Fiscalité immobilière

Nathan Vatine : encourager l’installation en Israël à travers des constructions fiscales

10 juillet 2024 Meir Benichou Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière  

Originaire de Nice, Nathan Vatine est un avocat indépendant depuis 1980 en Israël. Implanté à Césarée, son cabinet est spécialisé dans la fiscalité, l’immobilier et la fiscalité internationale. Engagé pour la communauté, il aide particulièrement les soldats depuis le 7 octobre. Nathan Vatine a fait partie des speakers de notre traditionnel forum du patrimoine le 7 juillet dernier à Tel-Aviv.

Vous avez étudié en France et détenez plusieurs diplômes. Pourquoi avoir finalement choisi Israël ?

Je suis né à Nice et j’ai obtenu un DEA en droit international public et privé, une maitrise de droit général et de droit public, une maitrise en sciences économiques ainsi qu’un certificat d’études fiscales internationales. J’ai effectivement choisi Israël, le jour de l’opération Entebbe. La réaction de la France, qui regrettait seulement les morts ougandais, m’avait alors extrêmement déçu. Ce n’est pas sans rappeler ce que nous traversons aujourd’hui. J’ai donc fait mon alya très jeune. J’ai passé les équivalences d’avocat en Israël pour devenir indépendant rapidement, depuis 1980.

Quelles sont les spécialités du cabinet Vatine Cohen ?

Nous sommes spécialisés dans l’immobilier, la fiscalité immobilière et la fiscalité internationale. Nous maîtrisons notamment les conventions bilatérales afin d’éviter la double imposition. Nous mettons ainsi en place des montages pour optimiser la fiscalité de nos clients sur leurs revenus en Israël et à l’étranger. Nous nous occupons également de successions, étant notaire.

« Il faut encourager l’installation en Israël à travers des constructions fiscales. »

Quels sont les grands défis auxquels le secteur de l’immobilier doit aujourd’hui répondre ?

Actuellement, l’antisémitisme fait rage dans le monde. Si l’on rajoute à cela les récentes élections françaises et les prochaines élections aux Etats-Unis, le grand défi serait de proposer des solutions à nos frères de diaspora pour avoir un pied à terre en Israël. Il faut en effet encourager l’installation en Israël, à travers par exemple des constructions fiscales pour leur éviter la taxe d’enregistrement de 8%. Je pense que venir ici est un acte de solidarité et un acte averti pour assurer son avenir et celui de ses enfants. C’est le moment pour le faire car les prix risquent de s’envoler dans quelques mois et le shekel est encore relativement bas. Les prix immobiliers n’ont presque pas baissé pendant la guerre, ce qui est exceptionnel. Nous avons de l’autre côté une baisse des constructions, une augmentation des coûts de construction et une forte demande intérieure et extérieure.

7 octobre

Vous êtes engagé à Césarée dans un projet associatif, pouvez-vous nous en dire plus ?

Nous avons créé il y a 20 ans une association à Césarée nommée Keren Or Caesaria, en collaboration avec l’association Meir Panim Or-Akiva​, dont le but était de parer au clivage social entre la société aisée de Césarée par rapport à Or Akiva et sa région, en grosse difficulté. Le 7 octobre, nos 600 volontaires étaient prêts à répondre aux besoins des soldats. Nous avons récemment lancé un nouveau projet, « Yad Haim » qui propose un prêt d’équipements réutilisables aux réservistes.

Vous avez également une activité immobilière.

immobilier Israël

Oui, j’ai été contacté par la maison Herez pour ce projet que j’ai étudié et que je soutiens. Il s’agit d’un projet exceptionnel dans le nouveau quartier d’Or Yam, près du golf de Césarée. Il s’agit de 3 immeubles de 17 étages dont la livraison est prévue dans 3 ans. Nous vous invitons à nous contacter via le formulaire ci-dessous pour en parler plus en détails.

Interview réalisée le 09 juillet 2024

 

Ê T R E – R A P P E L É ?

 

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    fonds immobilier

    Edo Blecher : valoriser l’immobilier par le développement urbain

    25 juin 2024 Meir Benichou blog, Nos évènements, Stratégie immobilière  

    Nous sommes fiers de compter parmi nos partenaires Reality. Le leader des fonds immobiliers en Israël compte 3 Mds de dollars sous gestion. Nos valeurs communes et leur proposition différenciante nous permettent de proposer le meilleur à nos clients investisseurs. Fondé en 2008, le groupe excelle dans l’identification d’actif immobilier avec un potentiel de valorisation significatif. La reconversion de projets sous-utilisés afin de maximiser leur valeur et leurs rendements est un exemple. Edo Blecher, Chief Financial Officer, nous parle de l’impact du 7 octobre sur l’activité du groupe et ses principaux défis.

    Le 7 octobre a bouleversé Israël sur beaucoup d’aspects. Quel impact cela a eu sur l’immobilier détenu par les fonds de Reality en Israël ?

    Le 7 octobre est un jour tragique qui a affecté tout le monde à bien des égards. En termes d’activité des fonds, environ 80 % des actifs sont situés dans la région du Gush Dan et environ 60 % à Tel-Aviv même. La raison pour laquelle nous achetons des biens principalement dans ces zones vient de notre volonté de réduire l’exposition aux influences extérieures telles que la commercialisation des terres par l’État, qui, comme nous le savons, possède environ 90 % des terres du pays, principalement dans les zones périphériques et non dans le Gush Dan. Il n’y a donc aucun effet visible sur les activités des fonds après cette date.

    Et pour les investisseurs ?

    La guerre a provoqué un plus grand sentiment de sionisme. Nous avons remarqué que de nombreux investisseurs qui débattaient depuis longtemps de l’opportunité d’investir en Israël, ont décidé précisément après le début de la guerre d’investir dans notre fonds. Je pense qu’une autre raison est objective. Après la crise que traverse Israël (réforme juridique, hausse des taux d’intérêt et guerre), on estime qu’une période de prospérité importante suivra. Ainsi, c’est le bon moment pour investir avec des experts qui disposent d’expérience et de liquidités significatives pour bénéficier de profits futurs.

    « Nous avons choisi principalement les zones du Gush Dan et Tel-Aviv afin de minimiser l’exposition aux influences externes, telles que la commercialisation des terres par l’État. »

    Quelles observations faites-vous sur les principaux défis du marché immobilier ?

    L’augmentation des taux d’intérêt est le facteur qui a le plus affecté notre domaine d’activité au cours des deux dernières années. Nous avons constaté une baisse de l’activité du marché immobilier en général, depuis les particuliers souhaitant acquérir un bien, jusqu’aux entreprises et aux fonds. De plus, la vente immobilière est plus difficile aujourd’hui en raison du manque de liquidités des sociétés immobilières et du faible appétit pour les terrains. Il est difficile pour les nouveaux fonds avec peu d’expertise qui ont acquis des terrains d’y faire face.

    « L’augmentation des taux d’intérêt est le facteur qui a le plus affecté notre domaine d’activité au cours des deux dernières années. »

    Comment Reality remédie à ces problématiques ?

    La baisse des ventes immobilières représente des opportunités d’acquisitions attrayantes (entreprises ou terrains) pour le cinquième fonds que nous avons lancé. Nous sommes convaincus que nous en profiteront grâce aux capitaux levés d’environ 2 milliards de shekels en mai 2023. De plus, nous valorisons les actifs que nous détenons via des stratégies de développement urbain, augmentant ainsi leur valeur malgré les coûts d’intérêt plus élevés et des transactions moins fréquentes.

    Par exemple, une parcelle de terrain d’environ 55 dunams destinée à un développement industriel a été transformée au cours d’un processus de développement (TABA) sur une période de 4 ans, en 730 unités résidentielles environ et des dizaines de milliers de mètres carrés destinés au commerce, à l’emploi et au logement dit « protégé ». Il est aisé de comprendre que cette transformation a ajouté une valeur significative au terrain. Même en cas de baisse des prix des terrains, le bénéfice reste important. En effet, nous avons vendu la majorité du terrain avec un profit de plusieurs dizaines de millions de shekels à Africa Israel Residences.

    En outre, nous établissons des accords commerciaux créatifs et sur mesure, incluant des prêts, des conditions de paiement, des mécanismes de hausse pour compenser un prix de base non convenu, etc.

    « Nous valorisons les actifs que nous détenons via des stratégies de développement urbain. »

    À qui vendez-vous vos projets et quel volume cela représente ?

    Le fonds ne construit pas d’immobilier résidentiel dans le cadre de sa politique d’investissement. Nous sommes un acteur privilégié sur le marché immobilier local et nous développons des terrains jusqu’à ce qu’un promoteur prend le relais pour exécuter le projet jusqu’à la construction finale et la vente des appartements (B2B).

    Ces dernières années, les terrains que nous achetons représentent des volumes financiers importants et la plupart des entreprises auxquelles nous vendons les terrains sont des entreprises leaders du marché, mais pas seulement. Chaque transaction a un acheteur avec des caractéristiques spécifiques et nous avons le savoir-faire et l’accès à l’ensemble du marché. Jusqu’à présent, nous avons vendu environ 40 projets pour des milliards de shekels.

     

    Pourquoi avoir choisi Tel-Aviv pour 60% de vos acquisitions immobilières ? Comment identifiez-vous les actifs à potentiel ?

    Nous opérons dans le domaine depuis 16 ans et sommes le seul fonds equity immobilier en Israël spécialisé dans la valorisation immobilière. Nous avons une profonde connaissance de Tel-Aviv en particulier. C’est essentiel pour comprendre le développement de la ville, les souhaits de l’autorité locale et, non moins important, les besoins des résidents. Notre quartier préféré dans la ville se trouve aux portes de Jaffa où nous développons des milliers de logements.

    Le groupe est composé de plusieurs départements, comprenant des experts qui localisent des projets et y réalisent des évaluations immobilières, en relation avec le département d’expertise et le département de gestion de projet dirigé par l’architecte Avishai Kimmeldorf, ancien ingénieur de la municipalité de Hadera. Rien ne remplace l’expérience, démontré par le track record très réussi de nombreux projets dans la ville de Tel-Aviv.

    « Rien ne remplace l’expérience, démontré par le track record très réussi de nombreux projets dans la ville de Tel-Aviv. »

    Quels enseignements tirez-vous des fonds précédents pour votre cinquième fonds ?

    Il est impossible de baser des business plans sur la hausse des prix et des faibles taux d’intérêt, la situation aujourd’hui nous le montre bien. Nous avons toujours préparé des business plans sans hypothèses d’augmentation des prix et prévoyons toujours un plan de repli qui définit ce qui se passe si le plan initial ne fonctionne pas. Même dans cette situation, il est important pour nous de veiller à ce qu’il y ait des bénéfices intéressants.

    Nous avons amélioré notre capacité à planifier et à communiquer avec les autorités locales et d’autres parties prenantes, accélérant ainsi les processus de planification. Nous améliorons constamment nos capacités financières et les systèmes informatiques, rendant les processus plus intelligents et plus rapides qu’auparavant.

    Venez rencontrer Reality au Forum du Patrimoine le 7 juillet prochain à la Bourse de Tel-Aviv ! Inscription ici.

    Interview réalisée le 24 juin 2024 et traduite de l’hébreu en français par nos équipes.

     

    Ê T R E – R A P P E L É ?

     

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      Mitspe Yehouda, des parcelles de terrain près de Jérusalem

      30 janvier 2023 Meir Benichou Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière  

      Les parcelles de Mitspe Yehouda, un investissement immobilier différenciant ? Nous avons interviewé M. Israel Jarmon, directeur commercial du projet pour les Français.

      Le développement de nouvelles villes est répandu en Israël. Investir en amont dans l’immobilier connaît un très fort succès depuis des années pour les Israéliens désireux de s’exposer au marché immobilier. Malgré un timing parfois plus long, le prix et le potentiel rendement restent extrêmement intéressants. Il faut ainsi savoir identifier les pépites de demain, comme celle de Mitspe Yehouda.

      Nous sommes heureux de pouvoir partager avec vous ce projet de façon exclusive, à un prix négocié par le cabinet Herez Israël. Nous vous faisons découvrir les récentes nouvelles à travers une interview de M. Israel Jarmon, directeur commercial de ce projet pour les Français.

       

      Monsieur Jarmon, pouvez-vous nous dire en quoi consiste cet investissement immobilier ?

      Israel Jarmon. L’opportunité qui est donnée est la possibilité d’acquérir dès aujourd’hui des parcelles de terrain. Chaque propriétaire de parcelles aura le droit, au moment de l’obtention du TABA, de construire un appartement de 100 m2 dans cette future ville d’Israël. Cette dernière sera située à seulement 12 minutes de Jérusalem une fois la route 80 construite. M. Oury Ariel, ancien ministre du logement en charge de l’obtention de l’autorisation, évalue le démarrage du projet dans un horizon de 3 à 5 ans.

      Pourriez-vous nous parler de la genèse de ce projet immobilier Mitspe Yehouda ?

      investir Israël immobilier

      La décision gouvernementale de 1984 d’autoriser la construction de la ville de Mitspe Yehouda

      IJ. Le terrain, d’appartenance privée, avait par le passé obtenu une autorisation de construction, avec un plan de développement urbain, mais celle-ci a été suspendue. En effet, la loi le prévoit si la construction ne débute pas dans les 10 ans à compter de l’autorisation. Aujourd’hui, l’obtention d’une nouvelle autorisation est en cours. L’équipe en place est très dynamique et participe activement à l’accélération des autorisations sur le terrain. La présence de l’ancien ministre du logement Oury Ariel dans l’équipe dirigeante est un atout indéniable pour ce projet. Il a en effet participé à l’avancée de la construction dans tout Israël : pour l’année 2014 seulement, le ministère du logement avait commercialisé plus de 50 000 nouvelles unités, un record absolu à l’époque du nombre d’unités de logements accordés par l’État d’Israël depuis sa création.

      « La présence de l’ancien ministre du logement Oury Ariel dans l’équipe dirigeante est un atout indéniable  »

      Quelle est l’actualité concernant le processus administratif de Mitspe Yehouda ?

      IJ. Il y a de très bonnes nouvelles. Le gouvernement a débloqué des budgets à hauteur de 1.5 millions NIS à destination de divers consultants pour la planification de la ville (voirie, tout à l’égout, électricité, eau etc). Pour bien comprendre et mesurer ces nouvelles, je voudrais rappeler que ce même processus a eu lieu par exemple à Maale Adoumim qui est désormais une ville à part entière et qui connaît un fort développement.

      « Le gouvernement a débloqué des budgets à hauteur de 1.5 millions NIS »

      Pensez-vous que le nouveau gouvernement jouera un rôle favorable au projet ?

      IJ. Oui. Le ministre nommé en charge du développement de la région Yehouda Ve Chomron (Judée Samarie) est Bezalel Smotrich. C’est une excellente nouvelle pour le projet dans la mesure où il s’agit d’un sioniste aux idéaux clairs.
      Par ailleurs il est de notoriété publique que l’avocat du projet de Mitspé Yehouda, Doron nir Tsvi, a fait passer son barreau au ministre, ce qui nous permet d’affirmer clairement que Smotritch est extrêmement optimiste quant à la possibilité de pouvoir accorder les autorisations au projet.

      « Il manque plus de 100.000 logements aux jeunes couples israéliens »

      immobilier IsraëlDe plus, il est important de rappeler que la société israélienne subit un grand décalage entre l’offre d’appartements et la demande de logements, toujours plus forte année après année. Ce déséquilibre provoque un fort déficit d’appartements disponibles et une hausse des prix. Il manque plus de 100.000 logements aux jeunes couples israéliens, qui vivent dans des conditions lamentables (caves, parking réaménagé, chez leurs parents etc.). Le gouvernement est parfaitement conscient de ce drame silencieux et s’est engagé à tout faire pour le résoudre. Attendu que la région de Jérusalem est la plus touchée par cette pénurie, Mitspe Yehouda constitue une excellente solution.

      Avis Herez Israël

      • Proximité de Jérusalem
      • Diversification du patrimoine
      • Accès à l’immobilier de façon différenciante dans des conditions privilégiées pour les clients Herez
      • Lien direct avec l’équipe en charge du projet et le propriétaire privé
      • Pour en savoir plus, contactez-nous ici

       

      Interview réalisée en janvier 2023

      Ê T R E – R A P P E L É ?

       

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        devise shekel euro

        Hausse du shekel : quelles conséquences pour les Français ?

        20 janvier 2022 Meir Benichou Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière 1 Comment  

        Jusqu’où ira le Shekel ? En fin d’année dernière, l’euro tombait autour de 3,60 shekels, son plus bas depuis 25 ans. Un plancher ? Pas vraiment. Il semblerait que cela ne soit que le début.

        Pourquoi le shekel est fort ?

        Depuis le début de l’année 2022, la devise israélienne s’est renforcée. Le cours euro shekel a quant a lui encore baissé. Il se situe désormais à 3,55 shekels*. Sur un an, l’euro a perdu plus de 8,30%. Et selon de nombreux analystes, la force de la monnaie israélienne ne devrait pas faiblir cette année. La chute de la devise européenne ne manque pas d’inquiéter les Français. Qu’ils soient Israéliens, désireux de faire leur Alya, ou voulant simplement investir en Israël, ils s’interrogent. La flambée du shekel, une bonne ou mauvaise nouvelle ?

        La situation est paradoxale. Alors que les économies mondiales sortent difficilement d’une crise sanitaire qui n’en finit pas, l’économie israélienne fait preuve d’une incroyable résilience. En 2021, selon une étude publiée par Dunn and Bradstreet, l’économie israélienne aurait enregistré une croissance de 7%. C’est bien plus que la moyenne mondiale qui s’élève à 5,9%.

        L’économie d’Israël est tirée depuis plusieurs années par son secteur technologique. Il continue d’être son principal moteur de croissance. Bien que le pays n’ait pas été épargné par les conséquences de la crise sanitaire, ses fondamentaux restent bons. Ce qui explique la bonne santé de sa devise, face à l’euro mais aussi face au dollar américain. Cette situation n’est, en réalité, pas nouvelle. Depuis plusieurs années, le cours du NIS n’a fait que se renforcer.

        Pour de nombreux analystes, tout concourt pour que le shekel continue sur sa lancée et reste à de hauts niveaux en 2022. Il y a même de fortes chances qu’il continue de progresser notamment face à l’euro.

        Quel impact pour les Français ?

        Pour les résidents israéliens qui perçoivent des revenus en France, le change leur est désormais fortement défavorable. Doivent-ils garder leurs euros en espérant une remontée ou au contraire investir dans des projets en shekels qui leur assureraient un certain rendement ?

        Pour le moment, les analystes n’envisagent pas une hausse du cours de l’euro face au NIS en 2022. Par conséquent, détenir des shekels semble être une option raisonnable. D’autant qu’il faut aussi vivre au quotidien. Pour les Israéliens d’origine française, il devient aujourd’hui essentiel de créer et disposer d’une source de revenu en Israël. Investir dans une entreprise ou dans un projet immobilier peut, en ce sens, constituer la solution idéale. Il est clair qu’il est désormais plus intéressant de disposer d’une activité en Israël, où ils vivent et consomment.

        Pour les Français souhaitant investir en Israël, notamment dans l’immobilier, la hausse du shekel est un facteur d’inquiétude. À tort. Il ne faut pas faire de raccourcis et bien analyser la situation en l’évaluant dans son ensemble. Acheter un appartement, créer ou prendre des parts dans une entreprise de valeur reste une option intéressante, notamment en situation de hausse du shekel.

        Faut-il investir en Israël ?

        Pour une grande majorité d’analystes économiques, le shekel va rester ferme face à l’euro et au dollar en 2022. L’économie israélienne est en bonne santé. Les prix immobiliers n’ont jamais été aussi élevés. En dix ans, ils ont presque doublé et tout porte à croire que cela va continuer.

        Rien que pour l’année 2021, les prix ont augmenté de 10,3 % d’après les chiffres publiés par le Bureau Central des Statistiques le 15 décembre dernier. Sommes-nous en train de vivre une bulle de l’immobilier ? Non, selon la banque d’Israël. Cette hausse est le résultat, entre autres, d’un déficit de logements. Les prix augmentent dans tout Israël. À Tel Aviv bien sûr, mais tout le pays est concerné, y compris le nord.

        Le marché du logement est florissant. Investir dans l’immobilier en Israël pourrait donc être une solution viable pour se protéger de la baisse de l’euro. L’investissement locatif permet aux français de se protéger contre l’érosion monétaire. D’autant que, contrairement à la France, la législation concernant la fixation des loyers est beaucoup moins contraignante.

        En octobre, le ministre des Finances Avigdor Liberman a annoncé un ambitieux plan logement pour 2022-2025 visant à augmenter l’offre et freiner la hausse des prix. Sur ce dernier point, certains demeurent sceptiques. Quoi qu’il en soit, cela ne pourra que créer de nouvelles opportunités dans un marché très tendu.

        Aujourd’hui, il existe de nombreuses possibilités d’investissement immobilier en Israël. Elles permettent d’assurer des rendements intéressants. Cela représente autant d’opportunités tant pour les investisseurs résidant en France, que ceux ayant fait leur Alya.

         

        Pour toute question concernant vos projets patrimoniaux, contactez-nous en remplissant le formulaire ci-dessous.

         

        *Article achevé de rédiger le 16 janvier 2022.

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          marché immobilier Tel Aviv

          L’investissement immobilier en Israël : quel avenir pour 2022 ?

          2 janvier 2022 Meir Benichou Club Deal, Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière 1 Comment  

          Tel-Aviv a été classée ville la plus chère du monde en 2021. La montée des prix, liée à la flambée du shekel, concerne également l’immobilier. Est-il encore possible d’acheter un appartement en Israël ?

          L’immobilier en Israël

          2021 villes les plus chères

          L’étude annuelle de l’Economist Intelligence Unit sur le coût de la vie, publiée fin novembre 2021, hisse Tel-Aviv en tête du classement de la ville la plus chère au monde. Une première pour la capitale commerciale d’Israël, qui atteignait l’année dernière la cinquième place et qui, aujourd’hui, dépasse Paris et Singapour. Les principales raisons ? L’appréciation du shekel, qui flambe face au dollar américain ainsi que l’augmentation du prix des marchandises, notamment à cause des perturbations des chaînes d’approvisionnement.

           

          Si le classement ne prend pas en compte le prix de l’immobilier à Tel-Aviv, le marché immobilier y est tout de même florissant. La hausse des prix se ressent particulièrement dans la pierre et pas seulement à Tel-Aviv. Une aubaine pour certains, une dure réalité pour d’autres. Rappelons que la crise du logement fait rage dans le pays depuis une décennie. L’offre insuffisante d’appartements, contrôlée par le gouvernement israélien, fait face à un besoin accru qui ne s’améliore pas avec le temps. On estime que la population israélienne, de 9,39 millions en septembre dernier, devrait atteindre 15 millions en 2048 d’après le Bureau Central des Statistiques. Qu’il va falloir loger.

           

          Le potentiel du marché immobilier en Israël

          Le prix de l’immobilier en Israël a connu une augmentation de 10,3 %, sur un an seulement, d’après les chiffres publiés par le Bureau Central des Statistiques le 15 décembre dernier. Alors même que les banques continuent à délivrer massivement des prêts immobiliers en Israël, acheter un appartement en Israël et plus particulièrement en centre-ville paraît ainsi compliqué, surtout pour les primo-accédants.

           

           

          Le graphique ci-contre, publié par le Bureau Central des Statistiques, compare la moyenne du prix immobilier dans certaines zones d’Israël, entre les troisièmes trimestres 2020 et 2021. La plus importante augmentation des prix enregistrée concerne le centre (15,1 %), suivie de Jérusalem (14,3 %). Les prix de l’immobilier à Tel-Aviv restent les plus élevés par rapport aux autres régions, malgré une augmentation plus modérée d’une année sur l’autre.

           

          Le centre-ville paraît de plus en plus inaccessible. Les proches agglomérations suscitent ainsi notre intérêt. Face à une économie israélienne robuste, le cabinet Herez est plutôt optimiste.

          Économie Israélienne : état des lieux

          économieL’économie israélienne a nettement rebondi en 2021, malgré la crise du coronavirus. En cause, une campagne vaccinale réussie : à fin août, plus de 60 % des Israéliens avaient reçu deux doses de vaccin. De plus, la monnaie israélienne, le Shekel, s’est renforcée, atteignant des records face à l’euro et le dollar. Le marché du travail reprend également des couleurs : le taux de chômage en novembre, de 4,5 % est encourageant. Enfin, les sociétés high-tech continuent d’atteindre des sommets. D’après un rapport de Start-Up Nation Central (SNC) publié mi-décembre, 33 entreprises sont devenues des licornes en 2021.

          Le PIB d’Israël est estimé à 6,3 % selon l’OCDE. Il dépasse ainsi les prévisions du PIB mondial, à 5,6 %. Pour 2022, le PIB israélien atteindrait 4,9 %, toujours au-delà du PIB mondial, à 4,5 %. La situation sanitaire pourrait ralentir la situation, de même que la hausse de l’inflation, si elle persiste.

          Ainsi, l’économie israélienne est résistante et possède de nombreux relais de croissance. La vocation de notre cabinet en gestion de patrimoine consiste à faire profiter nos clients de ce dynamisme.

          Les conseils de Herez Israël pour investir en Israël

          La diversification des investissements est essentielle afin de limiter les risques. La part de l’immobilier dans le patrimoine global augmente, de plus, au fil des ans. Il est donc important de parler de l’investissement immobilier en Israël, et de porter à la connaissance de nos clients qu’il existe plusieurs approches pour s’exposer à ce marché. Herez Israël recense ainsi des investissements en pierre mais également en pierre-papier (ou club-deal immobilier).

          Investir en Israël dans des projets immobiliers est tout à fait possible. Un club-deal consiste à financer une opération de promotion immobilière. Nous travaillons avec des promoteurs triés sur le volet. Les fonds provenant de particuliers, nos clients, complètent le prêt immobilier en Israël, fourni par les banques. La durée de l’investissement est de trois ans. Quant à la rentabilité moyenne, elle se situe entre 7 et 12 %. L’investisseur peut choisir une rémunération à travers des coupons, versés au cours du projet. Il peut sinon préférer capitaliser les intérêts pour une meilleure rentabilité, et être remboursé à la fin du projet. En voici une illustration :

          Coupons Intérêts capitalisés
          Rentabilité brute 7 % par an > 12 % par an
          Remboursement des intérêts En cours de projet (trimestriel/annuel) À la fin du projet
          Fiscalité 15 % par an
          Garantie bancaire ✔️ ✔️
          Minimum investissement 1 000 000 NIS 1 000 000 NIS

           

          Pour toute question concernant un investissement immobilier en Israël, contactez-nous en remplissant le formulaire ci-dessous.

          Article achevé de rédiger le 29 décembre 2021.

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            Actualités Israël immobilier économique

            Israël, les news – Novembre 2021

            23 novembre 2021 Meir Benichou Gestion de patrimoine, News, Stratégie immobilière  

            Comment se porte l’économie israélienne après quatre vagues de coronavirus ? Le tout nouveau budget 2022 va-t-il résoudre la crise du logement que traverse le pays depuis une décennie ? Herez Israël vous propose ce billet d’actualité.

            Focus Économie Israélienne Post Covid

            Les effets de la campagne massive de vaccination se font ressentir dans le pays. Alors que les prévisions mondiales pour 2021 ont été réduites par le FMI, passant de 6 % à 5,9 %, l’organisation a revu à la hausse les prévisions de croissance du PIB de l’économie israélienne, passant de 5 % à 7,1 %.

            Cette embellie est due à une flagrante reprise de l’économie, couplée à une consommation des ménages qui se redresse à un rythme plus rapide que prévu. La machine du tourisme se dérouille progressivement, particulièrement depuis l’ouverture des frontières début novembre à certains étrangers vaccinés. De plus, les exportations croissent également. Enfin, pour couronner le tout, l’agence de notation Fitch maintient une note de A+ * pour Israël depuis l’adoption du budget.

            Nouveau budget 2022

            L’impasse politique est en effet débloquée suite à l’adoption, le 4 novembre dernier, du budget 2021, empêchant ainsi une dissolution du Parlement. Le budget 2022 a de plus été adopté le lendemain. Ce soulagement permet ainsi à l’État de se concentrer sur les prochaines réformes visant notamment à réduire le coût de la vie ou encore remédier à la crise du logement.

            Où en est la crise du logement ?

            marché immobilier Israël

            La crise du logement que traverse le pays depuis dix ans est particulièrement marquée. Tout d’abord, les inégalités sociales se creusent. Les prix du marché immobilier excluent les primo-accédants. En parallèle, les taux d’intérêt historiquement bas, fixés par la Banque d’Israël, encouragent les emprunts, qui ne cessent de se multiplier. Seulement au mois d’août dernier, 11,9 milliards de shekels d’hypothèques ont été souscrits par les israéliens. Les chiffres publiés par la Banque d’Israël révèlent de plus que les israéliens ont souscrit des prêts hypothécaires d’une valeur de 92 milliards de shekel (env 26 milliards d’euros) au cours des dix premiers mois de 2021, dépassant le record de l’année 2020 qui a comptabilisé 78 milliards de shekel d’hypothèques (env 22 milliards d’euros).

            Quelles sont les raisons de cette crise ?

            En premier lieu, l’offre est insuffisante par rapport à la demande, qui est, elle, de plus en plus croissante. On estime d’ailleurs que la population israélienne, de 9,39 millions en septembre dernier, devrait atteindre 15 millions en 2048, d’après le Bureau Central des Statistiques.

            Le gouvernement contrôle ensuite l’offre des terrains. Par conséquent, cette limitation volontaire raréfie l’offre et fait donc monter les prix.

            Le manque d’infrastructures conduit de plus les autorités locales à refuser de nouvelles constructions. Les municipalités ont même tendance à favoriser la construction de zones non résidentielles car cela leur coûte moins cher. En effet, qui dit résidentiel dit infrastructures conséquentes : routes, écoles, etc.

            Ainsi, les prix montent inexorablement ; le Bureau central des statistiques rapporte que les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 8 % entre septembre 2020 et septembre 2021.

            L’avenir du marché immobilier en Israël

            Les politiques redoublent d’efforts pour remédier à cette crise. Ils prévoient par exemple la construction de 280 000 logements d’ici quatre ans afin de combler l’écart entre l’offre et la demande, soit 70 000 logements par an. Par rapport à 2020, cela correspond à environ 20 000 permis résidentiels supplémentaires (source CBS et OCDE).

            Le pendant est de pénaliser les investisseurs, de plus en plus nombreux sur le marché immobilier. Pour ralentir leur frénésie, une augmentation de la taxe d’achat est prévue pour les acheteurs de résidences secondaires, passant de 5 % à 8 %. De plus, une nouvelle directive de la Banque d’Israël et non des moindres interdit désormais l’hypothèque d’un logement existant comme garantie pour l’achat d’un autre logement. Une certaine flexibilité est toutefois préservée pour les prêts-relais sur une période maximale de deux ans.

            Si elles peuvent aider à freiner l’augmentation des prix, ces mesures ne suffisent pas. L’accent doit en effet être mis particulièrement sur l’offre, mais aussi sur les infrastructures.

            Dans un article paru au Globes, le professeur Michael Humphries estime que le marché locatif est trop peu développé en Israël contrairement à l’Europe et aux États-Unis. Les loyers, trop chers, poussent les particuliers à acheter plutôt qu’à louer. Cette pression d’achat doit être réduite, et cela doit nécessairement passer par une offre de location plus importante, et mettre en place des avantages fiscaux d’un côté et une protection des locataires de l’autre. La précipitation d’acheteurs sera moins accrue, ce qui limitera la hausse des prix des logements.

            *L’agence Fitch définit la note A sur son site, pour la catégorie du défaut de l’émetteur : « Qualité de crédit élevée. Les notes « A » dénotent des attentes de faible risque de défaut. La capacité de paiement des engagements financiers est jugée forte. Cette capacité peut néanmoins être plus vulnérable aux conditions économiques ou commerciales défavorables que les cotes plus élevées. »

            Article achevé de rédiger le 23 novembre 2021

            L’avis de Herez Israël

            Un bel horizon se profile pour l’économie israélienne, sous réserve des prochaines vagues. Si l’augmentation de l’offre immobilière ne suffit pas à répondre à la demande croissante des logements, elle reste favorable à l’essor de projets intéressants, en centre-ville ou ailleurs. Si vous souhaitez un accompagnement avec une équipe d’experts pour une acquisition immobilière ou pour participer à un club deal immobilier, vous pouvez nous contacter en remplissant le formulaire ci-dessous.

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