Edo Blecher : valoriser l’immobilier par le développement urbain

Nous sommes fiers de compter parmi nos partenaires Reality. Le leader des fonds immobiliers en Israël compte 3 Mds de dollars sous gestion. Nos valeurs communes et leur proposition différenciante nous permettent de proposer le meilleur à nos clients investisseurs. Fondé en 2008, le groupe excelle dans l’identification d’actif immobilier avec un potentiel de valorisation significatif. La reconversion de projets sous-utilisés afin de maximiser leur valeur et leurs rendements est un exemple. Edo Blecher, Chief Financial Officer, nous parle de l’impact du 7 octobre sur l’activité du groupe et ses principaux défis.

Le 7 octobre a bouleversé Israël sur beaucoup d’aspects. Quel impact cela a eu sur l’immobilier détenu par les fonds de Reality en Israël ?

Le 7 octobre est un jour tragique qui a affecté tout le monde à bien des égards. En termes d’activité des fonds, environ 80 % des actifs sont situés dans la région du Gush Dan et environ 60 % à Tel-Aviv même. La raison pour laquelle nous achetons des biens principalement dans ces zones vient de notre volonté de réduire l’exposition aux influences extérieures telles que la commercialisation des terres par l’État, qui, comme nous le savons, possède environ 90 % des terres du pays, principalement dans les zones périphériques et non dans le Gush Dan. Il n’y a donc aucun effet visible sur les activités des fonds après cette date.

Et pour les investisseurs ?

La guerre a provoqué un plus grand sentiment de sionisme. Nous avons remarqué que de nombreux investisseurs qui débattaient depuis longtemps de l’opportunité d’investir en Israël, ont décidé précisément après le début de la guerre d’investir dans notre fonds. Je pense qu’une autre raison est objective. Après la crise que traverse Israël (réforme juridique, hausse des taux d’intérêt et guerre), on estime qu’une période de prospérité importante suivra. Ainsi, c’est le bon moment pour investir avec des experts qui disposent d’expérience et de liquidités significatives pour bénéficier de profits futurs.

“Nous avons choisi principalement les zones du Gush Dan et Tel-Aviv afin de minimiser l’exposition aux influences externes, telles que la commercialisation des terres par l’État.”

Quelles observations faites-vous sur les principaux défis du marché immobilier ?

L’augmentation des taux d’intérêt est le facteur qui a le plus affecté notre domaine d’activité au cours des deux dernières années. Nous avons constaté une baisse de l’activité du marché immobilier en général, depuis les particuliers souhaitant acquérir un bien, jusqu’aux entreprises et aux fonds. De plus, la vente immobilière est plus difficile aujourd’hui en raison du manque de liquidités des sociétés immobilières et du faible appétit pour les terrains. Il est difficile pour les nouveaux fonds avec peu d’expertise qui ont acquis des terrains d’y faire face.

L’augmentation des taux d’intérêt est le facteur qui a le plus affecté notre domaine d’activité au cours des deux dernières années.”

Comment Reality remédie à ces problématiques ?

La baisse des ventes immobilières représente des opportunités d’acquisitions attrayantes (entreprises ou terrains) pour le cinquième fonds que nous avons lancé. Nous sommes convaincus que nous en profiteront grâce aux capitaux levés d’environ 2 milliards de shekels en mai 2023. De plus, nous valorisons les actifs que nous détenons via des stratégies de développement urbain, augmentant ainsi leur valeur malgré les coûts d’intérêt plus élevés et des transactions moins fréquentes.

Par exemple, une parcelle de terrain d’environ 55 dunams destinée à un développement industriel a été transformée au cours d’un processus de développement (TABA) sur une période de 4 ans, en 730 unités résidentielles environ et des dizaines de milliers de mètres carrés destinés au commerce, à l’emploi et au logement dit « protégé ». Il est aisé de comprendre que cette transformation a ajouté une valeur significative au terrain. Même en cas de baisse des prix des terrains, le bénéfice reste important. En effet, nous avons vendu la majorité du terrain avec un profit de plusieurs dizaines de millions de shekels à Africa Israel Residences.

En outre, nous établissons des accords commerciaux créatifs et sur mesure, incluant des prêts, des conditions de paiement, des mécanismes de hausse pour compenser un prix de base non convenu, etc.

“Nous valorisons les actifs que nous détenons via des stratégies de développement urbain.”

À qui vendez-vous vos projets et quel volume cela représente ?

Le fonds ne construit pas d’immobilier résidentiel dans le cadre de sa politique d’investissement. Nous sommes un acteur privilégié sur le marché immobilier local et nous développons des terrains jusqu’à ce qu’un promoteur prend le relais pour exécuter le projet jusqu’à la construction finale et la vente des appartements (B2B).

Ces dernières années, les terrains que nous achetons représentent des volumes financiers importants et la plupart des entreprises auxquelles nous vendons les terrains sont des entreprises leaders du marché, mais pas seulement. Chaque transaction a un acheteur avec des caractéristiques spécifiques et nous avons le savoir-faire et l’accès à l’ensemble du marché. Jusqu’à présent, nous avons vendu environ 40 projets pour des milliards de shekels.

 

Pourquoi avoir choisi Tel-Aviv pour 60% de vos acquisitions immobilières ? Comment identifiez-vous les actifs à potentiel ?

Nous opérons dans le domaine depuis 16 ans et sommes le seul fonds equity immobilier en Israël spécialisé dans la valorisation immobilière. Nous avons une profonde connaissance de Tel-Aviv en particulier. C’est essentiel pour comprendre le développement de la ville, les souhaits de l’autorité locale et, non moins important, les besoins des résidents. Notre quartier préféré dans la ville se trouve aux portes de Jaffa où nous développons des milliers de logements.

Le groupe est composé de plusieurs départements, comprenant des experts qui localisent des projets et y réalisent des évaluations immobilières, en relation avec le département d’expertise et le département de gestion de projet dirigé par l’architecte Avishai Kimmeldorf, ancien ingénieur de la municipalité de Hadera. Rien ne remplace l’expérience, démontré par le track record très réussi de nombreux projets dans la ville de Tel-Aviv.

“Rien ne remplace l’expérience, démontré par le track record très réussi de nombreux projets dans la ville de Tel-Aviv.”

Quels enseignements tirez-vous des fonds précédents pour votre cinquième fonds ?

Il est impossible de baser des business plans sur la hausse des prix et des faibles taux d’intérêt, la situation aujourd’hui nous le montre bien. Nous avons toujours préparé des business plans sans hypothèses d’augmentation des prix et prévoyons toujours un plan de repli qui définit ce qui se passe si le plan initial ne fonctionne pas. Même dans cette situation, il est important pour nous de veiller à ce qu’il y ait des bénéfices intéressants.

Nous avons amélioré notre capacité à planifier et à communiquer avec les autorités locales et d’autres parties prenantes, accélérant ainsi les processus de planification. Nous améliorons constamment nos capacités financières et les systèmes informatiques, rendant les processus plus intelligents et plus rapides qu’auparavant.

Venez rencontrer Reality au Forum du Patrimoine le 7 juillet prochain à la Bourse de Tel-Aviv ! Inscription ici.

Interview réalisée le 24 juin 2024 et traduite de l’hébreu en français par nos équipes.

 

Ê T R E – R A P P E L É ?

 

    Comment limiter l’impact de la baisse des taux sur mon épargne ?

    Après avoir réduit le taux d’intérêt de 0,25% en début d’année, la banque d’Israël a décidé d’arrêter le processus pour le moment.

    Le gouverneur a cependant souligné que cela reprendra tant que l’inflation continuerait de baisser. Avec la fluctuation de ces derniers, les investisseurs recherchent des perspectives stables. Notre avis sur les opportunités qui s’offrent à eux.

     

    Dépôt bancaire (Pikadon)

    banque Israël

     

    Produit bancaire équivalent au compte à terme.

    Rendement moyen : 4% / an.

    Avantages :

    • Sécurité : Intérêts garantis
    • Flexibilité : Possibilité d’ouvrir un dépôt dans une banque différente de celle où se trouve le compte principal

    Inconvénients :

    • Faible liquidité : L’argent est bloqué pendant toute la durée choisie
    • Impôt sur les bénéfices : Taxe de 15% sur les intérêts perçus lors du retrait

    Avis Herez : sous-pondérer

     

    Obligations (Agah’)

    Prêt à l’État ou aux entreprises. Durée prédéterminée.

    Rendement moyen :

    • Obligations gouvernementales : 4.2%/ an
    • Obligations Corporate Israël cotées : 5%/ an

    Avantages :

    • Taux d’intérêt fixes pendant leur durée de vie
    • Investissement à faible risque dans le cas des obligations gouvernementales, ainsi que des obligations d’entreprises bien notées

    Inconvénient : Perte de capital possible avec la hausse des taux d’intérêt

    Avis Herez : sous-pondérer

     

    FONDS MONÉTAIRES (KEREN KASPIT)

    Fonds d’investissement à faible risque sur des dépôts bancaires et obligations corporate et gouvernementales à courte durée.

    Rendement moyen : 4.7%/ an

    Avantages :

    • Liquidité élevée et possibilité de libérer rapidement les fonds investis
    • Fiscalité avantageuse : taux d’imposition de 25% sur le rendement inférieur à l’inflation

    Inconvénient : Rendements variables selon la fluctuation des taux d’intérêt

    Avis Herez : sous-pondérer

     

    Crowdlending

    Financement participatif pour des personnes physiques et morales.

    Rendement moyen : >7.5%/an

    Avantages :

    • Création d’une nouvelle source de revenu fréquent
    • Portefeuille diversifié avec plusieurs milliers de prêts
    • Liquidité

    Inconvénient : Risque lié à la dette privée

    Avis Herez : surpondérer

    projet immobilier

    Club deal immobilier

     L’investisseur participe au financement d’un projet immobilier aux cotés du promoteur.

    Rendement moyen : >8%/an

    Avantages :

    • Coupons réguliers
    • Court délai de réalisation
    • Création de valeur par construction et développement de zone rurale

    Inconvénients :

    • Risque lié à à l’activité de construction immobilière
    • Risque de retard et décalage dans la livraison avec incidence sur le TRI

    Avis Herez : surpondérer

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    Achevé de rédiger le 07 mars 2024.

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      Les aides de l’Etat pour booster la high-tech en Israël

      La dépendance de l’économie israélienne au secteur high-tech s’est considérablement accrue ces dix dernières années. Aujourd’hui, la part de l’industrie israélienne des hautes technologies dans le PIB local est de 18%. Voici les aides de l’Etat pour booster la Tech en Israël.

       

      Maintenir Israël à sa place de puissance high-tech

      Dans le cadre de l’approbation du budget 2024, le gouvernement en collaboration avec le ministère des finances et l’Autorité de l’innovation d’Israël, vient de dévoiler un plan de relance important pour maintenir Israël à sa place de puissance high-tech.

      Ce plan complète les initiatives de grands fonds israéliens tels que Iron Nation ou Techshield qui ont mis en place des solutions fortes pour soutenir le domaine de la technologie israélienne, ralenti depuis 2022 et fragilisé avec la guerre.

       

      1- Start-up Fund

      Soutien gouvernemental : jusqu’à 60 % du financement total

      Objet : encourager des start-ups dans des phases de développement essentielles.

      Montant : 100 M de dollars/an

      Durée : 3 ans

      Investissement : Pre-Seed, Seed et Series A

       

      2- Fonds Yozma

      Soutien gouvernemental : 30 % pour chaque dollar investi

      Objet : co-investissement avec des investisseurs institutionnels israéliens pour augmenter la part du capital local, réduisant la dépendance au capital étranger et renforçant la stabilité du marché du capital-risque en Israël.

      Montant : 1 Md de dollars

      Durée : 5 ans

      Investissement : early-stage

       

      3- Nouveau Fonds d’incubateurs de création de Ventures

      Soutien : l’Autorité de l’Innovation soutient trois clubs d’investissement privés pour coordonner les investissements et offrir un soutien en gestion d’entreprise.

      Objet : attirer des investisseurs privés d’Israël et du monde entier pour investir dans des start-ups israéliennes à fort potentiel

      Montant : 9 M de dollars

      Durée : 3 ans

      Investissement : Pre-Seed et Seed

       

      Guerre du Liban et Bordure Protectrice

      guerre Israël

      Les données de la guerre du Liban en 2006 et de l’opération Bordure protectrice en 2014 illustrent la capacité de l’écosystème technologique israélien non seulement à perdurer, mais aussi à prospérer après les périodes de conflit :

      • Croissance constante du PIB (et dépassant la moyenne de l’OCDE)
      • Levées de fonds réussies
      • Emergence d’entreprises influentes

      Notre avis

      • Les initiatives privées et gouvernementales représentent un avantage significatif pour la pérennité de la Tech.
      • L’avantage fiscal accordé par le plan de relance, à savoir une exonération d’impôts sur les gains en capital en cas de réinvestissement dans les 12 mois dans une autre entreprise israélienne, encourage d’autant plus les investisseurs à participer à cette relance.
      • Nous constatons dans lallocation de nos clients une exposition toujours plus forte au private equity (secteur de la Tech), année après année. Nous pensons que ce mouvement va se poursuivre dans le futur.
      • Tous ces éléments nous confortent dans notre certitude concernant la résilience de la Tech israélienne et plus largement de l’économie israélienne.

       

       

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      Achevé de rédiger le 07 février 2024.

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        Nos 5 conseils face aux prévisions des analystes en Israël

        Face aux prévisions des analystes, voici la vision de Herez Israël dans ce contexte. Nous vous conseillons des solutions maison à adopter, en Israël.
        Cela ne remplace pas un rendez-vous, impératif pour un accompagnement sur-mesure, mais cela donne une idée de l’étendue des opportunités en Israël.

         

         

        1- L’immobilier

        investir Israël

         

        Prévision : renouvellement de la demande, fort intérêt par les locaux mais aussi les étrangers (recrudescence de l’Alya). Rebattement des cartes entre le Nord/Centre/Sud d’Israël.

         

        Notre conseil : se positionner sur des pépites comme Beer Sheva (ville à fort potentiel) ou des projets en amont/en cours de livraison pour profiter de prix très attractifs.

        2- Taux d’intérêt

         

        Prévision : baisse des taux d’intérêt au premier semestre 2024, le taux d’inflation à peine au-dessus de la fourchette cible annuelle de 1 à 3%.

        Notre conseil : privilégier des classes d’actif non indexées pour ne pas subir l’impact de la baisse des taux. Par exemple, de la dette privée à taux fixe, autour de 8% par an.

         

        3- Marchés financiers

        investir en Israël

        Prévision : les marchés anticipent une baisse des taux. Mécaniquement, le marché actions israélien va retrouver de sa superbe. Ajoutons à cela la valorisation attractive du marché

         israélien.

         

        Notre conseil : diversifier son portefeuille. Profiter des points d’entrée bas, s’exposer aux actions israéliennes (exemple : secteur bancaire, certaines mid cap sur la cybersécurité). Privilégier les obligations datées, sous pondérer son exposition aux fonds monétaires.

        4- Startups

        Prévision : il est encore trop tôt pour se prononcer malgré la poursuite des levées de fonds mais Israël reste par son essence la start up nation.

        Notre conseil : s’intéresser à des fonds solides diversifiés multi secteurs plutôt que d’investir sur une seule entreprise. Les coups durs portés aux valorisations révèlent de plus des points d’entrée intéressants.

         

         

        5- Alya

        Alya Israël

        Prévision : vague d’immigration attendue à l’été 2024. Cinq fois plus de dossiers d’Alya ouverts en France en octobre 2023 par rapport à octobre 2022 d’après l’Agence Juive. 50 à 70% des dossiers vont au bout du processus.

         

        Notre conseil : une fin de guerre est toujours synonyme de reconstruction. Comment se préparer dès à présent à ce nouveau cycle ? En réalisant un audit patrimonial pour organiser une Alya en protégeant sa famille.

        Conclusion

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        Achevé de rédiger le 03 décembre 2023.

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