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immobilier Jerusalem

Olivier Ejnes : Le marché immobilier de Jérusalem est un marché unique

10 septembre 2023 Meir Benichou Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière  

Avec 30 ans d’expérience dans la construction et l’immobilier, Dovi Hemli et Olivier Ejnes ont fondé Capital Invest, spécialisé dans le secteur de la construction et de l’immobilier de luxe en Israël. Depuis trois ans, la Maison Herez les accompagne sur une opération de construction immobilière dans le cadre d’un projet de renouveau urbain mis en place par l’Etat. Cette opération est située en plein cœur de Jérusalem, près du quartier huppé de la Moshava. À l’occasion des préventes de certaines unités, nous avons interviewé Olivier Ejnes sur les spécificités du marché immobilier de Jérusalem.

Herez Israël. Qui sont les investisseurs du marché immobilier de Jérusalem ?

Olivier Ejnes. Le marché immobilier sur lequel nous travaillons est unique. Nos clients sont, en général, des Juifs orthodoxes étrangers. Beaucoup proviennent des Etats-Unis. Ce ne sont pas à proprement parler des investisseurs, mais plutôt des acheteurs qui sont attachés à la Ville Sainte et qui ressentent le besoin d’y acheter quelques mètres carrés. Pour eux, le prix n’est pas un obstacle. La clientèle américaine ne se soucie pas du prix, nous pouvons en effet le voir pendant la période des fêtes juives où les locations d’appartements peuvent atteindre les 50 000 dollars la semaine pour pouvoir loger dans certains quartiers de Jérusalem.

« Le dollar s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour les Américains »

Quels sont les volumes et les prix en 2023, comparés à l’année 2022 ?

L’année 2023 ne connait pas de baisse par rapport à 2022. Il y a toujours autant de demande voire plus, mais attendons la fin de l’année pour le confirmer. D’autant plus que la population américaine se rattrape après avoir été éloignés durant la période « corona ». À cela s’ajoute le dollar qui s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour eux.

Comment expliquer cette différence par rapport aux autres villes israéliennes où l’attentisme est de mise ?

Dans un contexte de crise et de hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier en Israël a connu un ralentissement généralisé. Les Israéliens ne se précipitent pas vers les banques pour financer l’achat d’un bien immobilier. Or les villes comme Ashkelon, Ashdod, Netanya… sont des villes où le client est local. À l’inverse, Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… Ces étrangers ont suffisamment de fonds pour acquérir un bien immobilier. Certains américains demandent des financements bancaires, mais ce sont pour des raisons fiscales. Il existe toujours des acheteurs qui achètent « cash » un bien à 20 millions de shekels par exemple.

Quelle tendance observez-vous sur la typologie de clientèle sur ce marché ?

Nous observons depuis plusieurs années un rajeunissement de notre clientèle. Alors que l’achat d’une résidence secondaire concernait plutôt les retraités ou les personnes bien avancées dans leurs carrières, il y a désormais de plus en plus de jeunes. Il s’agit de trentenaires ayant fait un exit dans la High Tech ou ayant réussi dans l’immobilier aux Etats-Unis, par exemple, qui peuvent acheter des biens à 10 ou 15 millions de shekels.

«Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… »

Quelles sont vos prévisions pour les années à venir sur ce marché ?

Elles sont très positives. Il s’agit d’un marché où le besoin de détenir un bien en Israël est grandissant et va de pair avec la montée de l’antisémitisme dans le monde.

Un dernier mot sur vos projets en cours et les premiers retours que vous observez ?

immobilier Jerusalem

Vous êtes un de nos fidèles collaborateurs et nous vous en remercions. Nous sommes très enthousiastes sur nos projets, notamment le projet Hamaguid dont la construction débutera fin 2023. Entre le dépôt du dossier à la banque et la validation des projets, nous observons une augmentation des prix de 25 à 30%. Les préventes de quelques unités, négociées spécialement pour la Maison Herez, seront bientôt clôturées et nous vous invitons à vous y intéresser de plus près.

 

Interview réalisée en septembre 2023.

 

Ê T R E – R A P P E L É ?

 

    Horaire d'appel

    • Le traditionnel Forum du Patrimoine organisé par Herez Israël et la CCIIF s’est tenu le 27 juin 2023 à la Bourse de Tel-Aviv. L'influence d'Israël dans le monde de demain Le Forum du patrimoine est un évènement organisé annuellement à Tel-Aviv par notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine Herez Israël. Il propose aux [...]
    • Eli Haddad Ashdod

      Communiqué de presse – Mai 2023 Nous assistons aujourd’hui à un point d’inflexion sur les prix de l’immobilier israélien. Il s’agit donc d’un moment intéressant pour surpondérer la place de l’immobilier dans son patrimoine. Fort de ce constat et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël […]

    • réforme judiciaire
      Ce début d’année 2023 a secoué Israël avec l’annonce du projet de réforme judiciaire. Quelle est l’origine de cette réforme et son intérêt ? Pourquoi fait elle autant polémique ? Quelles sont les conséquences économiques en Israël et dans le monde ? L’agence de notation internationale Moody’s a revu à la baisse le 14 avril [...]
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    Le Forum du Patrimoine – L’influence d’Israël dans le monde de demain

    3 juillet 2023 Meir Benichou Gestion de patrimoine, News, Nos évènements  

    Le traditionnel Forum du Patrimoine organisé par Herez Israël et la CCIIF s’est tenu le 27 juin 2023 à la Bourse de Tel-Aviv.

    L’influence d’Israël dans le monde de demain

    Le Forum du patrimoine est un évènement organisé annuellement à Tel-Aviv par notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine Herez Israël. Il propose aux particuliers francophones un accès privilégié à des expert(e)s présent(e)s en Israël et à des thématiques patrimoniales d’actualité.

    Le 27 juin 2023, la 6ème édition du Forum du Patrimoine s’est tenue à la Bourse de Tel-Aviv. Sous l’égide de la Chambre de Commerce Israël-France, ce moment d’échanges et de réflexions stimulantes a réuni près de 150 personnes. Nous souhaitons exprimer notre gratitude à toutes celles et ceux qui ont participé à cette soirée.

    Nous tenons de plus à remercier chaleureusement nos éminents speakers qui ont partagé leurs connaissances et expertises autour du thème de l’influence d’Israël dans le monde de demain. Au programme : un fonds VC, une fintech israélienne, un média international ainsi que plusieurs spécialistes du patrimoine se sont succédés au pupitre.

    Nous vous proposons dans le corps de cet article les points saillants de la soirée à travers cette synthèse illustrée. Nous restons disponibles si vous souhaitez prendre rendez-vous, sans engagement, pour vous conseiller dans vos problématiques patrimoniales.

    L’influence des médias et de l’innovation israélienne

    Maor BTB I24

     

    • Frank Melloul, PDG d’I24 News nous a parlé de la genèse de ce média, de ses enjeux et impacts internationaux.
    • Eric Elalouf, founding partner et CIO du fonds VC Maor, a quant à lui évoqué les secteurs clés de la Tech israélienne comme la cybersécurité et l’IA, ainsi que les défis des innovations.
    • Alon Katz, co-CEO de Be The Bank, a présenté cette fintech soutenant les PME israéliennes. Aujourd’hui, cette plateforme de crowdlending compte près de 3 milliards de shekels destinés aux prêts aux entreprises, à des taux intéressants pour les investisseurs.

    Observations du marché israélien et nouvelles pratiques du métier

    Enfin, comment tirer profit des nouvelles technologies dans les métiers du patrimoine ? Trois experts ont répondu à la question en mettant en avant les limites du digital et l’importance du conseil pour un accompagnement sur mesure.

    forum Herez

     

    • Laurent Perez, directeur général de Herez Israël, a conseillé une allocation stratégique type et comment se faire accompagner sur différentes classes d’actifs en Israël (immobilier, actions, private equity…)
    • Moshé Assuline, expert-comptable et fondateur d’Assuline & co, a évoqué l’optimisation de l’impôt sur les plus-values immobilières ou encore les montages en vue de la fin des 10 ans d’exonération pour les Olim Hadachim.
    • La digitalisation bancaire est inévitable. Emmanuel Seror, directeur du développement clientèle francophone de la Banque Mizrahi Tefahot, a mis en avant la pertinence d’un modèle hybride, entre encouragement aux innovations et accessibilité pour tous les clients.

    Conclusion

    Nous remercions nos partenaires pour leurs précieux soutiens.

    Nous restons à votre disposition pour toute question ou rendez-vous. Nous restons ouverts durant l’été.

    Contactez-nous par mail via herez.israel@herez.com ou en remplissant le formulaire ci-dessous.

     

    Achevé de rédiger le 06 juillet 2023.

    Ê T R E – R A P P E L É ?

     

      Horaire d'appel

      • Eli Haddad Ashdod
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      Eli Haddad Ashdod

      Immobilier : partenariat Groupe Eli Haddad x Herez Israël

      7 mai 2023 Meir Benichou Club Deal, Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière  

      Communiqué de presse – Mai 2023

      Nous assistons aujourd’hui à un point d’inflexion sur les prix de l’immobilier israélien. Il s’agit donc d’un moment intéressant pour surpondérer la place de l’immobilier dans son patrimoine.

      Fort de ce constat et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël signe un partenariat aux conditions exclusives avec Eli HADDAD, avocat-notaire.

      Groupe Eli HADDAD :
      Maître Eli HADDAD ouvre son cabinet en 1997 en plein cœur du quartier de la city à Ashdod. Spécialisé dans le droit foncier, son cabinet est aujourd’hui un acteur de premier plan regroupant une équipe de plus d’une trentaine de professionnels.
      En parallèle, et depuis 25 ans, Eli HADDAD a une activité de commercialisation et promotion de projets immobiliers faisant de lui un des acteurs majeurs dans tout le pays.
      L’objet de ce partenariat est de proposer aux clients du cabinet Herez Israël d’investir dans un club deal avec Eli HADDAD et ses équipes sur des projets à forte valeur ajoutée aux revenus récurrents et intéressants.
      « Nous sommes ravis d’annoncer notre partenariat avec le multi family office Herez Israël. Ensemble, nous unissons nos forces et nos expertises pour offrir des solutions immobilières innovantes à nos clients. » – Me Eli Haddad

      Laurent Perez, Directeur Général de Herez Israel poursuit :

      « Cette collaboration nous permet de rester à l’avant-garde du marché en combinant notre savoir-faire avec celui d’Eli Haddad et nous adapter à un marché en constante évolution. »

      Herez Israël, filiale d’Herez, groupe français de premier plan spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine, a été créée pour renforcer la proximité avec nos clients désormais installés en Israël, et plus largement, proposer une offre de services sur mesure aux francophones intéressés par l’investissement en Israël.

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      réforme judiciaire

      Retour sur la réforme judiciaire qui divise Israël

      17 avril 2023 Meir Benichou économie, Gestion de patrimoine, News  

      Ce début d’année 2023 a secoué Israël avec l’annonce du projet de réforme judiciaire. Quelle est l’origine de cette réforme et son intérêt ? Pourquoi fait elle autant polémique ? Quelles sont les conséquences économiques en Israël et dans le monde ?

      L’agence de notation internationale Moody’s a revu à la baisse le 14 avril les perspectives de la note de crédit d’Israël, passant de « positives » à « stables », pour la première fois depuis des années, évoquant la « détérioration de la gouvernance ». Quelle est l’actualité du pays ? Nous vous proposons à travers cet article une synthèse de l’actualité de la réforme, entre son origine remontant à la création de l’Etat d’Israël (I) et les vives tensions qui divisent le pays aujourd’hui (II). En second temps, nous décrypterons les retombées économiques et donnerons notre avis sur les opportunités d’investissement en Israël dans ce contexte.

      I- La gestation de la réforme judiciaire

       

      A) Israël, rare pays sans Constitution écrite

      Une Constitution peut être définie comme étant une loi supérieure qui limite le pouvoir de l’Etat et de ses institutions et garantit les droits et les libertés fondamentales du peuple. Son contenu varie en fonction du pays.

      Israël

      Israël est l’un des rares pays n’ayant pas de Constitution écrite, sur le modèle du Royaume-Uni.

       

      Lors de la création de l’État d’Israël en mai 1948, l’idée d’une Constitution israélienne est pourtant longuement discutée. Le père fondateur d’Israël, David Ben Gourion, ne souhaite finalement pas soumettre l’État d’Israël à une Constitution, pour plusieurs raisons. Selon lui, la majorité en place doit déterminer les règles et celle-ci évolue avec le temps. Promulguer une Constitution à cette époque restreignait de plus son propre pouvoir. Aussi, les Juifs israéliens étaient encore trop peu nombreux à l’époque pour permettre à Ben Gourion d’identifier un modèle de constitution adapté (un modèle des Etats-Unis ? De la Russie ? etc). Enfin, au lendemain de la guerre d’indépendance, il fallait éviter une division interne entre les partis laïcs et religieux, ces derniers considérant la Torah comme seule Constitution pour un État juif.

      La première Knesset (le Parlement) parvient alors à un compromis en 1950, connu sous le nom de « Résolution Harari » : à défaut de Constitution, les futures Knesset voteront, au fil des ans, des lois fondamentales.

       

      « Dans ce contexte où les questions constitutionnelles n’étaient résolues ni par le pouvoir constituant, ni par le pouvoir législatif, c’est le juge qui a le plus souvent tranché ». Anne Jussiaume, Maître de Conférences en droit public à  l’Université de Reims Champagne Ardenne (1)

      B) L’évolution de la cour suprême israélienne face à une Constitution lacunaire : de l’interprétation à l’activisme juridique

       

      La Cour suprême israélienne a été créée en 1949 et fait simplement office de cour de cassation en veillant à la séparation des pouvoirs. Elle bénéficie d’un très large consensus au sein de l’opinion publique. Son rôle prend de l’ampleur dans les années 90, au moment où le juge Aharon Barak, considéré comme ultra-libéral, élève la loi sur les droits de l’Homme au rang de loi constitutionnelle. Il révolutionne alors le monde juridique en Israël en prônant un activisme juridique qui a fait l’objet de vives polémiques.

      « A partir de 1995, date du fameux arrêt United Mizrahi Bank, le juge israélien ne s’est plus simplement contenté de pallier les lacunes multiples du texte constitutionnel. Il a cherché à aller plus loin. Il a essayé de tirer le meilleur profit des textes mis à sa disposition par la Knesset, tout en envisageant éventuellement d’exercer un contrôle sans référence textuelle. » Anne Jussiaume

      Yariv LevinL’idée d’une réforme du système juridique visant à réduire le pouvoir de la Cour suprême se développe alors rapidement dans l’esprit de Benjamin Netanyahu. En 2011, le député Likoud Yariv Levin présente pour la première fois son projet de réforme du système juridique. La victoire de la droite nationaliste et religieuse lors des élections du 1er novembre 2022 permet, pour la première fois, d’envisager la mise en œuvre de cette réforme. Très proche de Benjamin Netanyahu, Yariv Levin pose comme condition à son entrée dans l’actuel gouvernement 2023 sa nomination en tant que ministre de la Justice et une carte blanche pour concrétiser sa réforme.

      II- L’actualité de la réforme judiciaire

       

      A) Une lutte interne

      manifestation Israël

       

      Le 5 janvier 2023, Yariv Levin présente aux Israéliens la première étape de son plan de réforme. La réforme comprend plusieurs points importants qui suscitent de nombreux débats au sein du peuple israélien, notamment : la création d’une clause dérogatoire, qui permet au Parlement israélien (Knesset) d’annuler les décisions de la Cour suprême, le contrôle de la nomination des juges, l’avancement de l’âge de la retraite des juges et nommer des conseillers juridiques impartiaux. En résumé, les propositions de la coalition Netanyahu tendent à affaiblir le pouvoir de contrôle de la Cour vis-à-vis de la Knesset et, en parallèle, à laisser au gouvernement un pouvoir presque absolu sur la nomination des juges.

      Depuis la publication de ce plan de réforme, des manifestations rassemblent régulièrement des milliers de personnes dans les grandes villes d’Israël en opposition ou en soutien à cette réforme. Les opposants affirment que la réforme déséquilibre les pouvoirs au profit des élus et remet en cause la démocratie ainsi que les droits des minorités. Tandis que les partisans souhaitent rééquilibrer les pouvoirs en mettant un frein à l’activisme de la Cour Suprême, jugée trop politisée et non représentative de la majorité.

      Afin de calmer les vives tensions qui déchirent le pays, le premier ministre Netanyahu a déclaré le 27 mars le gel de la réforme judiciaire et souhaiterait y revenir en juillet 2023.

       

      « Il y a 3000 ans, ici à Jérusalem, le jugement de Salomon a eu lieu. (…) Aujourd’hui, les deux parties de la controverse nationale prétendent aimer le bébé, notre pays. (…) Je ne souhaite pas couper la nation en deux. Pendant trois mois, j’ai appelé à plusieurs reprises au dialogue et j’ai également dit que je ne laisserais rien au hasard pour trouver une solution parce que je me souviens, nous nous souvenons, que nous ne faisons pas face à des ennemis mais à nos frères. » Extrait du discours télévisé de Netanyahu en date du 27 mars 2023

      B) Les conséquences économiques : la remise en cause d’Israël ?

      Les personnalités du secteur de la High Tech, de la finance, ou encore en politique ont averti que le projet de réforme judiciaire porterait préjudice à la réputation d’Israël en tant que démocratie stable et centre d’investissement et d’affaires. Un ralentissement des investissements étrangers dans la high tech locale et la « fuite des cerveaux » sont également évoqués.

      La réforme préoccupe particulièrement le secteur de la High Tech israélienne, principal moteur de croissance de l’économie israélienne (15,3% du PIB). De plus, plus de 4 milliards de dollars ont été transférés d’Israël vers des banques étrangères au cours des dernières semaines.

      Les entreprises technologiques israéliennes ont levé 1,7 milliard de dollars au cours du premier trimestre de cette année, soit une baisse de 70 % par rapport aux 5,8 milliards de dollars levés au cours des trois premiers mois de 2022, selon un rapport du centre de recherche IVC et LeumiTech. Il s’agit du chiffre le plus bas depuis quatre ans.

      L’avis de la maison Herez Israël

       

      Instabilité politique et sociale, confiance altérée, volatilité sur le marché des changes, fuite de capitaux… Ce sont en effet des réalités à court terme. En revanche, nous restons confiants concernant la résilience du pays, grâce à ses nombreux relais de croissance robustes et sa situation géopolitique. En témoigne l’agence de notation Moody’s, qui a tout de même maintenu la note souveraine d’Israël à A1, évoquant notamment une « forte croissance économique [et] l’amélioration de sa solidité budgétaire. »

      Quels sont les points forts d’Israël ? Tout d’abord, une autosuffisance en gaz naturel permet à Israël de ne pas subir les pressions mondiales sur le prix de l’énergie. De plus, les Accords d’Abraham signés en 2020 ont ouvert de nouvelles opportunités économiques sur le plan du commerce, de l’investissement et des technologies.  Enfin, les entreprises de high tech mondialement compétitives d’Israël restent un moteur de croissance important.

      Ainsi, cette crise ne doit pas faire perdre de vue la solidité économique d’Israël ni ses opportunités d’investissement. La hausse des taux d’intérêt calme le marché immobilier qui présente des offres à la baisse. Enfin, le repli du shekel représente un bon moment pour changer ses euros et investir en shekel en Israël. Nous vous proposons de prendre rendez-vous avec le cabinet pour parler de vos projets.

      Article achevé de rédiger le 18 avril 2023.

      (1) Anne Jussiaume «La Cour suprême et la Constitution en Israël : Entre activisme et prudence judiciaire », Jus Politicum, n° 3 [http://juspoliticum.com/article/La-Cour-supreme-et-la-Constitution-en-Israel-Entre-activisme-et-prudence-judiciaire-156.html]

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        • Eli Haddad Ashdod

          Communiqué de presse – Mai 2023 Nous assistons aujourd’hui à un point d’inflexion sur les prix de l’immobilier israélien. Il s’agit donc d’un moment intéressant pour surpondérer la place de l’immobilier dans son patrimoine. Fort de ce constat et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël […]

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        Investir immobilier Israël

        Le Forum du Patrimoine à la rencontre de Raanana

        3 avril 2023 Meir Benichou Gestion de patrimoine, News, Nos évènements  

        Le traditionnel Forum du Patrimoine de Herez Israël est venu pour la première fois à Raanana, le 15 mars 2023.

        Le Forum à la rencontre des francophones de Raanana

        Le Forum du patrimoine est un évènement organisé annuellement à Tel-Aviv par notre cabinet de conseil en investissement Herez Israël. Il propose aux particuliers francophones un accès privilégié à des expert(e)s qualifiés présents en Israël et à des thématiques patrimoniales d’actualité.

        Rendez-vous annuel incontournable  à Tel-Aviv depuis sept ans, le forum est pour la première fois venu à la rencontre des francophones de Jérusalem en fin d’année dernière. Suite à cela, Monsieur Laurent Ayache, vice-maire de Raanana nous a contactés pour coorganiser une première édition à la mairie de Raanana.

        Nous avons ainsi pu intervenir le 15 mars au côté d’un panel d’experts de qualité autour de la thématique suivante : l’immobilier, toujours une valeur refuge ?

        Nous vous proposons dans le corps de cet article les points saillants de cette soirée à travers cette synthèse illustrée.

        L’obtention d’un crédit hypothécaire dans un contexte de hausse des taux

        Banque Mizrahi

        La banque Mizrahi-Tefahot ouvre le bal de ce forum dans l’auditorium de la mairie. La conseillère en prêts Carine Chemla introduit le sujet brûlant de la flambée des taux d’intérêts depuis le mois de juin et ses conséquences, notamment un durcissement de la politique d’octroi de crédit. Elle observe cependant une multiplication des prêts à la consommation et pour travaux.

        Carine Chemla poursuit en énumérant les conditions principales pour obtenir un prêt immobilier (capacité et financement), sans éluder le cas où coexistent revenus israéliens et étrangers et le cas du prêt relais. Elle rappelle la complexité des taux en Israël (indexé ou non, révisable ou prime…) et la nécessité de se faire accompagner, possible d’ailleurs à distance concernant les résidents fiscaux à l’étranger.

        Il existe enfin une diversité de crédits répondant à différents besoins financiers, entre autres la maskentat pensionnarit (crédit après 60 ans) ou encore un crédit commercial pour l’achat d’un bureau.

        Aborder l’investissement immobilier différemment

        Investir en IsraëlLaurent Perez, directeur général du cabinet de conseil Herez Israël, débute son intervention par trois sujets d’actualité : la baisse du shekel, la fuite des startups en pleine réforme judiciaire ainsi que la chute de la Silicon Valley Bank (SVB).

        Ces sujets brûlants ont une ampleur relativement limitée : le shekel a pu prouver à travers le temps qu’il s’agit d’une monnaie forte. De plus, le savoir-faire israélien n’est pas antinomique avec « une fuite de cerveaux » ; plus de la moitié des licornes israéliennes détiennent déjà leurs QG à l’étranger. Enfin, la crise SVB résulte d’une mauvaise gestion du risque. Laurent Perez dresse ensuite un bilan macro, avec des perspectives plutôt optimistes pour cette année en Israël.

        Le mot d’ordre est plus que jamais la diversification. Parmi les conseils du cabinet, Laurent Perez choisit d’exposer différentes manières de s’exposer à l’immobilier en Israël. L’approche régionale, comme investir dans le Neguev, ou encore le financement de projets immobiliers (club-deal) et aussi l’achat de terrains proche de l’obtention d’un permis.

        Actualité fiscale et les 10 ans d’exonération : comment s’organiser ?Marc Douieb

        Après avoir introduit les dernières actualités fiscales, notamment une limitation de détention d’espèces, l’expert-comptable Marc Douieb (Cabinet Marc Douieb & Co – CPA, TEP) met l’accent sur les différentes phases de l’exonération fiscale décennale et quelques conseils adaptés.

        Parmi les conseils, anticiper cet avantage fiscal notamment pour un olé qui prévoit de créer une société, pour être exempté d’impôt sur les futures plus-values en Israël pendant les 10 ans à venir. Ou encore, à l’approche du terme de l’avantage, réaliser les dividendes afin que les plus-values ne soient pas imposables.

        Observations sur le marché immobilier : un moment propice aux acheteurs

        Cabinet d'avocat en IsraëlL’avocat Michael Journo, du cabinet Journo & Berdugo, est venu exposer les dernières tendances du marché immobilier. Malgré un nombre limité de ventes de biens immobilier à cause de la hausse des taux, il s’agit d’un moment propice pour faire des offres à la baisse. Les vendeurs doivent en effet gérer un stock important de biens et des crédits pesant sur leurs bilans. Un besoin important de liquidité les pousse ainsi à accepter des offres à la baisse.

        Michael Journo rappelle ensuite l’intérêt de miser sur l’immobilier pour lutter contre l’inflation. 40% du prix de l’immobilier seulement subit l’augmentation du coût du travail et des matériaux, ce qui rend cet investissement attractif sur le long terme. Enfin, les perspectives économiques prometteuses d’Israël, en parallèle d’une crise du logement toujours d’actualité, indique un marché dynamique.

        Conclusion

        Nous remercions la mairie de Raanana ainsi que les participants du forum pour leur intérêt. En guise de conclusion, Israël offre de belles opportunités permettant d’assurer sécurité et rendement. Il ne manque plus qu’à reprendre le contrôle de la situation.

        Vous avez des projets d’investissement en Israël et/ou en France ? Contactez-nous par mail via herez.israel@herez.com ou en remplissant le formulaire ci-dessous.

         

        Forum du Patrimoine

        Achevé de rédiger le 13 avril 2023.

        Ê T R E – R A P P E L É ?

         

          Horaire d'appel

          • Eli Haddad Ashdod
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          Mitspe Yehouda, des parcelles de terrain près de Jérusalem

          30 janvier 2023 Meir Benichou Gestion de patrimoine, Stratégie immobilière  

          Les parcelles de Mitspe Yehouda, un investissement immobilier différenciant ? Nous avons interviewé M. Israel Jarmon, directeur commercial du projet pour les Français.

          Le développement de nouvelles villes est répandu en Israël. Investir en amont dans l’immobilier connaît un très fort succès depuis des années pour les Israéliens désireux de s’exposer au marché immobilier. Malgré un timing parfois plus long, le prix et le potentiel rendement restent extrêmement intéressants. Il faut ainsi savoir identifier les pépites de demain, comme celle de Mitspe Yehouda.

          Nous sommes heureux de pouvoir partager avec vous ce projet de façon exclusive, à un prix négocié par le cabinet Herez Israël. Nous vous faisons découvrir les récentes nouvelles à travers une interview de M. Israel Jarmon, directeur commercial de ce projet pour les Français.

           

          Monsieur Jarmon, pouvez-vous nous dire en quoi consiste cet investissement immobilier ?

          Israel Jarmon. L’opportunité qui est donnée est la possibilité d’acquérir dès aujourd’hui des parcelles de terrain. Chaque propriétaire de parcelles aura le droit, au moment de l’obtention du TABA, de construire un appartement de 100 m2 dans cette future ville d’Israël. Cette dernière sera située à seulement 12 minutes de Jérusalem une fois la route 80 construite. M. Oury Ariel, ancien ministre du logement en charge de l’obtention de l’autorisation, évalue le démarrage du projet dans un horizon de 3 à 5 ans.

          Pourriez-vous nous parler de la genèse de ce projet immobilier Mitspe Yehouda ?

          investir Israël immobilier

          La décision gouvernementale de 1984 d’autoriser la construction de la ville de Mitspe Yehouda

          IJ. Le terrain, d’appartenance privée, avait par le passé obtenu une autorisation de construction, avec un plan de développement urbain, mais celle-ci a été suspendue. En effet, la loi le prévoit si la construction ne débute pas dans les 10 ans à compter de l’autorisation. Aujourd’hui, l’obtention d’une nouvelle autorisation est en cours. L’équipe en place est très dynamique et participe activement à l’accélération des autorisations sur le terrain. La présence de l’ancien ministre du logement Oury Ariel dans l’équipe dirigeante est un atout indéniable pour ce projet. Il a en effet participé à l’avancée de la construction dans tout Israël : pour l’année 2014 seulement, le ministère du logement avait commercialisé plus de 50 000 nouvelles unités, un record absolu à l’époque du nombre d’unités de logements accordés par l’État d’Israël depuis sa création.

          « La présence de l’ancien ministre du logement Oury Ariel dans l’équipe dirigeante est un atout indéniable  »

          Quelle est l’actualité concernant le processus administratif de Mitspe Yehouda ?

          IJ. Il y a de très bonnes nouvelles. Le gouvernement a débloqué des budgets à hauteur de 1.5 millions NIS à destination de divers consultants pour la planification de la ville (voirie, tout à l’égout, électricité, eau etc). Pour bien comprendre et mesurer ces nouvelles, je voudrais rappeler que ce même processus a eu lieu par exemple à Maale Adoumim qui est désormais une ville à part entière et qui connaît un fort développement.

          « Le gouvernement a débloqué des budgets à hauteur de 1.5 millions NIS »

          Pensez-vous que le nouveau gouvernement jouera un rôle favorable au projet ?

          IJ. Oui. Le ministre nommé en charge du développement de la région Yehouda Ve Chomron (Judée Samarie) est Bezalel Smotrich. C’est une excellente nouvelle pour le projet dans la mesure où il s’agit d’un sioniste aux idéaux clairs.
          Par ailleurs il est de notoriété publique que l’avocat du projet de Mitspé Yehouda, Doron nir Tsvi, a fait passer son barreau au ministre, ce qui nous permet d’affirmer clairement que Smotritch est extrêmement optimiste quant à la possibilité de pouvoir accorder les autorisations au projet.

          « Il manque plus de 100.000 logements aux jeunes couples israéliens »

          immobilier IsraëlDe plus, il est important de rappeler que la société israélienne subit un grand décalage entre l’offre d’appartements et la demande de logements, toujours plus forte année après année. Ce déséquilibre provoque un fort déficit d’appartements disponibles et une hausse des prix. Il manque plus de 100.000 logements aux jeunes couples israéliens, qui vivent dans des conditions lamentables (caves, parking réaménagé, chez leurs parents etc.). Le gouvernement est parfaitement conscient de ce drame silencieux et s’est engagé à tout faire pour le résoudre. Attendu que la région de Jérusalem est la plus touchée par cette pénurie, Mitspe Yehouda constitue une excellente solution.

          Avis Herez Israël

          • Proximité de Jérusalem
          • Diversification du patrimoine
          • Accès à l’immobilier de façon différenciante dans des conditions privilégiées pour les clients Herez
          • Lien direct avec l’équipe en charge du projet et le propriétaire privé
          • Pour en savoir plus, contactez-nous ici

           

          Interview réalisée en janvier 2023

          Ê T R E – R A P P E L É ?

           

            Horaire d'appel

            • Eli Haddad Ashdod

              Communiqué de presse – Mai 2023 Nous assistons aujourd’hui à un point d’inflexion sur les prix de l’immobilier israélien. Il s’agit donc d’un moment intéressant pour surpondérer la place de l’immobilier dans son patrimoine. Fort de ce constat et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël […]

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