Herez Israël

L’IMMOBILIER EN ISRAËL

Israël affiche des performances remarquables qui se traduisent par 15 années consécutives d’expansion économique. L’économie du pays est vigoureuse et repose sur des fondamentaux solides : le dynamisme des secteurs de haute technologie, l’accroissement de la population, un taux de chômage contenu et maitrisé et des finances publiques saines.

La combinaison de ces indicateurs nourrit le cercle vertueux d’un enrichissement global et d’un accroissement des niveaux de vie dans le pays. Dans le même temps, plusieurs points doivent être pris en compte pour maintenir la croissance parmi lesquels les prix de l’immobilier qui n’ont cessé d’augmenter depuis 15 ans. A l’origine de cette flambée du prix des logements, l’effet combiné d’un déficit chronique de logements, d’une demande soutenue et de loyers élevés.

Le gouvernement tente de contenir la hausse par des mesures fiscales tout en empêchant le marché immobilier de connaitre une chute brutale et soudaine.

Hormis les mesures fiscales, d’autres initiatives prises par le gouvernement contribuent au ralentissement de la hausse des prix des logements et à l’augmentation de leur nombre.

Tama 38.

C’est le cas du plan d’urbanisme national Tama 38, né en 2005 de la volonté du gouvernement de rénover et renforcer les anciennes constructions.

L’état Israélien est situé sur la faille syro-africaine où les risques sismiques ne sont pas à négliger.

Les anciennes constructions n’ont pas été conçues dans le but de résister à de tels chocs. L’état a donc décidé de mettre en place un programme pour protéger ses résidents, renforcer ses bâtiments et augmenter le nombre de logements dans le pays à des prix inférieurs car le promoteur n’aura pas à acheter le terrain.

La loi du Tama 38 prévoit deux solutions en fonction du type de bâtiment.

  • Le Tama 38/1

Consiste à renouveler et mettre aux normes des immeubles existants.

A la fin d’un projet Tama 38/1, les résidents bénéficient souvent d’une pièce supplémentaire, un nouvel ascenseur, un renouvellement de la façade, une infrastructure mise à jour (canalisations d’eau, conduites de gaz, …), une meilleure sécurité du bâtiment et bien plus encore.

  • Le Tama 38/2

aussi appelé « Pinouy Binouy », permets à tout bâtiment qui n’est pas aux normes d’être démoli puis reconstruit.

Augmentation de 20 à 30% de votre bien.

Dans les deux cas, les propriétaires voient généralement leur bien augmenter de 20 à 30%.

L’entrepreneur, quant à lui, prend en charge toutes les démarches, construit généralement 2,5 étages supplémentaires et mets en vente les appartements ajoutés à des tarifs préférentiels.

VEFA.

Toujours pour les investisseurs friands de prix avantageux, il existe la possibilité d’acquérir des biens dans des programmes neufs en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) dans des projets de constructions sérieux.

Le promoteur a besoin de liquidités dans l’immédiat pour poursuivre la construction et l’acheteur qui a pour contrainte de recevoir l’appartement à une date future l’achètera à un montant inférieur.

Loterie.

Dans certains de ces projets neufs, afin d’améliorer l’accès au logement pour les couples primo-accédants de nationalité israélienne qui souhaitent devenir propriétaires, Moshe Kahlon (ministre des finances) a mis en place une « loterie ». Les participants sélectionnent trois villes parmi une liste contenant Jérusalem, Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam, Natanya pour en citer certaines. Le ministère de la Construction et du Logement offrira à chaque gagnant, la possibilité d’acheter un appartement à tarif préférentiel. La réduction du prix du bien est de l’ordre de centaines de milliers de shekels.

Club deals.

Enfin, pour un profil d’acheteur plus professionnel et axé sur l’investissement, la possibilité de participer à des club deals existe.

Financer des projets immobiliers au côté de promoteurs assure une rentabilité plus grande dans des localisations à fort potentiel avec des conditions fiscales optimisées

3 types d'impositions

Prendre en compte les enjeux fiscaux dans la démarche d’un investissement immobilier est primordial et il faut savoir que trois types d’impositions existent.

1. Fiscalité liée à l’achat du bien

Dans le cadre d’une acquisition de bien immobilier en Israël (résidence, bureau, terrain), des taxes au moment de l’achat sont appliquées.

Lors de l’achat d’une résidence, les taux applicables pour les droits de mutation à l’achat varient de 0% à 10%. Ce taux dépendra du prix du bien immobilier, du nombre d’appartements que l’acheteur a acheté en Israël, s’il est résident israélien ou non par exemple.

En effet, la taxation sera plus sévère d’une part pour les résidents étrangers et d’autre part pour les israéliens faisant l’acquisition d’un deuxième bien.

En ce qui concerne l’achat d’un bureau ou d’un terrain, l’acheteur sera taxé à hauteur de 6%.

Opportunité immobilière tel aviv
Projets immobiliers à Tel Aviv

2. Plus-value de cession

Dans le cas général, la plus-value à la revente d’une propriété immobilière effectuée par un particulier est de 25%.

S’il s’agit de la résidence principale d’un résident fiscal israélien, l’impôt est exonéré.

3. Taxation des revenus fonciers

Tout particulier qui loue un bien immobilier peut choisir entre trois régimes de taxations si les revenus fonciers proviennent d’une activité dite passive (non professionnelle).

Exonération Jusqu’à un seuil de 5 000 shekels par mois

Depuis 1990, le propriétaire ne devra pas payer d’impôts sur les revenus fonciers dans le cas ou les loyers mensuels perçus n’excèdent pas 5 000 shekels. Dans le cas où les loyers dépassent ce montant, l’exemption autorisée est recalculée et le revenu imposable correspondra à la tranche d’imposition du revenu passif du propriétaire.

10% sur les revenus fonciers brut

Sous ce régime, 10% des loyers perçus en Israël et 15% des loyers perçus sur les biens à l’étranger sont payés aux impôts locaux.
Que ce soit les dépenses courantes liées à l’appartement ou l’amortissement, aucune déduction n’est possible.

Imposition sur les revenus fonciers bruts :

Le propriétaire peut décider d’ajouter le montant de ses loyers à ses autres revenus. Il sera alors imposé en fonction de la tranche d’imposition en rapport avec ses revenus. Il pourra déduire de ses revenus l’amortissement et les dépenses courantes liées à l’appartement loué.
Les revenus fonciers taxés ou exonérés selon le régime fiscal choisis ne seront pas taxés une deuxième fois en France en vertu de la convention fiscale franco israélienne contre la double imposition.
Les propriétaires qui choisissent de profiter du potentiel de leur bien tout en gardant la possibilité d’y loger pendant leur séjour décident de mettre leur appartement en location saisonnière.
Dans ce cas, les propriétés immobilières détenues par ces personnes constituent une activité professionnelle. Ils n’auront pas à choisir entre les trois régimes cités précédemment et seront imposés selon le troisième régime (sur les revenus fonciers brut) au même titre que des revenus actifs.
Investissement immobilier

Bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur toutes les problématiques de placement.

Aujourd’hui, maintes opportunités d’investissement immobilier en Israël peuvent rapporter un haut rendement. Cependant, des risques sont présents et faire appel à un professionnel est fortement recommandé avant d’effectuer quelconque démarche. Herez Israël assiste également ses clients dans ce type de projets pour les faire bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur toutes les problématiques de placement.

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