L’IMMOBILIER EN ISRAËL

Israël affiche des performances remarquables qui se traduisent par 15 années consécutives d’expansion économique. L’économie du pays est vigoureuse et repose sur des fondamentaux solides : le dynamisme des secteurs de haute technologie, l’accroissement de la population, un taux de chômage contenu et maitrisé et des finances publiques saines.

La combinaison de ces indicateurs nourrit le cercle vertueux d’un enrichissement global et d’un accroissement des niveaux de vie dans le pays. Dans le même temps, plusieurs points doivent être pris en compte pour maintenir la croissance parmi lesquels les prix de l’immobilier qui n’ont cessé d’augmenter depuis 15 ans. A l’origine de cette flambée du prix des logements, l’effet combiné d’un déficit chronique de logements, d’une demande soutenue et de loyers élevés.

Le gouvernement tente de contenir la hausse par des mesures fiscales tout en empêchant le marché immobilier de connaitre une chute brutale et soudaine.

Hormis les mesures fiscales, d’autres initiatives prises par le gouvernement contribuent au ralentissement de la hausse des prix des logements et à l’augmentation de leur nombre.

Tama 38.

Le Tama 38 est un plan d’urbanisme national lancé en 2005 pour renforcer les anciennes constructions israéliennes face aux risques sismiques, tout en augmentant le nombre de logements disponibles.

C’est le cas du plan d’urbanisme national Tama 38, né de la volonté du gouvernement de rénover et renforcer les anciennes constructions.

L’état Israélien est situé sur la faille syro-africaine où les risques sismiques ne sont pas à négliger.

Les anciennes constructions n’ont pas été conçues dans le but de résister à de tels chocs. L’état a donc décidé de mettre en place un programme pour protéger ses résidents, renforcer ses bâtiments et augmenter le nombre de logements dans le pays à des prix inférieurs car le promoteur n’aura pas à acheter le terrain.

La loi du Tama 38 prévoit deux solutions en fonction du type de bâtiment :

Programme	Principe	Ce que ça change pour le résident
Tama 38/1	Rénovation et mise aux normes d’un immeuble existant	Pièce supplémentaire, nouvel ascenseur, façade refaite, infrastructures mises à jour
Tama 38/2 (Pinouy Binouy)	Démolition puis reconstruction d’un bâtiment non conforme	Immeuble neuf reconstruit aux normes sismiques actuelles

Dans les deux cas, les propriétaires voient généralement leur bien augmenter de 20 à 30% de valeur. L’entrepreneur prend en charge toutes les démarches, construit généralement 2,5 étages supplémentaires et met en vente les appartements ajoutés à des tarifs préférentiels.

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VEFA.

La VEFA (vente en état futur d’achèvement) permet d’acquérir un bien dans un programme neuf, avant son achèvement, à un prix inférieur à celui du marché.

Toujours pour les investisseurs friands de prix avantageux, il existe la possibilité d’acquérir des biens dans des programmes neufs en VEFA dans des projets de constructions sérieux.

Le promoteur a besoin de liquidités dans l’immédiat pour poursuivre la construction et l’acheteur qui a pour contrainte de recevoir l’appartement à une date future l’achètera à un montant inférieur.

Loterie.

La loterie immobilière permet aux couples primo-accédants israéliens d’acheter un appartement neuf à tarif préférentiel dans certaines villes, avec une réduction pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers de shekels.

Dans certains de ces projets neufs, afin d’améliorer l’accès au logement pour les couples primo-accédants de nationalité israélienne qui souhaitent devenir propriétaires, Moshe Kahlon (ministre des finances) a mis en place une « loterie ». Les participants sélectionnent trois villes parmi une liste contenant Jérusalem, Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam, Natanya pour en citer certaines. Le ministère de la Construction et du Logement offrira à chaque gagnant, la possibilité d’acheter un appartement à tarif préférentiel. La réduction du prix du bien est de l’ordre de centaines de milliers de shekels.

Club deals.

Un club deal immobilier permet à des investisseurs de financer collectivement un projet immobilier aux côtés de promoteurs, pour viser une rentabilité plus élevée.

Pour un profil d’acheteur plus professionnel et axé sur l’investissement, la possibilité de participer à des club deals existe.

Financer des projets immobiliers au côté de promoteurs assure une rentabilité plus grande dans des localisations à fort potentiel avec des conditions fiscales optimisées

Prendre en compte les enjeux fiscaux dans la démarche d’un investissement immobilier est primordial et il faut savoir que trois types d’impositions existent.

Fiscalité liée à l’achat du bien

Dans le cadre d’une acquisition de bien immobilier en Israël (résidence, bureau, terrain), des taxes sont appliquées au moment de l’achat. Elles varient selon le type de bien et le profil de l’acheteur :

Droits de mutation sur une résidence : de 0% à 10%, selon le prix du bien, le nombre de biens déjà détenus par l’acheteur en Israël et son statut de résident ou non — la taxation est plus sévère pour les non-résidents et pour l’achat d’un second bien
Droits de mutation sur un bureau ou un terrain : taux fixe de 6%
Plus-value à la revente (cas général) : 25%
Plus-value sur la résidence principale d’un résident fiscal israélien : exonérée

Fiscalité des revenus locatifs

Un propriétaire qui loue un bien immobilier en Israël dans le cadre d’une activité passive (non professionnelle) peut choisir entre trois régimes de taxation :

Exonération : si les loyers mensuels perçus n’excèdent pas 5 000 shekels — au-delà, l’exemption est recalculée et le revenu imposable correspond à la tranche du revenu passif du propriétaire (régime en vigueur depuis 1990)
Taux réduit sans déduction : 10% pour les loyers perçus en Israël, 15% pour ceux perçus sur des biens à l’étranger — aucune déduction possible (charges ou amortissement)
Intégration aux autres revenus : imposition selon la tranche marginale du propriétaire, avec déduction possible de l’amortissement et des charges courantes

Les revenus fonciers taxés ou exonérés selon le régime choisi ne sont pas taxés une deuxième fois en France, en vertu de la convention fiscale franco-israélienne contre la double imposition. Les propriétaires qui mettent leur bien en location saisonnière, tout en conservant la possibilité d’y loger, exercent une activité considérée comme professionnelle : ils sont alors imposés selon le troisième régime, sur les revenus fonciers bruts, au même titre que des revenus actifs.

Bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur toutes les problématiques de placement.

Aujourd’hui, maintes opportunités d’investissement immobilier en Israël peuvent rapporter un haut rendement. Cependant, des risques sont présents et faire appel à un professionnel est fortement recommandé avant d’effectuer quelconque démarche. Herez Israël assiste également ses clients dans ce type de projets pour les faire bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur toutes les problématiques de placement.

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Questions fréquentes

Pourquoi les prix de l'immobilier ont-ils autant augmenté en Israël ?

Les prix augmentent depuis 15 ans sous l'effet combiné d'un déficit chronique de logements, d'une demande soutenue et de loyers élevés. Le gouvernement tente de contenir cette hausse par des mesures fiscales tout en évitant une chute brutale du marché.

Qu'est-ce que le programme Tama 38 ?

Né en 2005, le Tama 38 est un plan d'urbanisme national visant à renforcer les anciennes constructions face aux risques sismiques liés à la faille syro-africaine, tout en augmentant le nombre de logements disponibles à des prix inférieurs.

Quelle est la différence entre Tama 38/1 et Tama 38/2 (Pinouy Binouy) ?

Le Tama 38/1 consiste à rénover et mettre aux normes un immeuble existant (nouvel ascenseur, façade refaite, infrastructures mises à jour). Le Tama 38/2, ou Pinouy Binouy, permet de démolir puis reconstruire un bâtiment non conforme. Dans les deux cas, les propriétaires voient généralement leur bien augmenter de 20 à 30%.

Qu'est-ce que l'achat en VEFA en Israël ?

La VEFA (vente en état futur d'achèvement) permet d'acquérir un bien dans un programme neuf à un prix inférieur : le promoteur a besoin de liquidités immédiates pour poursuivre la construction, et l'acheteur accepte en contrepartie de recevoir l'appartement à une date future.

Comment fonctionne la loterie immobilière en Israël ?

Mise en place pour faciliter l'accès au logement des primo-accédants israéliens, cette loterie permet aux gagnants d'acheter un appartement à tarif préférentiel dans l'une des villes participantes (Jérusalem, Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam, Natanya…), avec une réduction pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers de shekels.

Quelle fiscalité s'applique à l'achat d'un bien immobilier en Israël ?

Les droits de mutation à l'achat varient de 0% à 10% pour une résidence selon le prix du bien, le nombre de biens déjà détenus et le statut de résident, et sont fixés à 6% pour un bureau ou un terrain. La plus-value à la revente par un particulier est imposée à 25%, sauf exonération pour une résidence principale de résident fiscal israélien.

Comment sont imposés les revenus locatifs en Israël ?

Le propriétaire peut choisir entre trois régimes : une exonération si les loyers mensuels ne dépassent pas 5 000 shekels, une taxation à taux réduit (10% pour les loyers perçus en Israël, 15% pour ceux perçus à l'étranger) sans déduction possible, ou l'intégration des loyers à ses autres revenus avec déduction de l'amortissement et des charges.

Qu'est-ce qu'un club deal immobilier ?

Il s'agit d'une solution destinée aux profils d'investisseurs plus professionnels, qui financent des projets immobiliers aux côtés de promoteurs pour bénéficier d'une rentabilité plus élevée dans des localisations à fort potentiel, avec des conditions fiscales optimisées.

Approfondir : nos articles sur l’immobilier en Israël

Vous souhaitez aller plus loin ? Nos conseillers publient régulièrement des analyses sur le marché immobilier israélien, ville par ville et stratégie par stratégie. Voici une sélection de nos articles pour approfondir chaque aspect de votre projet.

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