Dr Emmanuel Navon : à quoi ressemblera l’Israël d’après-guerre ?

Dr Emmanuel Navon est un universitaire renommé, spécialiste en sciences politiques et en relations internationales. Depuis près d’un an, il est CEO de ELNET-Israël, une ONG qui promeut les relations entre Israël et l’Europe. Nous lui avons posé nos questions pour brosser le portrait de l’Israël d’après-guerre.

Herez Israël. A quel moment aura lieu la fin de guerre ?

Dr Emmanuel Navon. Il existe un flou sur ce que constitue la fin de la guerre. Est-ce que cela signifie l’élimination de Yahya Sinwar et de Mohammed Deïf ? Un accord avec le Qatar moyennant la libération de tous les otages ? Ce qui semble se dégager, ce sont des opérations de haute intensité, depuis le début des opérations terrestres, qui devraient se poursuivre jusqu’au milieu du mois de janvier. Nous pouvons nous attendre ensuite à des opérations de plus faible intensité, avec une zone tampon et des interventions ponctuelles dans la bande de Gaza.

Israël gardera-t-elle le contrôle sur Gaza ?

Israël conservera sa liberté d’action sur le pan militaire dans la bande de Gaza, comme en Judée-Samarie. Si Israël parvient à décapiter politiquement le Hamas, alors il n’y aura plus de gouvernement local, mais un gouvernement militaire israélien ne pourra être que temporaire. Une autorité mandataire, cogérée avec les pays arabes qui ont normalisé leurs relations avec Israël, est cependant à prévoir jusqu’à ce que des élections aient lieu et un gouvernement gazaoui soit établi.

Peut-on s’attendre à une guerre de même ampleur que Gaza au Liban ?

L’attentisme et la passivité qui ont produit le 7 octobre appartiennent désormais au passé. La guerre a révélé au-delà de tout doute que la stratégie défensive ne fonctionne pas et ne sera plus acceptée par les Israéliens. Il faut donc s’attendre à une opération militaire israélienne au Liban.

Israël peut-elle compter sur un soutien indéfectible de la part des Etats-Unis ?

La position du Président Biden est très claire : les Etats-Unis soutiennent toute opération militaire qui empêcherait la répétition du 7 octobre. Cela donne donc à Israël une très grande liberté d’action, moyennant cependant plus d’efforts du côté de l’aide humanitaire.

Sans un Israël fort et redouté par ses ennemis, aucun Juif dans le monde n’est en sécurité

Quand est-ce qu’un nouveau gouvernement en Israël pourrait voir le jour ?

Il est encore trop tôt pour en parler. Benny Gantz lui-même ne sait pas quand il quittera le cabinet de guerre. Il est cependant évident que de nouvelles élections auront lieu courant 2024.

La solidarité de la société israélienne qu’on observe depuis le début de la guerre va-t-elle perdurer ?

 

Israël guerreNous le savons, à la veille de la guerre la société israélienne était très divisée. Aujourd’hui, nous observons une grande solidarité nationale. Mais les divisions referont surface après la guerre. Beaucoup d’Israéliens ont néanmoins compris que les divisions ont des effets dévastateurs. Il faut apprendre à se « disputer » autrement et se souvenir que nous avons un pays en commun.

Il faut apprendre à se « disputer » autrement et se souvenir que nous avons un pays en commun

La réforme judiciaire, interrompue par la guerre, avait en effet énormément divisé la société israélienne. Quel est votre avis là-dessus ?

La réforme judiciaire a été taillée sur mesure pour Netanyahou, qui avait toujours fait l’éloge de l’indépendance de la Cour Suprême jusqu’à sa mise en examen.  La tension sociale n’était donc pas autour de la réforme mais autour de Netanyahou . Après la guerre, il faudra avoir une convention nationale et un débat apaisé sur une réforme équilibrée et consensuelle du système judiciaire.

Après la guerre, il faudra avoir une convention nationale et un débat apaisé sur une réforme équilibrée et consensuelle du système judiciaire

D’après le ministère israélien de l’immigration, la volonté d’Alya (immigration vers Israël) par les familles françaises a augmenté de plus de 400 % depuis le 7 octobre. Ce regain d’intérêt est-il une simple tendance ou se transformera en réalité ?

L’Alya est une démarche personnelle. Se poser des questions en temps de crise est normal. D’une manière générale, la guerre a démontré que sans un Israël fort et redouté par ses ennemis, aucun Juif dans le monde n’est en sécurité. C’est une leçon fondamentale de cette guerre.

L’économie israélienne va-t-elle pouvoir reprendre rapidement ?

Avant la guerre, les investissements étaient déjà au ralenti du fait des tensions sociales et des incertitudes autour de la réforme judiciaire. La guerre coûte cher, de nombreux acteurs économiques actifs sont mobilisés, et des secteurs entiers tels que la restauration et le tourisme sont très touchés. Remettre les comptes au vert prendra du temps. L’économie israélienne, qui a prouvé sa capacité à se ressaisir après la seconde Intifada, a de nombreux avantages comparatifs et une forte valeur ajoutée.

Interview réalisée le 25 décembre 2023

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    Communiqué : Fusion Maison Herez & Groupe Cyrus

    Communiqué – Paris, le 7 décembre 2023

    Groupe CYRUS et Maison HEREZ entrent en négociations exclusives en vue de créer l’acteur indépendant de référence de la gestion privée et de la gestion de fortune en France.

     

    Laurent Perez, directeur général de la filiale Herez Israël, déclare : “C’est avec une immense fierté que je partage aujourd’hui une excellente nouvelle qui marque une étape majeure dans le secteur de la gestion de patrimoine en France. À savoir la fusion prochaine entre Groupe CYRUS et Maison Herez, créant ainsi un acteur indépendant de tout premier ordre dans le domaine de la gestion privée et de la gestion de fortune en France. Cette alliance stratégique représente bien plus qu’une simple fusion d’entreprises – elle incarne une convergence de valeurs, d’expertises et d’engagements envers l’excellence dans le service à nos clients. Ensemble, nous combinons nos forces pour offrir des solutions innovantes et sur mesure à nos clients. Ces derniers sont les grands victorieux de ce nouveau chapitre passionnant qui commence !

     

    Nous vous transmettons les mots du président de la Maison Herez, Patrick Ganansia.

     

    Madame, Monsieur, 

    Depuis de nombreuses années, vous nous accordez votre confiance pour la gestion de votre patrimoine. Votre fidélité nous a permis de grandir et de proposer à d’autres professionnels, chaque année, de nous rejoindre. 

    Aujourd’hui, j’ai le plaisir de vous annoncer notre rapprochement avec un autre acteur majeur de la gestion de Patrimoine : Cyrus Conseil. Meyer Azogui, son dirigeant et moi-même, partageons le même métier, les mêmes valeurs humaines et nous nous apprécions depuis 25 ans.  

    Cette union basée sur une culture forte et des valeurs communes est avant tout une aventure humaine fondée sur la confiance et la complémentarité. Le sens client, l’expertise et la performance sont les valeurs fondamentales communes à nos deux maisons qui ont été le socle de notre rapprochement. Ensemble, nous serons encore plus novateurs pour répondre à vos attentes et exigences sur nos cinq métiers : le conseil et  l’ingénierie patrimoniale, la gestion financière, les produits structurés, le non coté et l’immobilier. Cette nouvelle aventure, dont vous faites partie, est possible grâce à la confiance que vous nous témoignez et l’ensemble des équipes de Maison Herez se joint à moi pour vous en remercier très sincèrement.

     

     

     

    Herez Israël, filiale d’Herez, groupe français de premier plan spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine, a été créée pour renforcer la proximité avec nos clients désormais installés en Israël, et plus largement, proposer une offre de services sur mesure aux francophones intéressés par l’investissement en Israël.

    Nos 5 conseils face aux prévisions des analystes en Israël

    Face aux prévisions des analystes, voici la vision de Herez Israël dans ce contexte. Nous vous conseillons des solutions maison à adopter, en Israël.
    Cela ne remplace pas un rendez-vous, impératif pour un accompagnement sur-mesure, mais cela donne une idée de l’étendue des opportunités en Israël.

     

     

    1- L’immobilier

    investir Israël

     

    Prévision : renouvellement de la demande, fort intérêt par les locaux mais aussi les étrangers (recrudescence de l’Alya). Rebattement des cartes entre le Nord/Centre/Sud d’Israël.

     

    Notre conseil : se positionner sur des pépites comme Beer Sheva (ville à fort potentiel) ou des projets en amont/en cours de livraison pour profiter de prix très attractifs.

    2- Taux d’intérêt

     

    Prévision : baisse des taux d’intérêt au premier semestre 2024, le taux d’inflation à peine au-dessus de la fourchette cible annuelle de 1 à 3%.

    Notre conseil : privilégier des classes d’actif non indexées pour ne pas subir l’impact de la baisse des taux. Par exemple, de la dette privée à taux fixe, autour de 8% par an.

     

    3- Marchés financiers

    investir en Israël

    Prévision : les marchés anticipent une baisse des taux. Mécaniquement, le marché actions israélien va retrouver de sa superbe. Ajoutons à cela la valorisation attractive du marché

     israélien.

     

    Notre conseil : diversifier son portefeuille. Profiter des points d’entrée bas, s’exposer aux actions israéliennes (exemple : secteur bancaire, certaines mid cap sur la cybersécurité). Privilégier les obligations datées, sous pondérer son exposition aux fonds monétaires.

    4- Startups

    Prévision : il est encore trop tôt pour se prononcer malgré la poursuite des levées de fonds mais Israël reste par son essence la start up nation.

    Notre conseil : s’intéresser à des fonds solides diversifiés multi secteurs plutôt que d’investir sur une seule entreprise. Les coups durs portés aux valorisations révèlent de plus des points d’entrée intéressants.

     

     

    5- Alya

    Alya Israël

    Prévision : vague d’immigration attendue à l’été 2024. Cinq fois plus de dossiers d’Alya ouverts en France en octobre 2023 par rapport à octobre 2022 d’après l’Agence Juive. 50 à 70% des dossiers vont au bout du processus.

     

    Notre conseil : une fin de guerre est toujours synonyme de reconstruction. Comment se préparer dès à présent à ce nouveau cycle ? En réalisant un audit patrimonial pour organiser une Alya en protégeant sa famille.

    Conclusion

    Nous restons à votre disposition pour toute question ou rendez-vous.

    Contactez-nous par mail via herez.israel@herez.com ou en remplissant le formulaire ci-dessous.

     

    Achevé de rédiger le 03 décembre 2023.

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      Israël Jarmon : une façon accessible de parvenir à la propriété près de Jérusalem

      Un projet immobilier à Mitspe Yehouda, nouvelle ville à quelques kilomètres du centre de Jérusalem, est en train de voir le jour. Nous avons interviewé Israël Jarmon, , le directeur commercial pour le public francophone sur les avancées de ce projet.

      Herez Israël. Pouvez-vous dresser un état des lieux du projet ?

      En février dernier, le gouvernement a approuvé la régularisation de neuf implantations dans le Shomron, dont Mitspe Yehouda, et a demandé l’avancée des autorisations de construction. L’obtention d’un TABA (le document qui précisera définitivement les droits de construction et permettra l’émission des permis de construire) est estimée à deux ans. Les plans sont en préparation chez l’architecte. Il y a eu de plus plusieurs rendez-vous avec la commission régionale du Goush Etsion. Le projet avance bien.

       

      Pensez-vous que la guerre va accélérer ou au contraire freiner ce processus ?

      La politique est un élément majeur du projet. Deux forces pourraient s’y opposer : d’une part la gauche israélienne et d’autre part une politique américaine restrictive. Aujourd’hui, la gauche recule énormément pour des raisons évidentes.

      Concernant les Etats-Unis, qui sont actuellement de notre côté, ils n’oseront pas interdire à moyen terme des projets de construction pour loger des populations juives. Les républicains comprennent bien que la “judaïsation” du territoire est obligatoire.

      De plus, la carte d’Israël va sûrement être modifiée. À la suite de ce traumatisme national, les habitants ne voudront pas forcément vivre aux alentours de Gaza. Israël n’a pas d’autre choix que de purifier cette zone du « cancer » Hamas. Mais cela ne va pas durer trop longtemps compte tenu du lourd tribut de la guerre. Le retour à la vie normale impliquera de reloger des Israéliens voire de loger de nouvelles personnes. Les juifs du monde entier vivent aussi un traumatisme face à la haine. Ils observent qu’Israël est capable de reprendre le contrôle de la situation et protéger ses habitants, ce qui n’est pas le cas de la plupart des pays occidentaux.

       

      Israël est capable de reprendre le contrôle de la situation et protéger ses habitants, ce qui n’est pas le cas de la plupart des pays occidentaux.

      Pouvez-vous nous donner la valorisation récente donnée par les experts des parcelles à la vente ?

      Mitspe Yehouda

       

      La rareté de l’immobilier en Israël fait que les prix sont exorbitants. Notre projet est une façon accessible de parvenir à la propriété, non loin de la ville sainte. La dernière expertise officielle fixe un prix de la parcelle en l’état actuel à 520.000 nis et une fois le TABA obtenu à 750.000 nis. Nous avons la possibilité aujourd’hui de proposer un nombre limité de parcelles au prix de 240.000 nis inférieur au prix du promoteur qui vend à ce jour à 260.000 nis actuellement, cela grâce à notre prise de position très en amont sur ce projet.

      La rareté de l’immobilier en Israël fait que les prix sont exorbitants.

      Quelles sont les leçons à tirer de cette guerre ?

      D’un point de vue politique, la meilleure des guerres est la construction car c’est la seule façon de créer des villes juives et protéger la population. Ce qui s’est passé le 7 octobre est la conséquence d’une désoccupation d’un terrain. Concernant le sud-est de Jérusalem, le terrain est vide. Mitspe Yehouda est censé devenir une ville de plus de 200.000 habitants entre notre terrain privé et le terrain gouvernemental. Cela représente 4.000 dunam, 40.000 appartements, une autoroute à 4 voies qui va de Jérusalem à Mitspe Yehouda et qui continue jusqu’à Arad.

      D’un point de vue politique, la meilleure des guerres est la construction

      Votre conseil pour les francophones ?

      Il faut réaliser qu’il s’agit d’une réelle opportunité. Une nouvelle ville en Israël, qui plus est près de Jérusalem pour une somme modique… La parcelle donne le droit de construire un appartement de 100 m² pour environ un million de shekel, ce qui est rare en Israël. La valorisation attendue promet d’être très intéressante. D’autant plus s’il l’on prend en compte la démographie importante d’Israël couplée à une potentielle forte Alya depuis les évènements.

      La genèse du projet

      Le gouvernement avait autorisé la construction de ce projet dès 1984, mais faute de construction, cette autorisation est devenue caduque. L’acquisition des terres de Mitspe Yehouda a pris fin en 2014 : une partie appartient à l’Etat et l’autre est une terre privée. Le terrain d’appartenance privée concerne le projet référencé. L’équipe en place est très dynamique et participe activement à l’accélération des autorisations sur le terrain. Pour plus d’informations retrouvez notre précédente interview ici.

      Interview réalisée le 20 novembre 2023

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        Sandy Madar : focus sur l’immobilier dans le Negev au sud d’Israël

        Le sud d’Israël a été sauvagement attaqué le 7 octobre dernier. Nous avons souhaité faire un état des lieux avec Sandy Madar, fondatrice de NEGEV INSIDE et spécialiste de l’immobilier dans le sud. S’il est pour le moment difficile de se projeter, la spécialiste du Negev conseille pour celles et ceux qui ont la capacité d’investir dans cette zone, en profitant du taux de change eur-nis intéressant et de la période propice à la négociation. Sandy Madar porte un message optimiste fort et pense fermement qu’après cette guerre le Neguev fleurira plus que jamais, dans un cadre encore plus sécurisé.

        Herez Israël. Quelle place a le Negev en Israël ?

        Sandy Madar. Il a une place stratégique.

        Le Negev est une zone désertique dans le sud d’Israël, qui représente quasiment deux tiers du pays, avec une population de moins d’un million d’habitants concentrée principalement dans la partie Nord-Ouest. Il s’agit tout d’abord d’une zone test pour développer la technologie du désert (Desert Tech) principalement sur les sujets tel que l’eau, l’agriculture, l’énergie et les infrastructures.

        De plus, le Negev représente un point névralgique pour le renforcement de l’indépendance d’Israël. On l’a bien vu, il existe encore des peuples qui remettent en cause l’existence d’Israël. D’un point de vue interne, Israël présente une démographie importante. Il n’est pas possible de concentrer l’ensemble de la population dans le centre du pays. Il est donc nécessaire de développer cet espace notamment pour une amélioration de la qualité de vie.  

        Enfin, depuis 2005, plus de 20 milliards de shekels ont été investis par le gouvernement dans le Negev. Beer Sheva, sa capitale, est la deuxième plus grande ville d’Israël. Ville universitaire, parc high-tech, futur quartier militaire cyber, nouvel hôpital… Les infrastructures, l’emploi et l’éducation y sont en pleine évolution.

        carte Israël Le Negev en rouge sur la carte.

        Quelles sont les conséquences de la guerre pour le moment dans cette zone ?

        Etant donné l’attaque surprenante qui a eu lieu il y a un mois à l’ouest du Negev, à la frontière de Gaza, l’activité en général est au ralenti.

        Cette attaque a des conséquences graves au niveau :

        1. Du déplacement des familles du Sud vers le centre du pays
        2. De l’agriculture non prise en charge
        3. De l’arrêt des chantiers immobiliers avec les travailleurs palestiniens
        4. De la circulation réduite dû au nombre important de roquettes dans cette zone

        L’activité en général est au ralenti

        Quel regard portez vous en tant qu’experte sur l’avenir de l’immobilier dans le sud ?

        Nous avons commencé cette guerre par un bilan désastreux. Mais après chaque évènement tragique de l’Histoire nous observons de nombreuses opportunités. A chaque krach boursier, quand la courbe atteint son seuil de tolérance, elle finit toujours par remonter de plus belle.

        Le manque de visibilité de cette guerre enlève la confiance aux investisseurs. Le cycle économique reste à mon avis un cycle avant tout psychologique très fort.

        Dès aujourd’hui, il existe des opportunités à saisir du fait du renforcement de l’euro et de l’assouplissement des négociations en matière d’achat de biens immobiliers étant donné le contexte.

        Plaçons nous après-guerre, où le Negev deviendra l’emblème de l’investissement par excellence.

        Après chaque évènement tragique de l’Histoire nous observons de nombreuses opportunités

        Citez nous une ville dans le Negev qui pour vous saura se relever post guerre

        Beer Sheva sans hésiter. Rappelons qu’avant l’éclatement, la ville de Béer Sheva, la deuxième plus grande ville du pays après Jérusalem, était en effervescence. De nombreux projets, des chantiers actifs, des demandes de permis auprès de la mairie… Nous pouvons citer par exemple la finalisation de la base militaire pour le pôle Cyber, l’agrandissement du Park High Tech ou encore les fondations de Kiryat Modiin (le centre d’Informations de Tsahal).

        Concernant l’immobilier, Beer Sheva a bondi de plus de 40% depuis 2010, au même titre que le prix moyen d’un appartement en Israël. S’il était possible d’acheter dans un projet neuf autour de 16,000 shk/m², Israël s’attend après la guerre à une très forte augmentation des investissements et donc mécaniquement à des prix plus élevés. Les investissements sont toujours une question de cycle, il faut savoir quand rentrer sur les marchés ! Le timing est selon nous plus que pertinent, avec une forte possibilité de négocier et un marché momentanément piloté par les acheteurs.

        Le timing est selon nous plus que pertinent

        Merci Sandy, nous pensons aussi qu’après une année 2023 atone sur l’immobilier, cette période est propice pour investir le marché. Car une sortie de guerre est toujours synonyme de construction et de reprise.

         

        Contactez-nous pour recevoir les projets que nous avons retenus.

         

        Interview réalisée en novembre 2023.

         

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          Olivier Ejnes : Le marché immobilier de Jérusalem est un marché unique

          Avec 30 ans d’expérience dans la construction et l’immobilier, Dovi Hemli et Olivier Ejnes ont fondé Capital Invest, spécialisé dans le secteur de la construction et de l’immobilier de luxe en Israël. Depuis trois ans, la Maison Herez les accompagne sur une opération de construction immobilière dans le cadre d’un projet de renouveau urbain mis en place par l’Etat. Cette opération est située en plein cœur de Jérusalem, près du quartier huppé de la Moshava. À l’occasion des préventes de certaines unités, nous avons interviewé Olivier Ejnes sur les spécificités du marché immobilier de Jérusalem.

          Herez Israël. Qui sont les investisseurs du marché immobilier de Jérusalem ?

          Olivier Ejnes. Le marché immobilier sur lequel nous travaillons est unique. Nos clients sont, en général, des Juifs orthodoxes étrangers. Beaucoup proviennent des Etats-Unis. Ce ne sont pas à proprement parler des investisseurs, mais plutôt des acheteurs qui sont attachés à la Ville Sainte et qui ressentent le besoin d’y acheter quelques mètres carrés. Pour eux, le prix n’est pas un obstacle. La clientèle américaine ne se soucie pas du prix, nous pouvons en effet le voir pendant la période des fêtes juives où les locations d’appartements peuvent atteindre les 50 000 dollars la semaine pour pouvoir loger dans certains quartiers de Jérusalem.

          « Le dollar s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour les Américains »

          Quels sont les volumes et les prix en 2023, comparés à l’année 2022 ?

          L’année 2023 ne connait pas de baisse par rapport à 2022. Il y a toujours autant de demande voire plus, mais attendons la fin de l’année pour le confirmer. D’autant plus que la population américaine se rattrape après avoir été éloignés durant la période « corona ». À cela s’ajoute le dollar qui s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour eux.

          Comment expliquer cette différence par rapport aux autres villes israéliennes où l’attentisme est de mise ?

          Dans un contexte de crise et de hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier en Israël a connu un ralentissement généralisé. Les Israéliens ne se précipitent pas vers les banques pour financer l’achat d’un bien immobilier. Or les villes comme Ashkelon, Ashdod, Netanya… sont des villes où le client est local. À l’inverse, Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… Ces étrangers ont suffisamment de fonds pour acquérir un bien immobilier. Certains américains demandent des financements bancaires, mais ce sont pour des raisons fiscales. Il existe toujours des acheteurs qui achètent « cash » un bien à 20 millions de shekels par exemple.

          Quelle tendance observez-vous sur la typologie de clientèle sur ce marché ?

          Nous observons depuis plusieurs années un rajeunissement de notre clientèle. Alors que l’achat d’une résidence secondaire concernait plutôt les retraités ou les personnes bien avancées dans leurs carrières, il y a désormais de plus en plus de jeunes. Il s’agit de trentenaires ayant fait un exit dans la High Tech ou ayant réussi dans l’immobilier aux Etats-Unis, par exemple, qui peuvent acheter des biens à 10 ou 15 millions de shekels.

          «Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… »

          Quelles sont vos prévisions pour les années à venir sur ce marché ?

          Elles sont très positives. Il s’agit d’un marché où le besoin de détenir un bien en Israël est grandissant et va de pair avec la montée de l’antisémitisme dans le monde.

          Un dernier mot sur vos projets en cours et les premiers retours que vous observez ?

          immobilier Jerusalem

          Vous êtes un de nos fidèles collaborateurs et nous vous en remercions. Nous sommes très enthousiastes sur nos projets, notamment le projet Hamaguid dont la construction débutera fin 2023. Entre le dépôt du dossier à la banque et la validation des projets, nous observons une augmentation des prix de 25 à 30%. Les préventes de quelques unités, négociées spécialement pour la Maison Herez, seront bientôt clôturées et nous vous invitons à vous y intéresser de plus près.

           

          Interview réalisée en septembre 2023.

           

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