Club Deal immobilier : Comment investir?

Club Deal : L’immobilier occupe une place colossale dans le paysage de l’investissement en Israël souvent dans le but d’obtenir des revenus secondaires et passifs pour l’épargnant particulier. Mais comment investir ?

Toutefois, les prix de l’immobilier qui n’ont cessé d’augmenter depuis 15 ans dans le pays, tout particulièrement à Tel Aviv où les biens ont vu une augmentation proche de 100%.

A l’origine de cette flambée du prix des logements, l’effet combiné d’un déficit chronique de logements, d’une demande soutenue et de loyers élevés.

 

La première ligne de tramway devrait voir le jour dans les deux prochaines années, une bonne alternative pour satisfaire la demande toujours plus élevée à Tel Aviv, tout en n’aggravant pas la situation de la circulation routière dans la région. Ainsi la ville devient accessible rapidement depuis sa périphérie.

 

A la lumière de ces données, il apparaît qu’au cours des deux dernières années, se manifeste une demande grandissante d’appartements en périphérie ou les prix sont plus abordables, se traduisant par un accroissement de 260% des ventes d’appartements dans la ville de Bat Yam par exemple.

Alors que le coût d’un appartement reste tout de même élevé, Les possibilités d’investissements en Israël sont vastes pour la Valeur refuge par excellence et il peut se révéler pertinent d’étudier les différentes opportunités.

 

Pour les investisseurs privés, la possibilité d’investir dans un club deal existe. Financer des projets immobiliers au côté de promoteurs assure une rentabilité plus grande dans des localisations à fort potentiel avec des conditions fiscales optimisées.

Club deal : 2 formes d’investissements 

Le promoteur, selon le projet sera accompagné par la banque à hauteur de 70-80% de l’opération. Il financera le solde restant par une levée de fonds via un tour de table.

 

L’apport pourra être souscrit sous plusieurs formes :

 -Prêt au promoteur : le promoteur émet une dette en plus du prêt à la banque (dette mezzanine). L’horizon de placement et la rentabilité (sous forme de coupons) sont prédéfinis à l’avance. Le rendement sera autour de 6-8% annuels.

A noter que cette option crée une nouvelle source de revenus réguliers.

 -Co-investissement : le rendement visé est plus élevé mais il existe des risques liés au bon déroulement du projet. Les profits pour ce type de placement ne seront perçus qu’à la fin du projet avec le capital. On parle ici de club deal de capitalisation.  Le rendement attendu sera de 12% – 15% annuels.

Financement par nantissement

Audit patrimonial - Conseil en gestion de patrimoine

Le nantissement consiste pour un emprunteur, à affecter un bien meuble incorporel comme gage à son créancier, en contrepartie d’un prêt.

Il est tout à fait possible de nantir des supports comme un contrat d’assurance vie, un compte titre, ou un PEA contre l’obtention d’un prêt afin d’investir en actif immobilier ou en private equity.

En Israël également, les établissements préteurs permettent sous certaines conditions, ce mécanisme. Inutile de racheter une partie de son contrat sur laquelle une potentielle fiscalité s’appliquerait. Cela constitue une stratégie patrimoniale avantageuse puisque l’argent du portefeuille continuera de fructifier pendant le remboursement du prêt.  

Généralement, l’assureur accorde un prêt à hauteur de 60-80% du contrat à un taux avantageux en comparaison aux prêts classiques. De plus, il existe la possibilité de commencer le remboursement par une période où seuls les intérêts du prêt sont remboursés.

 

En conclusion, nous pouvons mettre en œuvre ce mécanisme de club deal qui permet un avantage patrimonial évident, pour investir dans un projet immobilier sans se défaire de son portefeuille financier et donc de viser des objectifs de rentabilité optimale.  Il est donc possible de ne payer que les intérêts pendant que l’argent est placé chez le promoteur. Nous clôturerons le prêt, une fois le capital et les intérêts du projet perçus.      

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Le Private Equity en Israël

Qu’est-ce que le Private Equity ?

L’investissement en Private EquityPrivate Equity investment ») est une classe d’actifs alternative qui consiste à investir dans le capital d’entreprises non cotées en bourse.. La société de Private Equity aide ensuite les dirigeants des entreprises non cotées à améliorer leur stratégie afin de leurs permettre de créer plus rapidement de la valeur. Cette aide se manifeste au travers d’un soutien financier mais également managérial et stratégique pour accroitre le potentiel de l’entreprise. Le but ultime étant à terme, d’obtenir le rendement le plus haut au moment de la revente de l’entreprise pour générer une juteuse plus-value.

Private Equity & Club Deal dans la gestion de votre patrimoine - Herez Israel

Quels sont les différents types de Private Equity ?

Il en existe quatre, qui se réfèrent aux étapes clés de la maturité de l’entreprise :

  • Le capital-innovation ou « venture capital » en anglais, il s’agit d’investir dans la société pour l’aider à sa création.
  • Le capital-développement intervient dans le développement et l’accélération de croissance de l’entreprise.
  • Le capital-transmission permet comme son nom l’indique la transmission de la société une fois arrivée à maturité lorsqu’elle dégage du cash, aidée par le fond d’investissement en Private Equity (« Private Equity fund »).
  • Le capital-retournement concerne les investissements liés à la restructuration d’une entreprise en perte de souffle. Le fond de Private Equity apporte ici un soutien financier mais également stratégique.

En France, la loi Macron 2015 permet pour les particuliers d’investir en Private Equity au travers de leurs contrats d’assurance-vie à hauteur de 10% des encours de celui-ci.

Le Private Equity est-il plus performant que les actions ?

Une étude du cabinet Ernest Young a démontré que de 2007 à 2016 le marché du Private Equity a entrainé une performance de 8,7% annuelle contre seulement 3% pour les entreprises listées du CAC 40.

Cependant, même si la performance de ce support d’investissement est supérieure à celle du marché action, il n’est pas sans risques, il est donc préférable de rester prudent et ne dédier à ce véhicule d’investissement qu’une faible part dans son portefeuille, de 5% à 10%.

Le point de différenciation majeur avec les actions cotées est la liquidité du placement (« long term investment »), soit un horizon de placement de 8 à 10 ans.

cabinet en gestion de patrimoine Installé en Israel

Private Equity Israel

Le Private Equity a pris de l’ampleur en Israël dans les années 90, aujourd’hui près de 300 fonds nationaux et internationaux y sont actifs. Le secteur a d’ailleurs largement contribué à l’explosion du High-Tech de manière générale pour lui donner aujourd’hui le nom de « Strat-Up Nation » ou « Silicon Wadi » derrière la Californie.

D’une part, les fonds d’investissement soutiennent financièrement les différentes start-ups en investissant dans leurs structures et ainsi, se constituent un portefeuille d’entreprise (« portfolio compagnies »).

D’autre part, les équipes de direction (« management teams ») des géants internationaux comme Cisco, Sony et bien d’autres ont ouvert des bureaux de Recherche et Développement en Israël. Ils n’hésitent pas également à racheter bon nombre de start-up en Israël pour consolider leur compétitivité. Exemple récent, Intel rachète la start-up israélienne Habana Labs pour 2 milliards de dollars.

 

Startup Nation en Israël

Plus de 6.400 Startup sont opérationnelles aujourd’hui en Israël. La Startup Nation a connu une décennie en plein essor avec 587 exits d’une valeur de 70 milliards de dollars selon les données compilées par PwC Israël.

Les entrepreneurs de Startup, jadis désireux de vendre leurs entreprises au plus offrant dès qu’ils le pouvaient, tiennent maintenant plus longtemps et collectent plus d’argent auprès de capital-risque ou de fonds de capital-investissement pour faire croître leur entreprise par eux-mêmes.

 

L’accord de la décennie a été l’acquisition par le géant américain de la technologie Intel Corp. d’Israël Mobileye, un fabricant de technologies autonomes basé à Jérusalem, pour la modique somme de 15,3 milliards de dollars.

 Les géants de la Tech en Israël 

Les entrepreneurs collectent aujourd’hui de plus en plus d’argent en Israël auprès de fonds de capital-risque venant de l’étranger et de multinationales en recherche constante d’opportunités d’investissement (« investment opportunities »),

 

Selon une liste dressée par Techcrunch, en décembre 2019, sur plus de 500 licornes existantes définies comme des sociétés de technologie privées (« Private technology companies ») estimées à plus de 1 milliard de dollars, 30 ont été fondées par des Israéliens. En 2019, la valeur totale des sorties a atteint 9,9 milliards de dollars dans 80 transactions pour une taille moyenne de transaction de 124 millions de dollars.

 

Intel Corp. étant la société étrangère la plus active entre 2014 et 2019, participant à 52 accords d’investissement de capital-risque. Elle a également acquis cinq sociétés pour un total de 17,5 milliards de dollars.

Un futur toujours prometteur

Pour l’avenir, l’expansion semble devoir se poursuivre, Israël se positionnant comme un leader dans un certain nombre de domaines en croissance: la cybersécurité, alors que la menace des pirates informatiques se développe à l’échelle mondiale; les voitures autonomes, car les embouteillages et la pollution deviennent des défis majeurs; les technologies de la santé, où la technologie et les soins se rencontrent, conduisant à des médicaments plus précis et à de meilleurs outils de diagnostic et de surveillance; les technologies alimentaires, alors que le monde recherche des alternatives plus saines et plus environnementales; technologies agricoles; l’intelligence artificielle et autres objets connectés qui imprègnent déjà tous les secteurs de notre vie.

Au vu de l’intérêt croissant pour le Private Equity, nous pouvons aisément avancer que le secteur a encore de beaux jours devant lui, suscitant toujours plus d’intérêt pour les investisseurs désireux de rendements et de décorrélation de leurs actifs aux marchés traditionnels 

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Immobilier Israel baisse des prix ?

Pour la première fois dans l’histoire moderne, une crise sanitaire planétaire, d’une ampleur encore jamais égalée, paralyse toutes les économies dans le monde et malheureusement entraîne un nombre de décès très important.

 En complément de ce premier effet, déjà dramatique, le Covid 19 va probablement avoir un impact violent supplémentaire sur tous les secteurs d’activités, n’épargnant hélas que très peu d’entre eux. Et notamment le marché immobilier en Israel.

L’évolution de l’immobilier en Israël

Dans ce contexte de grande perturbation, nous voulions faire un point sur le marché immobilier en Israël depuis le début de l’année en termes de prix et de volumes.

Nous tâcherons aussi de poursuivre ce suivi sur le deuxième trimestre 2020, en mettant en avant les villes principales du pays.

Les mesures de confinement et les restrictions d’ouvertures d’entreprises ont naturellement eu un impact sur l’activité immobilière en Israël. Avec un effet supplémentaire très notable sur l’attentisme des particuliers et des professionnels qui se montrent extrêmement réticents à concrétiser un achat dans cet environnement pandémique.

 

L’effet du confinement sur le marché immobilier

La période commençant autour des fêtes de Pessah et jusqu’à la fin de l’été est, en temps « normal », la période la plus dense en nombre de transactions.

La demande sur ce premier trimestre 2020 a baissé de près de 50% en moyenne dans tout le pays par rapport à l’année dernière en même période. Tel Aviv : -49%, Jérusalem : -56%, Ashdod :         -61%, Haïfa : -54%, Beer Cheva : -31%.

(Source : Ynet d’après les chiffres fournis par le site de référence Madlan) .

 

Les secteurs géographiques touchés

Les villes les plus touchées par le virus ont vu leurs activités baisser drastiquement, comme Or Yehuda avec 72% de demande en moins comparé à l’année dernière, en ce même mois de mars.

Cette petite ville du centre du pays présentait pourtant un gros potentiel, et suscitait de l’entrain pour les investisseurs et les nouveaux acquéreurs ces dernières années. 

 Localement, les agences immobilières de chaque ville n’enregistrent que très peu voire pas du tout de transactions signées depuis le milieu du mois de mars (ex : -80% à Tel Aviv par rapport à l’année dernière). Notons que de nombreux acheteurs potentiels, ayant déjà reçu un accord de crédit, ont précipitamment arrêté toute procédure d’achat, se retrouvant soudainement au chômage, selon le témoignage de professionnels à Tel Aviv.

Par ailleurs, pour les crédits immobiliers déjà en cours, le ministère des constructions et du logement, et le ministère des finances dirigé par Moshé Kahlon ont décidé d’alléger les emprunteurs au vu de la situation générale. Ces emprunteurs pourront demander une période de non-remboursement de leur prêt pouvant aller jusqu’à six mois.

Nous constatons une hausse de la demande locative, conséquence de la baisse du nombre de transactions réalisées. Les jeunes couples ne préfèrent pas acheter leur premier bien dans de telles conditions. Cet effet se voit amplifié autour des universités, comme à Beer Sheva, où s’ajoute la demande toujours accrue d’étudiants et d’une population rajeunissante.   

 

Les secteurs géographiques touchés

Une baisse des prix autour de 5% est constatée dans le pays en moyenne. Elle est peu significative au vu du recul que nous avons et du nombre de transactions.

 Cependant, pour les professionnels en Israël, la baisse des prix de l’immobilier ne semble que passagère. Cela s’explique par un phénomène déjà vécu et constaté en Israël, lors des différentes tensions sécuritaires du pays, comme une baisse de 5 à 15% pendant les intifadas, suivi d’un retour au prix initiaux dès la fin de ces derniers.           

 Lors de ces périodes incertaines, il est plus que jamais recommandé de mettre en place une stratégie pour son patrimoine. En parallèle, se créent des opportunités immobilières en Israël uniques qu’il faut saisir avant la remontée du marché.

 Opportunités immobilières à saisir

Chez Herez Israël, nous décelons et analysons ces opportunités afin de pouvoir vous proposer un investissement qui correspondra à votre patrimoine tout en l’enrichissant. 

Pour une idée plus générale de l’investissement immobilier en Israël, un article y est spécialement dédié : « L’immobilier en Israël ».

Immobilier Tel Aviv

Israël affiche des performances remarquables qui se traduisent par 15 années consécutives d’expansion économique. L’économie du pays est vigoureuse et repose sur des fondamentaux solides : le dynamisme des secteurs de haute technologie, l’accroissement de la population, un taux de chômage contenu et maîtrisé et des finances publiques saines.

Un marché immobilier dynamique

La combinaison de ces indicateurs nourrit le cercle vertueux d’un enrichissement global et d’un accroissement des niveaux de vie dans le pays. Dans le même temps, plusieurs points doivent être pris en compte pour maintenir la croissance parmi lesquels les prix de l’immobilier qui n’ont cessé d’augmenter depuis 15 ans. Tout particulièrement à Tel Aviv où les biens ont vu une augmentation proche de 100%.

A l’origine de cette flambée du prix des logements, l’effet combiné d’un déficit chronique de logements, d’une demande soutenue et de loyers élevés.

Le gouvernement tente de contenir la hausse par des mesures fiscales tout en empêchant le marché immobilier de connaitre une chute brutale et soudaine.

Hormis les mesures fiscales, d’autres initiatives prises par le gouvernement contribuent au ralentissement de la hausse des prix des logements et à l’augmentation de leur nombre.

C’est le cas du plan d’urbanisme national Tama 38, né en 2005 de la volonté du gouvernement de rénover et renforcer les anciennes constructions.

L’état Israélien est situé sur la faille syro-africaine où les risques sismiques ne sont pas à négliger.Les anciennes constructions n’ont pas été conçues dans le but de résister à de tels chocs. L’état a donc décidé de mettre en place un programme pour protéger ses résidents, renforcer ses bâtiments et augmenter le nombre de logements dans le pays à des prix inférieurs car le promoteur n’aura pas à acheter le terrain.

 

Loi Tama 38

La loi du Tama 38 prévoit deux solutions en fonction du type de bâtiment.

Le Tama 38/1 qui consiste à renouveler et mettre aux normes des immeubles existants.

A la fin d’un projet Tama 38/1, les résidents bénéficient souvent d’une pièce supplémentaire, un nouvel ascenseur, un renouvellement de la façade, une infrastructure mise à jour (canalisations d’eau, conduites de gaz, …), une meilleure sécurité du bâtiment et bien plus encore.

Le Tama 38/2, aussi appelé « Pinouy Binouy », permets à tout bâtiment qui n’est pas aux normes d’être démoli puis reconstruit.

Dans les deux cas, les propriétaires voient généralement leur bien augmenter de 20 à 30%.

L’entrepreneur, quant à lui, prend en charge toutes les démarches, construit généralement 2,5 étages supplémentaires et mets en vente les appartements ajoutés à des tarifs préférentiels.

IMMOBILIER BAT YAM-TEL AVIV
Placements immobiliers à Tel Aviv et Jérusalem

Toujours pour les investisseurs friands de prix avantageux, il existe la possibilité d’acquérir des biens dans des programmes neufs en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) dans des projets de constructions sérieux. Le promoteur a besoin de liquidités dans l’immédiat pour poursuivre la construction et l’acheteur qui a pour contrainte de recevoir l’appartement à une date future l’achètera à un montant inférieur.

Dans certains de ces projets neufs, afin d’améliorer l’accès au logement pour les couples primo-accédants de nationalité israélienne qui souhaitent devenir propriétaires, Moshe Kahlon (ministre des finances) a mis en place une « loterie ». Les participants sélectionnent trois villes parmi une liste contenant Jérusalem, Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam, Natanya pour en citer certaines. Le ministère de la Construction et du Logement offrira à chaque gagnant, la possibilité d’acheter un appartement à tarif préférentiel. La réduction du prix du bien est de l’ordre de centaines de milliers de shekels.

Avancement des infrastructures de transports

Le projet de la mise en place de métro et tramway à Tel Aviv avance progressivement. La première ligne devrait voir le jour dans les deux prochaines années. Elle commencera son chemin à Petah Tikva pour le continuer dans les villes de Bnei Brak et Ramat Gan et enfin traverser Tel Aviv. Elle poursuivra sa route jusqu’à Bat Yam.

Ce tramway est une bonne solution pour satisfaire la demande toujours plus élevée à Tel Aviv, tout en n’aggravant pas la situation de la circulation routière dans la région. Ainsi la ville deviens accessible rapidement depuis sa périphérie.

A la lumière de ces données, il apparaît qu’au cours des deux dernières années, se manifeste une demande grandissante d’appartements a Bat Yam, se traduisant par un accroissement de 260% des ventes d’appartements dans la ville. De nombreux projets immobiliers y voient le jour pour répondre à cette demande.

Immobilier Bat Yam-Tel Aviv | Une ville nouvelle entre Bat Yam et Rishon Letsion.

La localisation stratégique du quartier Park Hayam explique son attrait particulier.  Un quartier moderne face à la mer et qui propose un style de vie urbain et pétillant. Sur ce site démarrera bientôt la construction du prestigieux programme qui s’élèvera en première ligne du bord de mer, sur une superficie de 60 000 mètres carrés. Il offrira à 172 familles la possibilité de profiter du paysage marin.

D’autres programmes suscitent déjà un important intérêt. Trois immeubles de 23 étages, comprenant 252 appartements, sur une surface construite de 70 000 mètres carrés, se situe dans un cadre de verdure, à proximité de zones de loisirs, de shopping, et d’activités.
Une autre possibilité de logement dans ce nouveau quartier: Une tour ultra-moderne de 40 étages comprennent 152 unités d’habitation, des prestations et une finition de premier ordre.

Projets immobiliers phares

Outre les habitations Park Hayam se présente comme le projet phare de Bat Yam et du Goush Dan avec son futur centre d’affaire, ses projets hôteliers ainsi que sa zone commerciale et son parc au bord de mer. De plus un centre universitaire et un centre sportifs sont planifiés.

Aux alentours de ce nouveau quartier un autre projet immobilier est en préparation comprenant deux tours d’habitations avec un immeubles de bureaux et d’hôtels de 25 étages, une construction commerciale, et des jardins avec des galeries d’art et de sculptures.

Bat Yam commence à exploiter son grand potentiel. Etant une ville au bord de mer et à proximité de Tel Aviv, elle se révèle comme une opportunité de choix pour tout investisseur désirant investir à Tel Aviv et dans sa périphérie.

Aujourd’hui, maintes opportunités d’investissement immobilier en Israël peuvent rapporter un haut rendement. Cependant, des risques sont présents et faire appel à un professionnel est fortement recommandé avant d’effectuer quelconque démarche. Herez Israël assiste également ses clients dans ce type de projets pour les faire bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur toutes les problématiques de placement.