Benichou Audit Patrimonial, Gestion de patrimoine  

Face aux prévisions des analystes, voici la vision de Herez Israël dans ce contexte. Nous vous conseillons des solutions maison à adopter, en Israël.
Cela ne remplace pas un rendez-vous, impératif pour un accompagnement sur-mesure, mais cela donne une idée de l’étendue des opportunités en Israël.

 

 

1- L’immobilier

investir Israël

 

Prévision : renouvellement de la demande, fort intérêt par les locaux mais aussi les étrangers (recrudescence de l’Alya). Rebattement des cartes entre le Nord/Centre/Sud d’Israël.

 

Notre conseil : se positionner sur des pépites comme Beer Sheva (ville à fort potentiel) ou des projets en amont/en cours de livraison pour profiter de prix très attractifs.

2- Taux d’intérêt

 

Prévision : baisse des taux d’intérêt au premier semestre 2024, le taux d’inflation à peine au-dessus de la fourchette cible annuelle de 1 à 3%.

Notre conseil : privilégier des classes d’actif non indexées pour ne pas subir l’impact de la baisse des taux. Par exemple, de la dette privée à taux fixe, autour de 8% par an.

 

3- Marchés financiers

investir en Israël

Prévision : les marchés anticipent une baisse des taux. Mécaniquement, le marché actions israélien va retrouver de sa superbe. Ajoutons à cela la valorisation attractive du marché

 israélien.

 

Notre conseil : diversifier son portefeuille. Profiter des points d’entrée bas, s’exposer aux actions israéliennes (exemple : secteur bancaire, certaines mid cap sur la cybersécurité). Privilégier les obligations datées, sous pondérer son exposition aux fonds monétaires.

4- Startups

Prévision : il est encore trop tôt pour se prononcer malgré la poursuite des levées de fonds mais Israël reste par son essence la start up nation.

Notre conseil : s’intéresser à des fonds solides diversifiés multi secteurs plutôt que d’investir sur une seule entreprise. Les coups durs portés aux valorisations révèlent de plus des points d’entrée intéressants.

 

 

5- Alya

Alya Israël

Prévision : vague d’immigration attendue à l’été 2024. Cinq fois plus de dossiers d’Alya ouverts en France en octobre 2023 par rapport à octobre 2022 d’après l’Agence Juive. 50 à 70% des dossiers vont au bout du processus.

 

Notre conseil : une fin de guerre est toujours synonyme de reconstruction. Comment se préparer dès à présent à ce nouveau cycle ? En réalisant un audit patrimonial pour organiser une Alya en protégeant sa famille.

Conclusion

Nous restons à votre disposition pour toute question ou rendez-vous.

Contactez-nous par mail via herez.israel@herez.com ou en remplissant le formulaire ci-dessous.

 

Achevé de rédiger le 03 décembre 2023.

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    Jerusalem immobilier

    Israël Jarmon : une façon accessible de parvenir à la propriété près de Jérusalem

    25 novembre 2023 Meir Benichou Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière  

    Un projet immobilier à Mitspe Yehouda, nouvelle ville à quelques kilomètres du centre de Jérusalem, est en train de voir le jour. Nous avons interviewé Israël Jarmon, , le directeur commercial pour le public francophone sur les avancées de ce projet.

    Herez Israël. Pouvez-vous dresser un état des lieux du projet ?

    En février dernier, le gouvernement a approuvé la régularisation de neuf implantations dans le Shomron, dont Mitspe Yehouda, et a demandé l’avancée des autorisations de construction. L’obtention d’un TABA (le document qui précisera définitivement les droits de construction et permettra l’émission des permis de construire) est estimée à deux ans. Les plans sont en préparation chez l’architecte. Il y a eu de plus plusieurs rendez-vous avec la commission régionale du Goush Etsion. Le projet avance bien.

     

    Pensez-vous que la guerre va accélérer ou au contraire freiner ce processus ?

    La politique est un élément majeur du projet. Deux forces pourraient s’y opposer : d’une part la gauche israélienne et d’autre part une politique américaine restrictive. Aujourd’hui, la gauche recule énormément pour des raisons évidentes.

    Concernant les Etats-Unis, qui sont actuellement de notre côté, ils n’oseront pas interdire à moyen terme des projets de construction pour loger des populations juives. Les républicains comprennent bien que la « judaïsation » du territoire est obligatoire.

    De plus, la carte d’Israël va sûrement être modifiée. À la suite de ce traumatisme national, les habitants ne voudront pas forcément vivre aux alentours de Gaza. Israël n’a pas d’autre choix que de purifier cette zone du « cancer » Hamas. Mais cela ne va pas durer trop longtemps compte tenu du lourd tribut de la guerre. Le retour à la vie normale impliquera de reloger des Israéliens voire de loger de nouvelles personnes. Les juifs du monde entier vivent aussi un traumatisme face à la haine. Ils observent qu’Israël est capable de reprendre le contrôle de la situation et protéger ses habitants, ce qui n’est pas le cas de la plupart des pays occidentaux.

     

    Israël est capable de reprendre le contrôle de la situation et protéger ses habitants, ce qui n’est pas le cas de la plupart des pays occidentaux.

    Pouvez-vous nous donner la valorisation récente donnée par les experts des parcelles à la vente ?

    Mitspe Yehouda

     

    La rareté de l’immobilier en Israël fait que les prix sont exorbitants. Notre projet est une façon accessible de parvenir à la propriété, non loin de la ville sainte. La dernière expertise officielle fixe un prix de la parcelle en l’état actuel à 520.000 nis et une fois le TABA obtenu à 750.000 nis. Nous avons la possibilité aujourd’hui de proposer un nombre limité de parcelles au prix de 240.000 nis inférieur au prix du promoteur qui vend à ce jour à 260.000 nis actuellement, cela grâce à notre prise de position très en amont sur ce projet.

    La rareté de l’immobilier en Israël fait que les prix sont exorbitants.

    Quelles sont les leçons à tirer de cette guerre ?

    D’un point de vue politique, la meilleure des guerres est la construction car c’est la seule façon de créer des villes juives et protéger la population. Ce qui s’est passé le 7 octobre est la conséquence d’une désoccupation d’un terrain. Concernant le sud-est de Jérusalem, le terrain est vide. Mitspe Yehouda est censé devenir une ville de plus de 200.000 habitants entre notre terrain privé et le terrain gouvernemental. Cela représente 4.000 dunam, 40.000 appartements, une autoroute à 4 voies qui va de Jérusalem à Mitspe Yehouda et qui continue jusqu’à Arad.

    D’un point de vue politique, la meilleure des guerres est la construction

    Votre conseil pour les francophones ?

    Il faut réaliser qu’il s’agit d’une réelle opportunité. Une nouvelle ville en Israël, qui plus est près de Jérusalem pour une somme modique… La parcelle donne le droit de construire un appartement de 100 m² pour environ un million de shekel, ce qui est rare en Israël. La valorisation attendue promet d’être très intéressante. D’autant plus s’il l’on prend en compte la démographie importante d’Israël couplée à une potentielle forte Alya depuis les évènements.

    La genèse du projet

    Le gouvernement avait autorisé la construction de ce projet dès 1984, mais faute de construction, cette autorisation est devenue caduque. L’acquisition des terres de Mitspe Yehouda a pris fin en 2014 : une partie appartient à l’Etat et l’autre est une terre privée. Le terrain d’appartenance privée concerne le projet référencé. L’équipe en place est très dynamique et participe activement à l’accélération des autorisations sur le terrain. Pour plus d’informations retrouvez notre précédente interview ici.

    Interview réalisée le 20 novembre 2023

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      • Negev
        Le sud d’Israël a été sauvagement attaqué le 7 octobre dernier. Nous avons souhaité faire un état des lieux avec Sandy Madar, fondatrice de NEGEV INSIDE et spécialiste de l’immobilier dans le sud. S’il est pour le moment difficile de se projeter, la spécialiste du Negev conseille pour celles et ceux qui ont la capacité d’investir dans cette zone, [...]
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        Communiqué de presse – Mai 2023 Nous assistons aujourd’hui à un point d’inflexion sur les prix de l’immobilier israélien. Il s’agit donc d’un moment intéressant pour surpondérer la place de l’immobilier dans son patrimoine. Fort de ce constat et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël […]

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      Negev

      Sandy Madar : focus sur l’immobilier dans le Negev au sud d’Israël

      21 novembre 2023 Meir Benichou Gestion de patrimoine, negev, Stratégie immobilière  

      Le sud d’Israël a été sauvagement attaqué le 7 octobre dernier. Nous avons souhaité faire un état des lieux avec Sandy Madar, fondatrice de NEGEV INSIDE et spécialiste de l’immobilier dans le sud. S’il est pour le moment difficile de se projeter, la spécialiste du Negev conseille pour celles et ceux qui ont la capacité d’investir dans cette zone, en profitant du taux de change eur-nis intéressant et de la période propice à la négociation. Sandy Madar porte un message optimiste fort et pense fermement qu’après cette guerre le Neguev fleurira plus que jamais, dans un cadre encore plus sécurisé.

      Herez Israël. Quelle place a le Negev en Israël ?

      Sandy Madar. Il a une place stratégique.

      Le Negev est une zone désertique dans le sud d’Israël, qui représente quasiment deux tiers du pays, avec une population de moins d’un million d’habitants concentrée principalement dans la partie Nord-Ouest. Il s’agit tout d’abord d’une zone test pour développer la technologie du désert (Desert Tech) principalement sur les sujets tel que l’eau, l’agriculture, l’énergie et les infrastructures.

      De plus, le Negev représente un point névralgique pour le renforcement de l’indépendance d’Israël. On l’a bien vu, il existe encore des peuples qui remettent en cause l’existence d’Israël. D’un point de vue interne, Israël présente une démographie importante. Il n’est pas possible de concentrer l’ensemble de la population dans le centre du pays. Il est donc nécessaire de développer cet espace notamment pour une amélioration de la qualité de vie.  

      Enfin, depuis 2005, plus de 20 milliards de shekels ont été investis par le gouvernement dans le Negev. Beer Sheva, sa capitale, est la deuxième plus grande ville d’Israël. Ville universitaire, parc high-tech, futur quartier militaire cyber, nouvel hôpital… Les infrastructures, l’emploi et l’éducation y sont en pleine évolution.

      carte Israël Le Negev en rouge sur la carte.

      Quelles sont les conséquences de la guerre pour le moment dans cette zone ?

      Etant donné l’attaque surprenante qui a eu lieu il y a un mois à l’ouest du Negev, à la frontière de Gaza, l’activité en général est au ralenti.

      Cette attaque a des conséquences graves au niveau :

      1. Du déplacement des familles du Sud vers le centre du pays
      2. De l’agriculture non prise en charge
      3. De l’arrêt des chantiers immobiliers avec les travailleurs palestiniens
      4. De la circulation réduite dû au nombre important de roquettes dans cette zone

      L’activité en général est au ralenti

      Quel regard portez vous en tant qu’experte sur l’avenir de l’immobilier dans le sud ?

      Nous avons commencé cette guerre par un bilan désastreux. Mais après chaque évènement tragique de l’Histoire nous observons de nombreuses opportunités. A chaque krach boursier, quand la courbe atteint son seuil de tolérance, elle finit toujours par remonter de plus belle.

      Le manque de visibilité de cette guerre enlève la confiance aux investisseurs. Le cycle économique reste à mon avis un cycle avant tout psychologique très fort.

      Dès aujourd’hui, il existe des opportunités à saisir du fait du renforcement de l’euro et de l’assouplissement des négociations en matière d’achat de biens immobiliers étant donné le contexte.

      Plaçons nous après-guerre, où le Negev deviendra l’emblème de l’investissement par excellence.

      Après chaque évènement tragique de l’Histoire nous observons de nombreuses opportunités

      Citez nous une ville dans le Negev qui pour vous saura se relever post guerre

      Beer Sheva sans hésiter. Rappelons qu’avant l’éclatement, la ville de Béer Sheva, la deuxième plus grande ville du pays après Jérusalem, était en effervescence. De nombreux projets, des chantiers actifs, des demandes de permis auprès de la mairie… Nous pouvons citer par exemple la finalisation de la base militaire pour le pôle Cyber, l’agrandissement du Park High Tech ou encore les fondations de Kiryat Modiin (le centre d’Informations de Tsahal).

      Concernant l’immobilier, Beer Sheva a bondi de plus de 40% depuis 2010, au même titre que le prix moyen d’un appartement en Israël. S’il était possible d’acheter dans un projet neuf autour de 16,000 shk/m², Israël s’attend après la guerre à une très forte augmentation des investissements et donc mécaniquement à des prix plus élevés. Les investissements sont toujours une question de cycle, il faut savoir quand rentrer sur les marchés ! Le timing est selon nous plus que pertinent, avec une forte possibilité de négocier et un marché momentanément piloté par les acheteurs.

      Le timing est selon nous plus que pertinent

      Merci Sandy, nous pensons aussi qu’après une année 2023 atone sur l’immobilier, cette période est propice pour investir le marché. Car une sortie de guerre est toujours synonyme de construction et de reprise.

       

      Contactez-nous pour recevoir les projets que nous avons retenus.

       

      Interview réalisée en novembre 2023.

       

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          Communiqué de presse – Mai 2023 Nous assistons aujourd’hui à un point d’inflexion sur les prix de l’immobilier israélien. Il s’agit donc d’un moment intéressant pour surpondérer la place de l’immobilier dans son patrimoine. Fort de ce constat et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël […]

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        immobilier Jerusalem

        Olivier Ejnes : Le marché immobilier de Jérusalem est un marché unique

        10 septembre 2023 Meir Benichou Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière  

        Avec 30 ans d’expérience dans la construction et l’immobilier, Dovi Hemli et Olivier Ejnes ont fondé Capital Invest, spécialisé dans le secteur de la construction et de l’immobilier de luxe en Israël. Depuis trois ans, la Maison Herez les accompagne sur une opération de construction immobilière dans le cadre d’un projet de renouveau urbain mis en place par l’Etat. Cette opération est située en plein cœur de Jérusalem, près du quartier huppé de la Moshava. À l’occasion des préventes de certaines unités, nous avons interviewé Olivier Ejnes sur les spécificités du marché immobilier de Jérusalem.

        Herez Israël. Qui sont les investisseurs du marché immobilier de Jérusalem ?

        Olivier Ejnes. Le marché immobilier sur lequel nous travaillons est unique. Nos clients sont, en général, des Juifs orthodoxes étrangers. Beaucoup proviennent des Etats-Unis. Ce ne sont pas à proprement parler des investisseurs, mais plutôt des acheteurs qui sont attachés à la Ville Sainte et qui ressentent le besoin d’y acheter quelques mètres carrés. Pour eux, le prix n’est pas un obstacle. La clientèle américaine ne se soucie pas du prix, nous pouvons en effet le voir pendant la période des fêtes juives où les locations d’appartements peuvent atteindre les 50 000 dollars la semaine pour pouvoir loger dans certains quartiers de Jérusalem.

        « Le dollar s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour les Américains »

        Quels sont les volumes et les prix en 2023, comparés à l’année 2022 ?

        L’année 2023 ne connait pas de baisse par rapport à 2022. Il y a toujours autant de demande voire plus, mais attendons la fin de l’année pour le confirmer. D’autant plus que la population américaine se rattrape après avoir été éloignés durant la période « corona ». À cela s’ajoute le dollar qui s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour eux.

        Comment expliquer cette différence par rapport aux autres villes israéliennes où l’attentisme est de mise ?

        Dans un contexte de crise et de hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier en Israël a connu un ralentissement généralisé. Les Israéliens ne se précipitent pas vers les banques pour financer l’achat d’un bien immobilier. Or les villes comme Ashkelon, Ashdod, Netanya… sont des villes où le client est local. À l’inverse, Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… Ces étrangers ont suffisamment de fonds pour acquérir un bien immobilier. Certains américains demandent des financements bancaires, mais ce sont pour des raisons fiscales. Il existe toujours des acheteurs qui achètent « cash » un bien à 20 millions de shekels par exemple.

        Quelle tendance observez-vous sur la typologie de clientèle sur ce marché ?

        Nous observons depuis plusieurs années un rajeunissement de notre clientèle. Alors que l’achat d’une résidence secondaire concernait plutôt les retraités ou les personnes bien avancées dans leurs carrières, il y a désormais de plus en plus de jeunes. Il s’agit de trentenaires ayant fait un exit dans la High Tech ou ayant réussi dans l’immobilier aux Etats-Unis, par exemple, qui peuvent acheter des biens à 10 ou 15 millions de shekels.

        «Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… »

        Quelles sont vos prévisions pour les années à venir sur ce marché ?

        Elles sont très positives. Il s’agit d’un marché où le besoin de détenir un bien en Israël est grandissant et va de pair avec la montée de l’antisémitisme dans le monde.

        Un dernier mot sur vos projets en cours et les premiers retours que vous observez ?

        immobilier Jerusalem

        Vous êtes un de nos fidèles collaborateurs et nous vous en remercions. Nous sommes très enthousiastes sur nos projets, notamment le projet Hamaguid dont la construction débutera fin 2023. Entre le dépôt du dossier à la banque et la validation des projets, nous observons une augmentation des prix de 25 à 30%. Les préventes de quelques unités, négociées spécialement pour la Maison Herez, seront bientôt clôturées et nous vous invitons à vous y intéresser de plus près.

         

        Interview réalisée en septembre 2023.

         

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          • Eli Haddad Ashdod

            Communiqué de presse – Mai 2023 Nous assistons aujourd’hui à un point d’inflexion sur les prix de l’immobilier israélien. Il s’agit donc d’un moment intéressant pour surpondérer la place de l’immobilier dans son patrimoine. Fort de ce constat et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël […]

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          Le Forum du Patrimoine – L’influence d’Israël dans le monde de demain

          3 juillet 2023 Meir Benichou Gestion de patrimoine, News, Nos évènements  

          Le traditionnel Forum du Patrimoine organisé par Herez Israël et la CCIIF s’est tenu le 27 juin 2023 à la Bourse de Tel-Aviv.

          L’influence d’Israël dans le monde de demain

          Le Forum du patrimoine est un évènement organisé annuellement à Tel-Aviv par notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine Herez Israël. Il propose aux particuliers francophones un accès privilégié à des expert(e)s présent(e)s en Israël et à des thématiques patrimoniales d’actualité.

          Le 27 juin 2023, la 6ème édition du Forum du Patrimoine s’est tenue à la Bourse de Tel-Aviv. Sous l’égide de la Chambre de Commerce Israël-France, ce moment d’échanges et de réflexions stimulantes a réuni près de 150 personnes. Nous souhaitons exprimer notre gratitude à toutes celles et ceux qui ont participé à cette soirée.

          Nous tenons de plus à remercier chaleureusement nos éminents speakers qui ont partagé leurs connaissances et expertises autour du thème de l’influence d’Israël dans le monde de demain. Au programme : un fonds VC, une fintech israélienne, un média international ainsi que plusieurs spécialistes du patrimoine se sont succédés au pupitre.

          Nous vous proposons dans le corps de cet article les points saillants de la soirée à travers cette synthèse illustrée. Nous restons disponibles si vous souhaitez prendre rendez-vous, sans engagement, pour vous conseiller dans vos problématiques patrimoniales.

          L’influence des médias et de l’innovation israélienne

          Maor BTB I24

           

          • Frank Melloul, PDG d’I24 News nous a parlé de la genèse de ce média, de ses enjeux et impacts internationaux.
          • Eric Elalouf, founding partner et CIO du fonds VC Maor, a quant à lui évoqué les secteurs clés de la Tech israélienne comme la cybersécurité et l’IA, ainsi que les défis des innovations.
          • Alon Katz, co-CEO de Be The Bank, a présenté cette fintech soutenant les PME israéliennes. Aujourd’hui, cette plateforme de crowdlending compte près de 3 milliards de shekels destinés aux prêts aux entreprises, à des taux intéressants pour les investisseurs.

          Observations du marché israélien et nouvelles pratiques du métier

          Enfin, comment tirer profit des nouvelles technologies dans les métiers du patrimoine ? Trois experts ont répondu à la question en mettant en avant les limites du digital et l’importance du conseil pour un accompagnement sur mesure.

          forum Herez

           

          • Laurent Perez, directeur général de Herez Israël, a conseillé une allocation stratégique type et comment se faire accompagner sur différentes classes d’actifs en Israël (immobilier, actions, private equity…)
          • Moshé Assuline, expert-comptable et fondateur d’Assuline & co, a évoqué l’optimisation de l’impôt sur les plus-values immobilières ou encore les montages en vue de la fin des 10 ans d’exonération pour les Olim Hadachim.
          • La digitalisation bancaire est inévitable. Emmanuel Seror, directeur du développement clientèle francophone de la Banque Mizrahi Tefahot, a mis en avant la pertinence d’un modèle hybride, entre encouragement aux innovations et accessibilité pour tous les clients.

          Conclusion

          Nous remercions nos partenaires pour leurs précieux soutiens.

          Nous restons à votre disposition pour toute question ou rendez-vous. Nous restons ouverts durant l’été.

          Contactez-nous par mail via herez.israel@herez.com ou en remplissant le formulaire ci-dessous.

           

          Achevé de rédiger le 06 juillet 2023.

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            • Eli Haddad Ashdod
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            Eli Haddad Ashdod

            Immobilier : partenariat Groupe Eli Haddad x Herez Israël

            7 mai 2023 Meir Benichou Club Deal, Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière  

            Communiqué de presse – Mai 2023

            Nous assistons aujourd’hui à un point d’inflexion sur les prix de l’immobilier israélien. Il s’agit donc d’un moment intéressant pour surpondérer la place de l’immobilier dans son patrimoine.

            Fort de ce constat et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël signe un partenariat aux conditions exclusives avec Eli HADDAD, avocat-notaire.

            Groupe Eli HADDAD :
            Maître Eli HADDAD ouvre son cabinet en 1997 en plein cœur du quartier de la city à Ashdod. Spécialisé dans le droit foncier, son cabinet est aujourd’hui un acteur de premier plan regroupant une équipe de plus d’une trentaine de professionnels.
            En parallèle, et depuis 25 ans, Eli HADDAD a une activité de commercialisation et promotion de projets immobiliers faisant de lui un des acteurs majeurs dans tout le pays.
            L’objet de ce partenariat est de proposer aux clients du cabinet Herez Israël d’investir dans un club deal avec Eli HADDAD et ses équipes sur des projets à forte valeur ajoutée aux revenus récurrents et intéressants.
            « Nous sommes ravis d’annoncer notre partenariat avec le multi family office Herez Israël. Ensemble, nous unissons nos forces et nos expertises pour offrir des solutions immobilières innovantes à nos clients. » – Me Eli Haddad

            Laurent Perez, Directeur Général de Herez Israel poursuit :

            « Cette collaboration nous permet de rester à l’avant-garde du marché en combinant notre savoir-faire avec celui d’Eli Haddad et nous adapter à un marché en constante évolution. »

            Herez Israël, filiale d’Herez, groupe français de premier plan spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine, a été créée pour renforcer la proximité avec nos clients désormais installés en Israël, et plus largement, proposer une offre de services sur mesure aux francophones intéressés par l’investissement en Israël.

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