Bat Yam : choisir une ville en plein essor
Après une carrière dans la banque d’investissement et un Master en finance d’entreprise à l’Université Paris Dauphine, Jeremie Ghozland a suivi sa passion pour l’immobilier. S’appuyant sur les connaissances stratégiques acquises dans le secteur financier, il fonde Tavi Real Estate. Spécialiste de l’immobilier résidentiel à Bat Yam et Tel-Aviv, Tavi Real Estate propose un accompagnement clé en main. Il s’adresse à la fois aux primo accédants du monde de la High-Tech. Mais aussi aux investisseurs et aux futurs olims qui recherchent une résidence secondaire ou un pied à terre en Israël. Partenaire de Herez Israël, Tavi Real Estate est constamment à la recherche d’opportunités pour répondre aux demandes exigeantes de nos clients, nos expertises étant complémentaires.
Pouvez-vous nous parler de votre parcours et de votre spécialisation dans l'immobilier à Bat Yam ?
Ma carrière a tout d’abord commencé en France puis aux Etats-Unis en finance, dans des banques d’investissement et ensuite dans des grands groupes du CAC40 où j’ai occupé des postes stratégiques. Passionné d’immobilier, cela s’est accentué à mon arrivée en Israël. J’ai donc fait mes premières armes dans une agence spécialisée dans la commercialisation de projets à Bat Yam. D’un côté, la partie technique, analytique et investissement et de l’autre le rapport humain, ont confirmé ce choix. Ainsi, j’ai décidé de créer ma société spécialisée dans la commercialisation de projets neufs résidentiels à Bat-Yam et Tel-Aviv.
Bat Yam est la seule ville proche de Tel-Aviv à ces prix-là en bord de mer
Comment décririez-vous le marché immobilier actuel à Bat Yam ?
Bat Yam est une banlieue proche de Tel-Aviv. Comme toutes les grandes villes du monde, les banlieues sont en pleine transformation. Le parc immobilier est assez vieillissant à Bat-Yam. Donc il y a un fort besoin de promotion et de changement pour répondre aux nouvelles normes. Le parc immobilier neuf représente seulement 10% du marché. Ainsi, s’il n’y a pas de terrains dans cette ville, beaucoup de biens doivent être rénovés donc le marché y est dynamique.
Les Français s’intéressent à Bat Yam car la ville coche à la fois la case de l’investissement et d’une installation pour un projet d’alya
Quelles sont les tendances récentes en termes des prix de l’immobilier ?
Il y a deux marchés : l’ancien et le neuf. Pour de l’immobilier neuf, il faut compter un prix entre 30.000 et 35.000 nis le m². Concernant l’immobilier ancien, il faut compter environ 10 à 15% de moins.
Selon vous, qu'est-ce qui attire les acheteurs et investisseurs à Bat Yam par rapport à d'autres villes côtières d'Israël ?
Il y a plusieurs raisons. Tout d’abord, la proximité avec Tel-Aviv, à 6km. Le tramway en activité a facilité d’autant plus l’accès à la ville blanche et d’autres villes comme Ramat Gan, Bnei Brak et Petah Tikva. Le bord de mer est également très attirant pour les acheteurs.
De plus, le prix est un facteur important. Il s’agit de la seule ville côtière proche de Tel-Aviv à ces prix-là. A titre de comparaison, Ramat Aviv et Herzliya Pituah sont à plus de 55.000 nis le m² environ. Les investisseurs voient enfin le fort potentiel de plus-value et de développement de la ville. Ainsi que le rendement locatif (3-4% rendement locatif à Bat Yam contre 1-2% à Tel-Aviv).
Bat Yam est une ville qui attire les familles. En effet, les appartements familiaux sont les plus demandés à la location. Ce sont donc souvent des couples avec un ou plusieurs enfants qui recherchent plus d’espace et qui se dirigent vers cette ville. Les Français s’intéressent à Bat Yam car la ville coche à la fois la case de l’investissement et d’une installation pour un projet d’alya.
"Aujourd’hui, les prix à Bat Yam sont supérieurs de 35 % à ceux d’il y a cinq ans."
Pouvez-vous nous parler des projets immobiliers en cours qui vous semblent particulièrement intéressants pour les Français ?
Bien sûr. Nous proposons des appartements qui cochent toutes les cases pour eux : proches de la mer, du tramway et des rues commerçantes de Bat Yam. Ils sont adaptés à celles et ceux qui recherchent une résidence secondaire, un appartement destiné à la location courte ou longue durée. Pour les 4 pièces, il faut compter à partir de 2.900.000 Nis. Nous proposons également un projet d’exception en première ligne mer, à partir de 3 pièces, vue mer garantie à vie.
Quels sont les principaux défis auxquels font face les investisseurs ou acheteurs à Bat Yam aujourd’hui ?
La hausse des taux d’intérêt au niveau mondial et l’instabilité géopolitique impactent les investisseurs.
Concernant la guerre, son impact s’est ressenti pendant les trois, quatre premiers mois à cause de l’incertitude et le manque de visibilité sur l’avenir, durant lesquels le marché était gelé. Israël a su maintenir une croissance économique et défendre ses frontières au fur et à mesure, ce qui a entraîné une forte demande de l’étranger, motivée par le besoin d’un pied à terre et pouvoir faire face à la montée de l’antisémitisme.
25% de plus-value sur les cinq prochaines années est plus qu’envisageable
À quoi ressemblera l’immobilier à Bat Yam dans les cinq à dix prochaines années ?
Il est impossible de prédire l’avenir. Mais ce qui est possible, c’est évaluer les tendances et analyser les chiffres. Au cours des cinq dernières années, on observe une forte demande à Bat Yam ainsi qu’une forte croissance des prix. Aujourd’hui, les prix sont 35% plus élevés.
Nous pouvons encore nous attendre à une forte croissance par rapport aux points évoqués. L’écart des prix entre Tel-Aviv et Bat Yam est important et est amené à se resserrer. Il faudrait construire plus et plus rapidement pour répondre au fort besoin actuellement, face au déficit de logements chaque année et une alya forte qui amplifie les demandes. 25% de plus-value sur les cinq prochaines années est plus qu’envisageable. Une baisse des taux devrait être observée à l’avenir, ce qui devrait faire monter les prix.
L’écart des prix entre Tel-Aviv et Bat Yam est important et est amené à se resserrer
Quels conseils donneriez-vous à une personne souhaitant investir ou acheter un bien dans cette ville ?
Mon conseil principal est de se faire guider par des professionnels de confiance. L’accompagnement est important d’autant plus dans un pays où la culture est différente. Il y a de nombreux éléments à vérifier et analyser en fonction du bien.
Nous effectuons un travail de due diligence entre les différents projets et promoteurs. Nous accompagnons nos clients avec un service clé en main. En effet, nous conseillons nos clients sur l’aspect financier, l’optimisation du montage et l’intérêt d’utiliser l’effet de levier. Nous les guidons de A à Z. Depuis l’identification de leur besoin, la concrétisation de leur projet et jusqu’à la remise des clés. Nous proposons un accompagnement personnel concernant le suivi de chantier, le choix des matériaux, les rendez-vous avec l’architecte et différents prestataires, possible même à distance. Nous sommes là pour la gestion du bien s’ils le désirent. Bref, leur satisfaction est notre priorité.
Pour tous renseignements, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serions ravis de vous accompagner dans la concrétisation de votre projet immobilier en Israël.
