L’investissement immobilier en Israël : quel avenir pour 2022 ?

Tel-Aviv a été classée ville la plus chère du monde en 2021. La montée des prix, liée à la flambée du shekel, concerne également l’immobilier. Est-il encore possible d’acheter un appartement en Israël ?

L’immobilier en Israël

2021 villes les plus chères

L’étude annuelle de l’Economist Intelligence Unit sur le coût de la vie, publiée fin novembre 2021, hisse Tel-Aviv en tête du classement de la ville la plus chère au monde. Une première pour la capitale commerciale d’Israël, qui atteignait l’année dernière la cinquième place et qui, aujourd’hui, dépasse Paris et Singapour. Les principales raisons ? L’appréciation du shekel, qui flambe face au dollar américain ainsi que l’augmentation du prix des marchandises, notamment à cause des perturbations des chaînes d’approvisionnement.

 

Si le classement ne prend pas en compte le prix de l’immobilier à Tel-Aviv, le marché immobilier y est tout de même florissant. La hausse des prix se ressent particulièrement dans la pierre et pas seulement à Tel-Aviv. Une aubaine pour certains, une dure réalité pour d’autres. Rappelons que la crise du logement fait rage dans le pays depuis une décennie. L’offre insuffisante d’appartements, contrôlée par le gouvernement israélien, fait face à un besoin accru qui ne s’améliore pas avec le temps. On estime que la population israélienne, de 9,39 millions en septembre dernier, devrait atteindre 15 millions en 2048 d’après le Bureau Central des Statistiques. Qu’il va falloir loger.

 

Le potentiel du marché immobilier en Israël

Le prix de l’immobilier en Israël a connu une augmentation de 10,3 %, sur un an seulement, d’après les chiffres publiés par le Bureau Central des Statistiques le 15 décembre dernier. Alors même que les banques continuent à délivrer massivement des prêts immobiliers en Israël, acheter un appartement en Israël et plus particulièrement en centre-ville paraît ainsi compliqué, surtout pour les primo-accédants.

 

 

Le graphique ci-contre, publié par le Bureau Central des Statistiques, compare la moyenne du prix immobilier dans certaines zones d’Israël, entre les troisièmes trimestres 2020 et 2021. La plus importante augmentation des prix enregistrée concerne le centre (15,1 %), suivie de Jérusalem (14,3 %). Les prix de l’immobilier à Tel-Aviv restent les plus élevés par rapport aux autres régions, malgré une augmentation plus modérée d’une année sur l’autre.

 

Le centre-ville paraît de plus en plus inaccessible. Les proches agglomérations suscitent ainsi notre intérêt. Face à une économie israélienne robuste, le cabinet Herez est plutôt optimiste.

Économie Israélienne : état des lieux

économieL’économie israélienne a nettement rebondi en 2021, malgré la crise du coronavirus. En cause, une campagne vaccinale réussie : à fin août, plus de 60 % des Israéliens avaient reçu deux doses de vaccin. De plus, la monnaie israélienne, le Shekel, s’est renforcée, atteignant des records face à l’euro et le dollar. Le marché du travail reprend également des couleurs : le taux de chômage en novembre, de 4,5 % est encourageant. Enfin, les sociétés high-tech continuent d’atteindre des sommets. D’après un rapport de Start-Up Nation Central (SNC) publié mi-décembre, 33 entreprises sont devenues des licornes en 2021.

Le PIB d’Israël est estimé à 6,3 % selon l’OCDE. Il dépasse ainsi les prévisions du PIB mondial, à 5,6 %. Pour 2022, le PIB israélien atteindrait 4,9 %, toujours au-delà du PIB mondial, à 4,5 %. La situation sanitaire pourrait ralentir la situation, de même que la hausse de l’inflation, si elle persiste.

Ainsi, l’économie israélienne est résistante et possède de nombreux relais de croissance. La vocation de notre cabinet en gestion de patrimoine consiste à faire profiter nos clients de ce dynamisme.

Les conseils de Herez Israël pour investir en Israël

La diversification des investissements est essentielle afin de limiter les risques. La part de l’immobilier dans le patrimoine global augmente, de plus, au fil des ans. Il est donc important de parler de l’investissement immobilier en Israël, et de porter à la connaissance de nos clients qu’il existe plusieurs approches pour s’exposer à ce marché. Herez Israël recense ainsi des investissements en pierre mais également en pierre-papier (ou club-deal immobilier).

Investir en Israël dans des projets immobiliers est tout à fait possible. Un club-deal consiste à financer une opération de promotion immobilière. Nous travaillons avec des promoteurs triés sur le volet. Les fonds provenant de particuliers, nos clients, complètent le prêt immobilier en Israël, fourni par les banques. La durée de l’investissement est de trois ans. Quant à la rentabilité moyenne, elle se situe entre 7 et 12 %. L’investisseur peut choisir une rémunération à travers des coupons, versés au cours du projet. Il peut sinon préférer capitaliser les intérêts pour une meilleure rentabilité, et être remboursé à la fin du projet. En voici une illustration :

Coupons Intérêts capitalisés
Rentabilité brute 7 % par an > 12 % par an
Remboursement des intérêts En cours de projet (trimestriel/annuel) À la fin du projet
Fiscalité 15 % par an
Garantie bancaire ✔️ ✔️
Minimum investissement 1 000 000 NIS 1 000 000 NIS

 

Pour toute question concernant un investissement immobilier en Israël, contactez-nous en remplissant le formulaire ci-dessous.

Article achevé de rédiger le 29 décembre 2021.

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Israël, les news – Novembre 2021

Comment se porte l’économie israélienne après quatre vagues de coronavirus ? Le tout nouveau budget 2022 va-t-il résoudre la crise du logement que traverse le pays depuis une décennie ? Herez Israël vous propose ce billet d’actualité.

Focus Économie Israélienne Post Covid

Les effets de la campagne massive de vaccination se font ressentir dans le pays. Alors que les prévisions mondiales pour 2021 ont été réduites par le FMI, passant de 6 % à 5,9 %, l’organisation a revu à la hausse les prévisions de croissance du PIB de l’économie israélienne, passant de 5 % à 7,1 %.

Cette embellie est due à une flagrante reprise de l’économie, couplée à une consommation des ménages qui se redresse à un rythme plus rapide que prévu. La machine du tourisme se dérouille progressivement, particulièrement depuis l’ouverture des frontières début novembre à certains étrangers vaccinés. De plus, les exportations croissent également. Enfin, pour couronner le tout, l’agence de notation Fitch maintient une note de A+ * pour Israël depuis l’adoption du budget.

Nouveau budget 2022

L’impasse politique est en effet débloquée suite à l’adoption, le 4 novembre dernier, du budget 2021, empêchant ainsi une dissolution du Parlement. Le budget 2022 a de plus été adopté le lendemain. Ce soulagement permet ainsi à l’État de se concentrer sur les prochaines réformes visant notamment à réduire le coût de la vie ou encore remédier à la crise du logement.

Où en est la crise du logement ?

marché immobilier Israël

La crise du logement que traverse le pays depuis dix ans est particulièrement marquée. Tout d’abord, les inégalités sociales se creusent. Les prix du marché immobilier excluent les primo-accédants. En parallèle, les taux d’intérêt historiquement bas, fixés par la Banque d’Israël, encouragent les emprunts, qui ne cessent de se multiplier. Seulement au mois d’août dernier, 11,9 milliards de shekels d’hypothèques ont été souscrits par les israéliens. Les chiffres publiés par la Banque d’Israël révèlent de plus que les israéliens ont souscrit des prêts hypothécaires d’une valeur de 92 milliards de shekel (env 26 milliards d’euros) au cours des dix premiers mois de 2021, dépassant le record de l’année 2020 qui a comptabilisé 78 milliards de shekel d’hypothèques (env 22 milliards d’euros).

Quelles sont les raisons de cette crise ?

En premier lieu, l’offre est insuffisante par rapport à la demande, qui est, elle, de plus en plus croissante. On estime d’ailleurs que la population israélienne, de 9,39 millions en septembre dernier, devrait atteindre 15 millions en 2048, d’après le Bureau Central des Statistiques.

Le gouvernement contrôle ensuite l’offre des terrains. Par conséquent, cette limitation volontaire raréfie l’offre et fait donc monter les prix.

Le manque d’infrastructures conduit de plus les autorités locales à refuser de nouvelles constructions. Les municipalités ont même tendance à favoriser la construction de zones non résidentielles car cela leur coûte moins cher. En effet, qui dit résidentiel dit infrastructures conséquentes : routes, écoles, etc.

Ainsi, les prix montent inexorablement ; le Bureau central des statistiques rapporte que les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 8 % entre septembre 2020 et septembre 2021.

L’avenir du marché immobilier en Israël

Les politiques redoublent d’efforts pour remédier à cette crise. Ils prévoient par exemple la construction de 280 000 logements d’ici quatre ans afin de combler l’écart entre l’offre et la demande, soit 70 000 logements par an. Par rapport à 2020, cela correspond à environ 20 000 permis résidentiels supplémentaires (source CBS et OCDE).

Le pendant est de pénaliser les investisseurs, de plus en plus nombreux sur le marché immobilier. Pour ralentir leur frénésie, une augmentation de la taxe d’achat est prévue pour les acheteurs de résidences secondaires, passant de 5 % à 8 %. De plus, une nouvelle directive de la Banque d’Israël et non des moindres interdit désormais l’hypothèque d’un logement existant comme garantie pour l’achat d’un autre logement. Une certaine flexibilité est toutefois préservée pour les prêts-relais sur une période maximale de deux ans.

Si elles peuvent aider à freiner l’augmentation des prix, ces mesures ne suffisent pas. L’accent doit en effet être mis particulièrement sur l’offre, mais aussi sur les infrastructures.

Dans un article paru au Globes, le professeur Michael Humphries estime que le marché locatif est trop peu développé en Israël contrairement à l’Europe et aux États-Unis. Les loyers, trop chers, poussent les particuliers à acheter plutôt qu’à louer. Cette pression d’achat doit être réduite, et cela doit nécessairement passer par une offre de location plus importante, et mettre en place des avantages fiscaux d’un côté et une protection des locataires de l’autre. La précipitation d’acheteurs sera moins accrue, ce qui limitera la hausse des prix des logements.

*L’agence Fitch définit la note A sur son site, pour la catégorie du défaut de l’émetteur : « Qualité de crédit élevée. Les notes « A » dénotent des attentes de faible risque de défaut. La capacité de paiement des engagements financiers est jugée forte. Cette capacité peut néanmoins être plus vulnérable aux conditions économiques ou commerciales défavorables que les cotes plus élevées. »

Article achevé de rédiger le 23 novembre 2021

L’avis de Herez Israël

Un bel horizon se profile pour l’économie israélienne, sous réserve des prochaines vagues. Si l’augmentation de l’offre immobilière ne suffit pas à répondre à la demande croissante des logements, elle reste favorable à l’essor de projets intéressants, en centre-ville ou ailleurs. Si vous souhaitez un accompagnement avec une équipe d’experts pour une acquisition immobilière ou pour participer à un club deal immobilier, vous pouvez nous contacter en remplissant le formulaire ci-dessous.

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