Achat sur plan en Israël : les 5 pièges à éviter
L’achat sur plan en Israël attire de nombreux investisseurs grâce à des prix attractifs et des conditions de financement avantageuses. Mais ce type d’acquisition comporte plusieurs risques qu’il est essentiel d’anticiper. Eclairage par Maitre Isaac Elbaz du cabinet d’avocats Elbaz & Elkayam, expert en droit immobilier en Israël sur les pièges à éviter.
1. La promesse de vente : un engagement à ne pas prendre à la légère dans un achat sur plan
Contrairement à la France, réaliser une promesse de vente (bakachat rekhicha) en Israël n’est pas répandu. En Israël, signer une promesse de vente vous engage juridiquement et fiscalement. Avant même d’avoir fait toutes les vérifications nécessaires ou obtenu un accord de principe de la part de la banque. Ainsi, ne signez rien sans l’avis d’un avocat spécialisé.
2. Les faux frais et frais indiciels : gare aux mauvaises surprises pour l'achat sur plan
Le prix affiché n’inclut pas toujours certains coûts. Mis à part la taxe d’acquisition du bien immobilier, les frais d’avocat ou encore les frais d’agence, d’autres frais doivent être anticipés. Comme l’indexation du prix sur l’indice du bâtiment. Ou encore les frais de raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité. Enfin, le coût de l’enregistrement de la copropriété doit également être pris en compte.
En Israël, signer une promesse de vente vous engage
3. La fiscalité : bien comprendre votre imposition
La fiscalité immobilière en Israël est complexe et évolue régulièrement. Il est recommandé de consulter un expert pour optimiser son achat ou sa revente. La fiscalité immobilière en Israël comprend notamment la taxe d’acquisition, la taxe sur la plus-value et l’impôt foncier.
Tout d’abord, la taxe d’acquisition. Elle varie selon votre statut fiscal (résident israélien, non-résident, olé hadash…). Assurez-vous de connaître les taux applicables et les éventuelles exonérations dont vous pourriez bénéficier.
✔ Résidents israéliens primo-accédants : exonération jusqu’à 1,978 million de shekels puis taxation progressive.
✔ Olim Hadashim (nouveaux immigrants) primo-accédants : Depuis la réforme d’août 2024, taux réduit permettant dans un premier temps de profiter de l’exonération jusqu’à 1,978 million de shekels, puis de ne payer que 0.5% de taxe d’acquisition jusqu’à 6 millions de shekels.
✔ Non-résidents : taxation à 8 % dès le premier shekel jusqu’à environ 6 millions de shekels, puis 10% sur la tranche supérieure.
Ensuite, la TVA liée à l’activité immobilière.
✔ Vente entre particuliers : non soumise à la TVA.
✔ Vente par un promoteur : TVA incluse dans le prix d’achat.
✔ Achat-revente fréquent : peut être considéré comme une activité commerciale et donc soumise à la TVA et à l’impôt sur le revenu. Les marchands de biens doivent faire vérifier cet aspect de la transaction pour éviter les mauvaises surprises.
Enfin, l’impôt foncier sur l’amélioration immobilière. Si un bien bénéficie d’un droit de construction supplémentaire, le vendeur peut être redevable d’un impôt foncier sur cette valorisation.
4. Les retards de construction : un risque fréquent
Les délais de livraison sont souvent repoussés. Depuis 2022, la loi a modifié le calcul des indemnités en cas de retard, mais elles ne couvrent pas toujours l’intégralité des préjudices. Intégrez ce risque dans votre projet et tenez vous au courant de l’évolution du projet en temps réel.
La fiscalité immobilière en Israël est complexe et évolue régulièrement
5. Les garanties essentielles pour un achat sur plan en Israël
L’achat sur plan est très encadré en raison des risques liés aux délais et à la viabilité des projets. Heureusement, plusieurs garanties existent pour protéger l’acheteur :
- La garantie des montants versés : la double protection de votre investissement
Toute somme versée au-delà de 7 % du prix du bien doit être couverte par une garantie bancaire ou une assurance. Vérifiez bien avec l’aide de votre avocat la solidité des garanties proposées par le promoteur pour éviter tout risque en cas de faillite.
- La garantie constructeur : votre alliée après la remise des clés
À la remise des clés, vous bénéficiez d’une garantie d’un an couvrant tout défaut de construction. Certains éléments comme la plomberie, la structure ou l’isolation bénéficient d’une garantie prolongée. Il est essentiel d’effectuer un état des lieux détaillé avec un expert avant d’accepter la remise du bien.
- Les indemnités de retard : un droit pour l’acheteur
Depuis juillet 2022, si la livraison du bien est retardée de plus d’un mois, le promoteur doit verser une indemnité mensuelle équivalente au loyer d’un bien similaire. Cette indemnisation augmente en cas de retard prolongé.
Ainsi, ces garanties sont essentielles pour sécuriser votre achat sur plan. Avant de signer, assurez-vous que toutes ces protections sont bien prévues dans votre contrat.
Acheter sur plan en Israël peut représenter une belle opportunité, à condition d’être bien entouré. Faites appel à des experts pour sécuriser votre investissement et anticiper les éventuels écueils.