Olim hadashim Israël : Aides ? Fiscalité ?

Israël est réputée pour offrir de généreux avantages aux immigrants, Olim Hadashim, fraîchement arrivés. Cependant, la grande diversité de ces avantages peut s’avérer floue pour un potentiel immigrant qui souhaite étudier les différentes brochures afin de passer le cap de l’alyah.

Olim Hadashim : Quels avantages fiscaux ?

Même les Israéliens qui retournent en Israël après avoir vécu à l’étranger pendant un certain nombre d’années ne sont pas en mesure d’obtenir une image claire des avantages et des subventions auxquels ils ont droit. Nous présenterons les questions importantes pour les Olim Hadashim et les « citoyens de retour ». Puis, nous ferons le point sur les avantages et la fiscalité israélienne, d’un nouvel arrivant en Terre Sainte !

Les bénéficiaires des avantages fiscaux selon l’administration fiscale israélienne

  1.   Ole : un nouvel immigrant en Israël.
  2.  Citoyen israélien de retour. Un individu qui revient en Israël après avoir vécu en dehors d’Israël sans interruption entre 6 et 10 ans. Et ayant ainsi cessé d’être un résident israélien. Aussi, ces personnes ont droit aux mêmes avantages qu’un Ole Hadash.
Olim hadashim -Image RJA1988 - Pixabay

Avantages pour les nouveaux immigrants & citoyens de retour

Privé et professionnel

Pour commencer, 10 ans d’exonération de l’impôt sur les revenus hors d’Israël. Et y compris revenus passifs tels que les dividendes, intérêts, loyers, redevances ou encore pensions, générés par les actifs détenus à l’étranger. Ou bien encore les plus-values ​​de la vente de bien situés à l’étranger.

Entreprise

De même, les entreprises établies à l’étranger et appartenant à un Ole sont également exemptées pendant 10 ans d’être définies comme société israélienne. Ce qui signifie que la société en question ne sera pas considérée comme société israélienne à des fins fiscales pendant cette période. Une aide peut être apportée dans ce cas par un professionnel en fiscalité, gestionnaire de patrimoine, avocat ou un expert-comptable.

Les crédits d’impôt non imposables pour les Olim

Tous les résidents israéliens ont droit à des points de crédit (réduction par mois du montant de l’impôt) qui ne sont pas imposables. Les Olim qui travaillent ont droit à des points supplémentaires pendant une période de trois ans et demi après leur Alya. La première année et demi donnant 3 points de crédits supplémentaire. Puis l’année suivante, 2 points. Et la dernière année, encore un point. En outre, des réductions supplémentaires sont disponibles selon les cas (mères actives, soldats démobilisés etc).

Autres avantages fournis aux Olim par le gouvernement israélien

Panier d’absorption (Sal Klita)

Aide financière fournie par le ministère israélien de l’absorption des immigrants. Pour les personnes qui arrivent de l’étranger avec un visa d’Olé en Israël, le premier paiement est donné à l’aéroport. La suite du panier intégration Israel est réglée en 6 versements mensuels.

Aide au loyer

Le ministère du Logement offre une aide au loyer à partir du huitième mois suivant la aliyah.

Couverture maladie

L’Institut national d’assurance (Bituach Leumi) offre une couverture de base gratuite dans tout fonds de santé (Kupat Cholim) de son choix la première année après l’aliyah.

Rabais sur la taxe foncière municipale (Arnona)

Toutes mairies d’Israël facturent des taxes foncières municipales aux locataires et propriétaires. Les Olim bénéficient d’une remise de 70 à 90% sur les paiements d’Arnona pour une superficie jusqu’à 100 m2.

Ulpan

Cours gratuits d’hébreu, disponibles à travers tout le pays. Un cours standardisé d’Ulpan se déroule pendant 5 mois.

Frais de scolarité universitaires subventionnés

Les Olim jusqu’à l’âge de 23 ans peuvent recevoir une aide pour un cours universitaire d’un an (mechina) et pour une License ou un diplôme jusqu’à 27 ans.

Avantages douaniers

Un Olé est autorisé à apporter des appareils électroménagers et des articles ménagers de n’importe quel pays en franchise de taxe.

Rabais hypothécaire

Aussi un Olé a droit à des taux d’intérêt inférieurs aux taux du marché jusqu’à environ 150 000 shekels.

Vol gratuit vers Israël

Les nouveaux Olim sont éligibles pour un vol EL AL gratuit vers Israël  à partir de n’importe quel pays pour l’Aliah.

Transport gratuit depuis l’aéroport Ben Gourion

Le Olé reçoit un taxi gratuit de l’aéroport jusqu’à sa première destination après avoir fait son Aliah.

Avantage douanier pour une voiture achetée / importée

Un Olé paie un taux d’imposition réduit sur l’achat d’une voiture en Israël ou sur l’importation d’une voiture de l’étranger.

Fiscalité Israel - Olim hadashim

Mieux comprendre la fiscalité en Israël

L’impôt est un prélèvement obligatoire collecté par l’État sur les différentes sources de revenus d’un individu, sur lesquelles, il est parfois également possible, d’appliquer un abattement fiscal.

Et encore faut-il être familiarisé avec le domaine de l’imposition afin de savoir quoi déduire. Sujet vaste et assez nébuleux en France. Tout en reconnaissant qu’il n’est pas non plus toujours simple d’y voir clair pour un Olé Hadash.

En tant que français nous redoutons cette taxe pour le moins onéreuse au service de la redistribution, si chère au modèle de l’État Providence en France. Rappelons que la France est restée en 2018 le pays de l’OCDE où la part des impôts dans le produit intérieur brut (PIB) était la plus élevée avec 46,1%, comme en 2017.

Imposition israélienne

Aussi, un citoyen est reconnu comme contribuable israélien lorsque son centre d’intérêt vital est en Israël et y vit plus de 183 jours dans l’année. Point qui diffère par rapport à la France, la notion de « foyer fiscal » n’existe pas en Israël, l’imposition incombe donc de manière individuelle à chaque citoyen.

L’approche pour déterminer le revenu imposable est dite « progressive ». C’est à dire que l’impôt évolue selon le revenu. Et à cela, vous pouvez retrancher les exonérations et déductions (type crédit d’impôt) prévues par le gouvernement israélien. L’état hébreux distingue deux types de revenus, les « d’actifs » issus directement du travail (le salaire par exemple). Ensuite, les « passifs » proviennent de toute autre source de revenus (rendement locatif, produits financiers etc..). Revenus actifs et passifs sont imposables par tranches qui diffèrent selon le type de revenus.

Amendement 168 Israel

L’amendement 168 et les conventions fiscales

L’État hébreux a modifié la fiscalité des nouveaux immigrants en votant l’amendement 168 en 2008. Cet amendement s’appelle loi « Milchan ».

Dispositif fiscal pour inciter les juifs en diaspora à faire leur alyah.

Et permet aux Olim Hadashim de ne pas procéder à une déclaration d’impôts.

Mais en sus d’être exonérés d’imposition en Israël sur tous les revenus issus de l’étranger pendant 10 ans après la date d’alyah. Perçue par certains comme une incitation à l’alyah à des fins plus fiscales que patriotiques, cette loi a valu à l’État d’Israël le statut de paradis fiscal le plus généreux.

Nouvelles normes internationales

Aussi, en matière de transparence fiscale permettent aujourd’hui à Israël de jouer la carte de la coopération. Et ce grâce à l’échange automatique d’informations instauré par l’OCDE. La dessus, la France et Israël ont signé à Jérusalem le 31/07/1995 une convention fiscale en vue d’éviter les doubles impositions, de prévenir l’évasion et la fraude fiscale. Un citoyen français qui décide de s’installer en Israël, sera donc redevable de ses impôts en Israël et non plus en France.

Ê T R E - R A P P E L É ?

H O R A I R E    D ' A P P E L

Immobilier Israel baisse des prix ?

Pour la première fois dans l’histoire moderne, une crise sanitaire planétaire, d’une ampleur encore jamais égalée, paralyse toutes les économies dans le monde et malheureusement entraîne un nombre de décès très important.

 En complément de ce premier effet, déjà dramatique, le Covid 19 va probablement avoir un impact violent supplémentaire sur tous les secteurs d’activités, n’épargnant hélas que très peu d’entre eux. Et notamment le marché immobilier en Israel.

L’évolution de l’immobilier en Israël

Dans ce contexte de grande perturbation, nous voulions faire un point sur le marché immobilier en Israël depuis le début de l’année en termes de prix et de volumes.

Nous tâcherons aussi de poursuivre ce suivi sur le deuxième trimestre 2020, en mettant en avant les villes principales du pays.

Les mesures de confinement et les restrictions d’ouvertures d’entreprises ont naturellement eu un impact sur l’activité immobilière en Israël. Avec un effet supplémentaire très notable sur l’attentisme des particuliers et des professionnels qui se montrent extrêmement réticents à concrétiser un achat dans cet environnement pandémique.

 

L’effet du confinement sur le marché immobilier

La période commençant autour des fêtes de Pessah et jusqu’à la fin de l’été est, en temps « normal », la période la plus dense en nombre de transactions.

La demande sur ce premier trimestre 2020 a baissé de près de 50% en moyenne dans tout le pays par rapport à l’année dernière en même période. Tel Aviv : -49%, Jérusalem : -56%, Ashdod :         -61%, Haïfa : -54%, Beer Cheva : -31%.

(Source : Ynet d’après les chiffres fournis par le site de référence Madlan) .

 

Les secteurs géographiques touchés

Les villes les plus touchées par le virus ont vu leurs activités baisser drastiquement, comme Or Yehuda avec 72% de demande en moins comparé à l’année dernière, en ce même mois de mars.

Cette petite ville du centre du pays présentait pourtant un gros potentiel, et suscitait de l’entrain pour les investisseurs et les nouveaux acquéreurs ces dernières années. 

 Localement, les agences immobilières de chaque ville n’enregistrent que très peu voire pas du tout de transactions signées depuis le milieu du mois de mars (ex : -80% à Tel Aviv par rapport à l’année dernière). Notons que de nombreux acheteurs potentiels, ayant déjà reçu un accord de crédit, ont précipitamment arrêté toute procédure d’achat, se retrouvant soudainement au chômage, selon le témoignage de professionnels à Tel Aviv.

Par ailleurs, pour les crédits immobiliers déjà en cours, le ministère des constructions et du logement, et le ministère des finances dirigé par Moshé Kahlon ont décidé d’alléger les emprunteurs au vu de la situation générale. Ces emprunteurs pourront demander une période de non-remboursement de leur prêt pouvant aller jusqu’à six mois.

Nous constatons une hausse de la demande locative, conséquence de la baisse du nombre de transactions réalisées. Les jeunes couples ne préfèrent pas acheter leur premier bien dans de telles conditions. Cet effet se voit amplifié autour des universités, comme à Beer Sheva, où s’ajoute la demande toujours accrue d’étudiants et d’une population rajeunissante.   

 

Les secteurs géographiques touchés

Une baisse des prix autour de 5% est constatée dans le pays en moyenne. Elle est peu significative au vu du recul que nous avons et du nombre de transactions.

 Cependant, pour les professionnels en Israël, la baisse des prix de l’immobilier ne semble que passagère. Cela s’explique par un phénomène déjà vécu et constaté en Israël, lors des différentes tensions sécuritaires du pays, comme une baisse de 5 à 15% pendant les intifadas, suivi d’un retour au prix initiaux dès la fin de ces derniers.           

 Lors de ces périodes incertaines, il est plus que jamais recommandé de mettre en place une stratégie pour son patrimoine. En parallèle, se créent des opportunités immobilières en Israël uniques qu’il faut saisir avant la remontée du marché.

 Opportunités immobilières à saisir

Chez Herez Israël, nous décelons et analysons ces opportunités afin de pouvoir vous proposer un investissement qui correspondra à votre patrimoine tout en l’enrichissant. 

Pour une idée plus générale de l’investissement immobilier en Israël, un article y est spécialement dédié : « L’immobilier en Israël ».

Entrée de FLORAC INVESTISSEMENTS au capital d’HEREZ

Entrée de FLORAC INVESTISSEMENTS au capital d’HEREZ
Florac société de participations fondée et présidée par Marie-Jeanne Meyer,
actionnaire historique du groupe Louis Dreyfus entre au capital d’HEREZ

 

Acteur indépendant du conseil en gestion de patrimoine depuis 25 ans, Herez accueille Florac Investissements comme nouvel actionnaire a hauteur de 23%, aux cotes des fondateurs, managers et salariés.

Florac Investissements est une société de participations présidée par Marie-Jeanne Meyer, actionnaire historique du groupe Louis Dreyfus, et dirigée par Leopold Meyer. Cette société d’investissement fonctionne comme un family office et a pour vocation d’accompagner des entrepreneurs aux projets stratégiques ambitieux.

Cette recomposition de l’actionnariat marque un nouvel élan pour Herez , lui donnant les moyens financiers d’accélérer sa stratégie de croissance dans la gestion privée, d’affirmer son positionnement et de continuer a faire de la relation avec ses clients une expérience unique.

Pour sa part, avec cette entrée au capital de Herez, Florac Investissements marque ainsi son deuxième investissement en France depuis le début de l’année, portant a près de 20 le nombre de sociétés accompagnées depuis sa création en 2009.

Patrick Ganansia, président et fondateur de Herez se félicite de l’arrivée de ce nouvel actionnaire et reconnait dans Florac Investissements,

« un acteur du marché qui ressemble au groupe tant dans sa philosophie que dans ses convictions. »

Laurent Perez, Directeur General et associe de Herez Israel poursuit

« c’est un nouvel élan très fort nous permettant de façon pérenne de poursuivre notre développement et accélérer notre croissance en conservant l’esprit boutique qui nous anime depuis 5 ans. »

Leopold Meyer, directeur général de Florac Investissements, est pour sa part

« impressionné par la qualité des produits et services et par le professionnalisme des équipes, récompensés par une forte fidélité des clients »

et d’ajouter être

« convaincus du potentiel de croissance du groupe, porté par la croissance de l’épargne, et la consolidation de ce secteur encore très fragmenté. »

Pourquoi investir en Israël ?

 

Grace à des politiques monétaires, financières et budgétaires prudentes, l’économie israélienne affiche une croissance plus forte que la plupart des autres pays de l’OCDE depuis plus d’une décennie. Israël connait sa 16eme année consécutive de croissance économique.

L’emploi progresse, l’inflation est maitrisée, l’excédent extérieur est confortable et les finances publiques se portent bien. Israël est donc devenu un pays très attrayant en termes d’investissement pour ses habitants ainsi que les étrangers.

Voici les 10 bonnes raisons d’investir en Israël :

  • Fondamentaux économiques solides

On observe une croissance stable du PIB autours de 3-4% ces dernières années, le taux de chômages ne progresse pas et reste à 4%. D’autre part, l’inflation s’accélère et passe de 0,2 à 0,9% (1,3% en 2019) et les taux d’intérêts directeurs de la banque d’Israel augmentent de 0,15 points.

  • Bonnes performances des indices boursiers locaux

Les entreprises israéliennes, notamment dans la haute technologie et les start-ups, attirent de plus en plus d’investisseurs internationaux du fait de leurs performances.

Le TA-125, indice boursier qui regroupe les 125 sociétés dont les capitalisations sont les plus élevées à la bourse de Tel Aviv, a augmenté de près de 10% en un an (dec. 2017 – dec. 2018). Il a surperformé ses homologues européens et américains ; l’EURO STOXX 5O a vu une baisse de 12% et le S&P 500, une hausse de 1% dans le même temps.

Les opportunités d’investissements sont larges. Il est possible d’acheter des actions de multinationales telles que Teva, Elbit Systems ou Sodastream.

Toutes les grandes sociétés s’implantent en Israël on parle de la Silicon Wadi, qui compte plus de sociétés cotées au Nasdaq que toute l’Europe réunie.

  • La Start-Up Nation

On peut investir dans des start-ups ou d’autre sociétés non cotées dont le potentiel d’évolution est bien plus élevé. Les possibilités sont multiples et recouvrent tous les secteurs. En effet en Israël, on compte 1 start-up pour 1300 habitants contre 1 pour 7400 en France. Les géants américains y mettent le prix pour acquérir ces pépites israéliennes comme Intel qui acheta Mobileye pour 15 Md$ ou Google qui acheta Waze pour 1,1 Md$.

Le pays investit 4,2% du PIB en R&D, c’est la plus grosse part investie dans ce domaine après la Corée du Sud, 4,3%. En France, on investit seulement 2,2% en R&D.

Le succès est au rendez-vous. 11 licornes, start-ups valorisées à au moins 1 Md$ se situent en Israël contre seulement 3 en France et plus de 6,4 milliards de dollars ont été levés par les start-up israéliennes en 2018.

Investissement dans Start-Up Nation Israel
  • Les fonds israéliens

Il existe des fonds équivalents aux OPCVM françaises qui peuvent être achetés au moyen d’un compte-titres israélien.

Cependant, les risques inhérents à ce type d’investissements nécessitent de faire appel à un professionnel qui en maitrise tous les rouages.

L’imposition sur la plus-value d’un placement financier présent dans un compte-titres israélien s’élève à 25%.

Pour un Olé Hadash, tout revenu provenant de l’étranger est exonéré d’impôt pendant dix ans ; les titres étrangers ne seront pas soumis à l’imposition sur la plus-value dans ce cas.

  • L’assurance épargne

En Europe, et tout particulièrement en France, il peut être plus avantageux de gérer tout ou partie de son capital au moyen de l’assurances vie.

En Israël, ce schéma existe aussi mais les critères de choix des supports de placements sont différents.

Les contrats d’assurance épargne israéliens constituent une alternative à la gestion bancaire avec une fiscalité identique. Ils ont une attractivité particulière auprès des investisseurs désireux de réduire les risques au sein de leurs placements tout en assurant un niveau de performance convenable.

Ce type d’épargne permets de diversifier les investissements dans l’économie israélienne ; toutes les classes d’actifs nécessaires à la construction d’une allocation diversifiée s’y retrouvent selon le niveau de risque souhaité.

La fiscalité de ce type d’investissement est similaire à celle d’un compte-titres israélien. L’imposition sur la plus-value s’élève à 25% au moment du rachat.

  • L’immobilier, investissement solide

Valeur refuge par excellence, l’investissement immobilier reste incontournable.

Depuis 15 ans, les prix sont en hausse en Israël. Tout particulièrement à Tel Aviv où les biens ont vu une augmentation proche de 100%.

Il y a la possibilité d’acquérir des biens en VEFA (Vente en état futur d’achèvement). Le promoteur a besoin de liquidités pour poursuivre la construction et l’acheteur qui a pour contrainte de recevoir l’appartement à une date future l’achètera à moindres coûts.

  • Tama 38

Acheter des biens immobiliers dans un immeuble éligible au Tama 38 est une alternative qui permettra de profiter d’une importante plus-value. En effet ce programme de l’état a été mis en place pour protéger ses résidents, renforcer ses bâtiments et augmenter le nombre de logements dans le pays à des prix inférieurs car le promoteur n’aura pas à acheter le terrain.

Le Tama 38/1 qui consiste à renouveler et mettre aux normes des immeubles existants.A la fin du projet, les résidents bénéficient souvent d’une pièce supplémentaire, un nouvel ascenseur, un renouvellement de la façade, une infrastructure mise à jour (canalisations d’eau, conduites de gaz, …), une meilleure sécurité du bâtiment et bien plus encore.

Le Tama 38/2, aussi appelé « Pinouy Binouy », permets à tout bâtiment qui n’est pas aux normes d’être démoli puis reconstruit.

Dans les deux cas, les propriétaires voient généralement leur bien augmenter de 20 à 30%.

L’entrepreneur, quant à lui, prend en charge toutes les démarches, construit généralement 2,5 étages supplémentaires et mets en vente les appartements ajoutés à des tarifs préférentiels.

Exonération succession résidence principale Israel
Banques israélienne gage de sécurité pour investisseurs
  • Secteur bancaire pérenne

Avec des ratios de solvabilité en fonds propres très importants, les banques israéliennes font gage d’une sécurité solide pour les investisseurs.

  • Culture entrepreneuriale

Israël abrite un écosystème qui lie théorie et pratique. L’université du Technion est l’un des premiers incubateurs au monde.

Un marché interne restreint qui oblige les Start Up à penser international.

  • Héritage et succession

Selon la loi israélienne, il n’y a pas de taxe de succession, et, par conséquent, la succession du testateur dont la résidence principale était en Israël sera exonérée d’impôt. Cette loi n’est pas valable pour les biens immobiliers possédés en France.

Cependant, il est souvent difficile d’évaluer quelle est la résidence principale d’une personne vivante entre les deux pays. Plusieurs paramètres seront pris en compte tel que le temps de séjour en Israël, l’existence de biens en Israël, le lieu d’habitation réel, le pays dans lequel sa famille réside et ses enfants étudient, le type d’habitation, le lieu de son occupation professionnel, et le but de son séjour en dehors d’Israël.

Pour plus de détails sur l’investissement en Israël, un article y est spécialement dédié : « Investir en Israël ».

Quels que soient les risques et les contraintes administratives, les investissements qui assurent un haut rendement sont nombreux et le maitre mot reste la diversification de la sélection. La complexité des montages fait que le recours à un professionnel est indispensable avant de se lancer dans quelconque démarche. Herez Israël est spécialisée dans l’identification des opportunités d’investissement et élabore des stratégies sur mesure pour ses clients en fonction de leur situation et de leurs objectifs.

S’installer en Israël

Partir à l’étranger ne s’improvise pas. Israël ne déroge pas à la règle. Derrière le fantasme d’une installation supposée simple, la réalité peut être un peu différente. Mal préparée son Alya peut avoir d’importantes conséquences sur la vie familiale et professionnelle et ainsi devenir un véritable parcours du combattant notamment sur la gestion de son patrimoine.

Le manque de préparation est l’un des principaux écueils. L’équation patrimoniale et ses enjeux restent souvent un sujet secondaire en comparaison avec la reconstruction du cadre de vie et l’éducation des enfants.

Pour partir l’esprit tranquille, mieux vaut donc se poser les bonnes questions avant le départ : Quelles sont les règles du jeu fiscal en France et en Israël, les précautions à prendre, les dangers à éviter, les investissements à organiser ?

Avec la délocalisation des personnes, les patrimoines s’internationalisent. Il n’est pas surprenant de rencontrer des familles installées en Israël et dont l’essentiel du patrimoine financier est au Luxembourg et une grande partie du patrimoine immobilier se trouve en France et en Israël.

L’expérience montre que pour se donner toutes les chances de réussir son Alya mieux vaut bien penser l’organisation du patrimoine avant son départ. Prendre le temps de déterminer précisément ses objectifs et ses priorités est donc une étape préalable nécessaire et importante. A chacun les siens : protection du conjoint en cas d’imprévu, construction d’une épargne long terme, perception de revenus complémentaires ou encore préparation de la retraite ou transmission de son vivant.

Bien identifiés, ils appellent des solutions sur mesure qui doivent être suffisamment flexibles pour s’adapter aux changements dans l’environnement économique, familial, et personnel. A l’inverse les solutions bricolées au dernier moment sont souvent lourdes de conséquences. On le voit trop souvent au plan fiscal, faute d’avoir adopté la bonne organisation.

Conseil et accompagnement pour s'installer en Israël
S'installer en israël

Mais le constat vaut également sur le plan des investissements financiers.
En effet les conditions actuelles qui se caractérisent notamment par une absence de rémunération des placements monétaires obligent également à ce travail préalable de réflexion.  La question du conseil et de l’accompagnement pendant la durée de vie de son épargne est également l’un des paramètres à prendre en considération pour garantir une installation pérenne en Israël. La bonne définition des objectifs en termes de rendement et de risque est donc essentielle.

Une approche patrimoniale veillera donc à réduire le risque et privilégier une diversification accrue entre les classes d’actifs, les zones géographiques et les styles de gestion.

Les possibilités en termes de gestion sont très étendues et l’impartialité du conseil un gage d’assurance dans la qualité et la pertinence de la recommandation et de l’accompagnement.

La gestion en « architecture ouverture et multi-gestion » est un des moyens de s’en assurer.

Dans le cadre de leur alyah et pour répondre aux complexités réglementaires qui parfois brouillent l’identification des solutions appropriées, les nouveaux immigrants auront comme premier réflexe naturel de s’adresser à des francophones installés localement.

Herez est par définition au cœur de la gestion de l’ensemble des enjeux patrimoniaux et fédère un réseau d’experts francophones et indépendants capables de fournir un conseil couvrant tous les aspects de l’expatriation en Israël.

Sur le plan de l’investissement et grâce à son indépendance capitalistique et à sa flexibilité, la société a une grande capacité à sélectionner les meilleurs placements du marché.

Immobilier Tel Aviv

Israël affiche des performances remarquables qui se traduisent par 15 années consécutives d’expansion économique. L’économie du pays est vigoureuse et repose sur des fondamentaux solides : le dynamisme des secteurs de haute technologie, l’accroissement de la population, un taux de chômage contenu et maîtrisé et des finances publiques saines.

Un marché immobilier dynamique

La combinaison de ces indicateurs nourrit le cercle vertueux d’un enrichissement global et d’un accroissement des niveaux de vie dans le pays. Dans le même temps, plusieurs points doivent être pris en compte pour maintenir la croissance parmi lesquels les prix de l’immobilier qui n’ont cessé d’augmenter depuis 15 ans. Tout particulièrement à Tel Aviv où les biens ont vu une augmentation proche de 100%.

A l’origine de cette flambée du prix des logements, l’effet combiné d’un déficit chronique de logements, d’une demande soutenue et de loyers élevés.

Le gouvernement tente de contenir la hausse par des mesures fiscales tout en empêchant le marché immobilier de connaitre une chute brutale et soudaine.

Hormis les mesures fiscales, d’autres initiatives prises par le gouvernement contribuent au ralentissement de la hausse des prix des logements et à l’augmentation de leur nombre.

C’est le cas du plan d’urbanisme national Tama 38, né en 2005 de la volonté du gouvernement de rénover et renforcer les anciennes constructions.

L’état Israélien est situé sur la faille syro-africaine où les risques sismiques ne sont pas à négliger.Les anciennes constructions n’ont pas été conçues dans le but de résister à de tels chocs. L’état a donc décidé de mettre en place un programme pour protéger ses résidents, renforcer ses bâtiments et augmenter le nombre de logements dans le pays à des prix inférieurs car le promoteur n’aura pas à acheter le terrain.

 

Loi Tama 38

La loi du Tama 38 prévoit deux solutions en fonction du type de bâtiment.

Le Tama 38/1 qui consiste à renouveler et mettre aux normes des immeubles existants.

A la fin d’un projet Tama 38/1, les résidents bénéficient souvent d’une pièce supplémentaire, un nouvel ascenseur, un renouvellement de la façade, une infrastructure mise à jour (canalisations d’eau, conduites de gaz, …), une meilleure sécurité du bâtiment et bien plus encore.

Le Tama 38/2, aussi appelé « Pinouy Binouy », permets à tout bâtiment qui n’est pas aux normes d’être démoli puis reconstruit.

Dans les deux cas, les propriétaires voient généralement leur bien augmenter de 20 à 30%.

L’entrepreneur, quant à lui, prend en charge toutes les démarches, construit généralement 2,5 étages supplémentaires et mets en vente les appartements ajoutés à des tarifs préférentiels.

IMMOBILIER BAT YAM-TEL AVIV
Placements immobiliers à Tel Aviv et Jérusalem

Toujours pour les investisseurs friands de prix avantageux, il existe la possibilité d’acquérir des biens dans des programmes neufs en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) dans des projets de constructions sérieux. Le promoteur a besoin de liquidités dans l’immédiat pour poursuivre la construction et l’acheteur qui a pour contrainte de recevoir l’appartement à une date future l’achètera à un montant inférieur.

Dans certains de ces projets neufs, afin d’améliorer l’accès au logement pour les couples primo-accédants de nationalité israélienne qui souhaitent devenir propriétaires, Moshe Kahlon (ministre des finances) a mis en place une « loterie ». Les participants sélectionnent trois villes parmi une liste contenant Jérusalem, Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam, Natanya pour en citer certaines. Le ministère de la Construction et du Logement offrira à chaque gagnant, la possibilité d’acheter un appartement à tarif préférentiel. La réduction du prix du bien est de l’ordre de centaines de milliers de shekels.

Avancement des infrastructures de transports

Le projet de la mise en place de métro et tramway à Tel Aviv avance progressivement. La première ligne devrait voir le jour dans les deux prochaines années. Elle commencera son chemin à Petah Tikva pour le continuer dans les villes de Bnei Brak et Ramat Gan et enfin traverser Tel Aviv. Elle poursuivra sa route jusqu’à Bat Yam.

Ce tramway est une bonne solution pour satisfaire la demande toujours plus élevée à Tel Aviv, tout en n’aggravant pas la situation de la circulation routière dans la région. Ainsi la ville deviens accessible rapidement depuis sa périphérie.

A la lumière de ces données, il apparaît qu’au cours des deux dernières années, se manifeste une demande grandissante d’appartements a Bat Yam, se traduisant par un accroissement de 260% des ventes d’appartements dans la ville. De nombreux projets immobiliers y voient le jour pour répondre à cette demande.

Immobilier Bat Yam-Tel Aviv | Une ville nouvelle entre Bat Yam et Rishon Letsion.

La localisation stratégique du quartier Park Hayam explique son attrait particulier.  Un quartier moderne face à la mer et qui propose un style de vie urbain et pétillant. Sur ce site démarrera bientôt la construction du prestigieux programme qui s’élèvera en première ligne du bord de mer, sur une superficie de 60 000 mètres carrés. Il offrira à 172 familles la possibilité de profiter du paysage marin.

D’autres programmes suscitent déjà un important intérêt. Trois immeubles de 23 étages, comprenant 252 appartements, sur une surface construite de 70 000 mètres carrés, se situe dans un cadre de verdure, à proximité de zones de loisirs, de shopping, et d’activités.
Une autre possibilité de logement dans ce nouveau quartier: Une tour ultra-moderne de 40 étages comprennent 152 unités d’habitation, des prestations et une finition de premier ordre.

Projets immobiliers phares

Outre les habitations Park Hayam se présente comme le projet phare de Bat Yam et du Goush Dan avec son futur centre d’affaire, ses projets hôteliers ainsi que sa zone commerciale et son parc au bord de mer. De plus un centre universitaire et un centre sportifs sont planifiés.

Aux alentours de ce nouveau quartier un autre projet immobilier est en préparation comprenant deux tours d’habitations avec un immeubles de bureaux et d’hôtels de 25 étages, une construction commerciale, et des jardins avec des galeries d’art et de sculptures.

Bat Yam commence à exploiter son grand potentiel. Etant une ville au bord de mer et à proximité de Tel Aviv, elle se révèle comme une opportunité de choix pour tout investisseur désirant investir à Tel Aviv et dans sa périphérie.

Aujourd’hui, maintes opportunités d’investissement immobilier en Israël peuvent rapporter un haut rendement. Cependant, des risques sont présents et faire appel à un professionnel est fortement recommandé avant d’effectuer quelconque démarche. Herez Israël assiste également ses clients dans ce type de projets pour les faire bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur toutes les problématiques de placement.