Edo Blecher : valoriser l’immobilier par le développement urbain

Nous sommes fiers de compter parmi nos partenaires Reality. Le leader des fonds immobiliers en Israël compte 3 Mds de dollars sous gestion. Nos valeurs communes et leur proposition différenciante nous permettent de proposer le meilleur à nos clients investisseurs. Fondé en 2008, le groupe excelle dans l’identification d’actif immobilier avec un potentiel de valorisation significatif. La reconversion de projets sous-utilisés afin de maximiser leur valeur et leurs rendements est un exemple. Edo Blecher, Chief Financial Officer, nous parle de l’impact du 7 octobre sur l’activité du groupe et ses principaux défis.

Le 7 octobre a bouleversé Israël sur beaucoup d’aspects. Quel impact cela a eu sur l’immobilier détenu par les fonds de Reality en Israël ?

Le 7 octobre est un jour tragique qui a affecté tout le monde à bien des égards. En termes d’activité des fonds, environ 80 % des actifs sont situés dans la région du Gush Dan et environ 60 % à Tel-Aviv même. La raison pour laquelle nous achetons des biens principalement dans ces zones vient de notre volonté de réduire l’exposition aux influences extérieures telles que la commercialisation des terres par l’État, qui, comme nous le savons, possède environ 90 % des terres du pays, principalement dans les zones périphériques et non dans le Gush Dan. Il n’y a donc aucun effet visible sur les activités des fonds après cette date.

Et pour les investisseurs ?

La guerre a provoqué un plus grand sentiment de sionisme. Nous avons remarqué que de nombreux investisseurs qui débattaient depuis longtemps de l’opportunité d’investir en Israël, ont décidé précisément après le début de la guerre d’investir dans notre fonds. Je pense qu’une autre raison est objective. Après la crise que traverse Israël (réforme juridique, hausse des taux d’intérêt et guerre), on estime qu’une période de prospérité importante suivra. Ainsi, c’est le bon moment pour investir avec des experts qui disposent d’expérience et de liquidités significatives pour bénéficier de profits futurs.

“Nous avons choisi principalement les zones du Gush Dan et Tel-Aviv afin de minimiser l’exposition aux influences externes, telles que la commercialisation des terres par l’État.”

Quelles observations faites-vous sur les principaux défis du marché immobilier ?

L’augmentation des taux d’intérêt est le facteur qui a le plus affecté notre domaine d’activité au cours des deux dernières années. Nous avons constaté une baisse de l’activité du marché immobilier en général, depuis les particuliers souhaitant acquérir un bien, jusqu’aux entreprises et aux fonds. De plus, la vente immobilière est plus difficile aujourd’hui en raison du manque de liquidités des sociétés immobilières et du faible appétit pour les terrains. Il est difficile pour les nouveaux fonds avec peu d’expertise qui ont acquis des terrains d’y faire face.

L’augmentation des taux d’intérêt est le facteur qui a le plus affecté notre domaine d’activité au cours des deux dernières années.”

Comment Reality remédie à ces problématiques ?

La baisse des ventes immobilières représente des opportunités d’acquisitions attrayantes (entreprises ou terrains) pour le cinquième fonds que nous avons lancé. Nous sommes convaincus que nous en profiteront grâce aux capitaux levés d’environ 2 milliards de shekels en mai 2023. De plus, nous valorisons les actifs que nous détenons via des stratégies de développement urbain, augmentant ainsi leur valeur malgré les coûts d’intérêt plus élevés et des transactions moins fréquentes.

Par exemple, une parcelle de terrain d’environ 55 dunams destinée à un développement industriel a été transformée au cours d’un processus de développement (TABA) sur une période de 4 ans, en 730 unités résidentielles environ et des dizaines de milliers de mètres carrés destinés au commerce, à l’emploi et au logement dit « protégé ». Il est aisé de comprendre que cette transformation a ajouté une valeur significative au terrain. Même en cas de baisse des prix des terrains, le bénéfice reste important. En effet, nous avons vendu la majorité du terrain avec un profit de plusieurs dizaines de millions de shekels à Africa Israel Residences.

En outre, nous établissons des accords commerciaux créatifs et sur mesure, incluant des prêts, des conditions de paiement, des mécanismes de hausse pour compenser un prix de base non convenu, etc.

“Nous valorisons les actifs que nous détenons via des stratégies de développement urbain.”

À qui vendez-vous vos projets et quel volume cela représente ?

Le fonds ne construit pas d’immobilier résidentiel dans le cadre de sa politique d’investissement. Nous sommes un acteur privilégié sur le marché immobilier local et nous développons des terrains jusqu’à ce qu’un promoteur prend le relais pour exécuter le projet jusqu’à la construction finale et la vente des appartements (B2B).

Ces dernières années, les terrains que nous achetons représentent des volumes financiers importants et la plupart des entreprises auxquelles nous vendons les terrains sont des entreprises leaders du marché, mais pas seulement. Chaque transaction a un acheteur avec des caractéristiques spécifiques et nous avons le savoir-faire et l’accès à l’ensemble du marché. Jusqu’à présent, nous avons vendu environ 40 projets pour des milliards de shekels.

 

Pourquoi avoir choisi Tel-Aviv pour 60% de vos acquisitions immobilières ? Comment identifiez-vous les actifs à potentiel ?

Nous opérons dans le domaine depuis 16 ans et sommes le seul fonds equity immobilier en Israël spécialisé dans la valorisation immobilière. Nous avons une profonde connaissance de Tel-Aviv en particulier. C’est essentiel pour comprendre le développement de la ville, les souhaits de l’autorité locale et, non moins important, les besoins des résidents. Notre quartier préféré dans la ville se trouve aux portes de Jaffa où nous développons des milliers de logements.

Le groupe est composé de plusieurs départements, comprenant des experts qui localisent des projets et y réalisent des évaluations immobilières, en relation avec le département d’expertise et le département de gestion de projet dirigé par l’architecte Avishai Kimmeldorf, ancien ingénieur de la municipalité de Hadera. Rien ne remplace l’expérience, démontré par le track record très réussi de nombreux projets dans la ville de Tel-Aviv.

“Rien ne remplace l’expérience, démontré par le track record très réussi de nombreux projets dans la ville de Tel-Aviv.”

Quels enseignements tirez-vous des fonds précédents pour votre cinquième fonds ?

Il est impossible de baser des business plans sur la hausse des prix et des faibles taux d’intérêt, la situation aujourd’hui nous le montre bien. Nous avons toujours préparé des business plans sans hypothèses d’augmentation des prix et prévoyons toujours un plan de repli qui définit ce qui se passe si le plan initial ne fonctionne pas. Même dans cette situation, il est important pour nous de veiller à ce qu’il y ait des bénéfices intéressants.

Nous avons amélioré notre capacité à planifier et à communiquer avec les autorités locales et d’autres parties prenantes, accélérant ainsi les processus de planification. Nous améliorons constamment nos capacités financières et les systèmes informatiques, rendant les processus plus intelligents et plus rapides qu’auparavant.

Venez rencontrer Reality au Forum du Patrimoine le 7 juillet prochain à la Bourse de Tel-Aviv ! Inscription ici.

Interview réalisée le 24 juin 2024 et traduite de l’hébreu en français par nos équipes.

 

Ê T R E – R A P P E L É ?