Le sud d’Israël a été sauvagement attaqué le 7 octobre dernier. Nous avons souhaité faire un état des lieux avec Sandy Madar, fondatrice de NEGEV INSIDE et spécialiste de l’immobilier dans le sud. S’il est pour le moment difficile de se projeter, la spécialiste du Negev conseille pour celles et ceux qui ont la capacité d’investir dans cette zone, en profitant du taux de change eur-nis intéressant et de la période propice à la négociation. Sandy Madar porte un message optimiste fort et pense fermement qu’après cette guerre le Neguev fleurira plus que jamais, dans un cadre encore plus sécurisé.
Herez Israël. Quelle place a le Negev en Israël ?
Sandy Madar. Il a une place stratégique.
Le Negev est une zone désertique dans le sud d’Israël, qui représente quasiment deux tiers du pays, avec une population de moins d’un million d’habitants concentrée principalement dans la partie Nord-Ouest. Il s’agit tout d’abord d’une zone test pour développer la technologie du désert (Desert Tech) principalement sur les sujets tel que l’eau, l’agriculture, l’énergie et les infrastructures.
De plus, le Negev représente un point névralgique pour le renforcement de l’indépendance d’Israël. On l’a bien vu, il existe encore des peuples qui remettent en cause l’existence d’Israël. D’un point de vue interne, Israël présente une démographie importante. Il n’est pas possible de concentrer l’ensemble de la population dans le centre du pays. Il est donc nécessaire de développer cet espace notamment pour une amélioration de la qualité de vie.
Enfin, depuis 2005, plus de 20 milliards de shekels ont été investis par le gouvernement dans le Negev. Beer Sheva, sa capitale, est la deuxième plus grande ville d’Israël. Ville universitaire, parc high-tech, futur quartier militaire cyber, nouvel hôpital… Les infrastructures, l’emploi et l’éducation y sont en pleine évolution.
Le Negev en rouge sur la carte.
Quelles sont les conséquences de la guerre pour le moment dans cette zone ?
Etant donné l’attaque surprenante qui a eu lieu il y a un mois à l’ouest du Negev, à la frontière de Gaza, l’activité en général est au ralenti.
Cette attaque a des conséquences graves au niveau :
- Du déplacement des familles du Sud vers le centre du pays
- De l’agriculture non prise en charge
- De l’arrêt des chantiers immobiliers avec les travailleurs palestiniens
- De la circulation réduite dû au nombre important de roquettes dans cette zone
L’activité en général est au ralenti
Quel regard portez vous en tant qu’experte sur l’avenir de l’immobilier dans le sud ?
Nous avons commencé cette guerre par un bilan désastreux. Mais après chaque évènement tragique de l’Histoire nous observons de nombreuses opportunités. A chaque krach boursier, quand la courbe atteint son seuil de tolérance, elle finit toujours par remonter de plus belle.
Le manque de visibilité de cette guerre enlève la confiance aux investisseurs. Le cycle économique reste à mon avis un cycle avant tout psychologique très fort.
Dès aujourd’hui, il existe des opportunités à saisir du fait du renforcement de l’euro et de l’assouplissement des négociations en matière d’achat de biens immobiliers étant donné le contexte.
Plaçons nous après-guerre, où le Negev deviendra l’emblème de l’investissement par excellence.
Après chaque évènement tragique de l’Histoire nous observons de nombreuses opportunités
Citez nous une ville dans le Negev qui pour vous saura se relever post guerre
Beer Sheva sans hésiter. Rappelons qu’avant l’éclatement, la ville de Béer Sheva, la deuxième plus grande ville du pays après Jérusalem, était en effervescence. De nombreux projets, des chantiers actifs, des demandes de permis auprès de la mairie… Nous pouvons citer par exemple la finalisation de la base militaire pour le pôle Cyber, l’agrandissement du Park High Tech ou encore les fondations de Kiryat Modiin (le centre d’Informations de Tsahal).
Concernant l’immobilier, Beer Sheva a bondi de plus de 40% depuis 2010, au même titre que le prix moyen d’un appartement en Israël. S’il était possible d’acheter dans un projet neuf autour de 16,000 shk/m², Israël s’attend après la guerre à une très forte augmentation des investissements et donc mécaniquement à des prix plus élevés. Les investissements sont toujours une question de cycle, il faut savoir quand rentrer sur les marchés ! Le timing est selon nous plus que pertinent, avec une forte possibilité de négocier et un marché momentanément piloté par les acheteurs.
Le timing est selon nous plus que pertinent
Merci Sandy, nous pensons aussi qu’après une année 2023 atone sur l’immobilier, cette période est propice pour investir le marché. Car une sortie de guerre est toujours synonyme de construction et de reprise.
Contactez-nous pour recevoir les projets que nous avons retenus.
Interview réalisée en novembre 2023.
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S.M. : Cette région représente quasiment les deux tiers du pays, avec une population de moins d’un million d’habitants concentrée principalement dans la partie Nord-Ouest. Il existe une dizaine de villes telles que Dimona, Ofakim ou encore Arad (plus de 20 000 habitants), une centaine de yechouvim (petits villages de moins de 2 000 habitants) et bien évidemment Beer Sheva, la métropole du Neguev, qui compte plus de 220 000 habitants. Beer Sheva est une des huit grandes villes d’Israël et la deuxième plus grande ville en termes de superficie, après Jérusalem. La population bédouine représente 2,5% de la population répartie entre une quinzaine de localités reconnues et des villages non reconnus par le gouvernement israélien.
