Mishmar Yehouda se prépare au TABA
Nous vous en parlons depuis quelques années : Un projet immobilier majeur à Mishmar Yehouda (anciennement Mitspe Yehouda), nouvelle ville à quelques kilomètres du centre de Jérusalem, est en train de voir le jour. Depuis 2023, plusieurs avancées stratégiques ont été réalisées. Le gouvernement israélien a validé la régularisation du site et la localité a officiellement été nommée “Mishmar Yehouda”. Le conseil régional de Goush Etzion a donné son accord de principe pour la construction d’environ 4 000 unités résidentielles. Enfin, l’autoroute 80, qui reliera Jérusalem au site, a été budgétisée par le gouvernement. Dernièrement, le projet a franchi une étape clé avec l’obtention de l’autorisation pour la “ligne bleue” (Kav Kahol), définissant les limites légales de la localité. Pour mieux comprendre l’enjeu, nous avons interviewé Israël Jarmon, impliqué dans la commercialisation au public francophone.
Israël Jarmon, pouvez-vous nous expliquer l’importance de cette étape pour ce projet de terrain en Israël ?
La semaine dernière, la commission Tsevet Kav Kahol a entériné la délimitation officielle du village. Il s’agit d’une étape essentielle avant le TABA, je dirai même la dernière étape. Pour rappel, le TABA (תב״ע – Tochnit Binyan Ir) est le plan d’urbanisme officiel d’une zone donnée. C’est lui qui définit ce qui est autorisé ou non sur un terrain. Il est nécessaire pour obtenir le permis de construire et surtout pour donner au terrain sa valeur définitive.
Cette commission, chargée de tracer la “Ligne Bleue”, définit les frontières officielles des municipalités et zones urbaines en Israël. Cela impacte directement la planification urbaine, la fiscalité et la délivrance des permis de construire.
Pour Mishmar Yeouda, ce sont 3 400 dunams qui ont été délimités, dont 400 dunams de terrains privés. Ainsi, il s’agit de la plus grande ville planifiée dans Yehouda Veshomron ces dernières décennies et surtout la plus proche de la capitale. En effet, seule Maalei Adoumim sépare Mishmar Yeouda de Jérusalem.
Comment participer à ce projet ? Quels sont les avantages pour les investisseurs ?
Il n’est pas trop tard pour s’y intéresser. En juin dernier, une expertise indépendante a réévalué la parcelle à 560 000 NIS pour 100 m². Cette évaluation repose sur un ensemble complet de documents et d’autorisations déjà obtenus auprès des instances gouvernementales. Cela constituait déjà un signal très encourageant quant à l’avancement du projet. La valorisation après TABA pourrait atteindre 750 000 NIS par parcelle. Nous proposons des unités de parcelles disponibles pour un nombre limité à un prix négocié.
De plus, les terrains de Mishmar Yeouda offrent deux principales options.
- Revendre les parcelles une fois le TABA finalisé, avec un rendement intéressant.
- Construire des appartements, avec un coût estimé à 1 million NIS par logement de 100m² dans environ cinq ans.
Pour comparaison : le prix du 4 pièces de 100 m² dans des projets comparables à Maale Adumim atteint 2,4 millions nis, soit quasiment le double de notre prévision de coût.
Acquérir un terrain à Mishmar Yehouda représente certes une opportunité économique réelle, mais surtout un acte porteur de sens, profondément enraciné dans l’histoire, l’identité et l’avenir du peuple juif.
Quel est selon vous l’échéance du projet ?
Il faut d’abord mesurer à quel point l’officialisation d’une nouvelle ville en Israël — sa reconnaissance, la définition de ses frontières et de sa superficie — relève aujourd’hui d’un véritable tour de force. La construction de nouvelles localités et l’expansion de la population juive font l’objet d’une opposition internationale constante. Pourtant, les chiffres parlent d’eux-mêmes : en l’espace de 80 ans, la population juive en Israël a été multipliée par 15, quand la population française n’a été multipliée que par 1,5.
Ce projet s’inscrit aussi dans une vision politique claire. Le ministre des Finances s’était engagé personnellement auprès de l’avocat du projet, Doron Nir Tsvi ז״ל, à voir cette ville émerger dans les meilleurs délais, convaincu que le développement de nouvelles villes constitue à la fois un rempart stratégique et une réponse durable aux enjeux sécuritaires.
Il serait hasardeux d’avancer une date précise, mais deux certitudes s’imposent aujourd’hui. D’abord, nous sommes très probablement à la dernière fenêtre d’opportunité avant l’obtention du TABA. Une fois cette étape franchie, le projet changera d’échelle. Ensuite, acquérir un terrain à Mishmar Yehouda représente certes une opportunité économique réelle, mais surtout un acte porteur de sens, profondément enraciné dans l’histoire, l’identité et l’avenir du peuple juif.
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