Immobilier Israel baisse des prix ?

Pour la première fois dans l’histoire moderne, une crise sanitaire planétaire, d’une ampleur encore jamais égalée, paralyse toutes les économies dans le monde et malheureusement entraîne un nombre de décès très important.

 En complément de ce premier effet, déjà dramatique, le Covid 19 va probablement avoir un impact violent supplémentaire sur tous les secteurs d’activités, n’épargnant hélas que très peu d’entre eux. Et notamment le marché immobilier en Israel.

L’évolution de l’immobilier en Israël

Dans ce contexte de grande perturbation, nous voulions faire un point sur le marché immobilier en Israël depuis le début de l’année en termes de prix et de volumes.

Nous tâcherons aussi de poursuivre ce suivi sur le deuxième trimestre 2020, en mettant en avant les villes principales du pays.

Les mesures de confinement et les restrictions d’ouvertures d’entreprises ont naturellement eu un impact sur l’activité immobilière en Israël. Avec un effet supplémentaire très notable sur l’attentisme des particuliers et des professionnels qui se montrent extrêmement réticents à concrétiser un achat dans cet environnement pandémique.

 

L’effet du confinement sur le marché immobilier

La période commençant autour des fêtes de Pessah et jusqu’à la fin de l’été est, en temps « normal », la période la plus dense en nombre de transactions.

La demande sur ce premier trimestre 2020 a baissé de près de 50% en moyenne dans tout le pays par rapport à l’année dernière en même période. Tel Aviv : -49%, Jérusalem : -56%, Ashdod :         -61%, Haïfa : -54%, Beer Cheva : -31%.

(Source : Ynet d’après les chiffres fournis par le site de référence Madlan) .

 

Les secteurs géographiques touchés

Les villes les plus touchées par le virus ont vu leurs activités baisser drastiquement, comme Or Yehuda avec 72% de demande en moins comparé à l’année dernière, en ce même mois de mars.

Cette petite ville du centre du pays présentait pourtant un gros potentiel, et suscitait de l’entrain pour les investisseurs et les nouveaux acquéreurs ces dernières années. 

 Localement, les agences immobilières de chaque ville n’enregistrent que très peu voire pas du tout de transactions signées depuis le milieu du mois de mars (ex : -80% à Tel Aviv par rapport à l’année dernière). Notons que de nombreux acheteurs potentiels, ayant déjà reçu un accord de crédit, ont précipitamment arrêté toute procédure d’achat, se retrouvant soudainement au chômage, selon le témoignage de professionnels à Tel Aviv.

Par ailleurs, pour les crédits immobiliers déjà en cours, le ministère des constructions et du logement, et le ministère des finances dirigé par Moshé Kahlon ont décidé d’alléger les emprunteurs au vu de la situation générale. Ces emprunteurs pourront demander une période de non-remboursement de leur prêt pouvant aller jusqu’à six mois.

Nous constatons une hausse de la demande locative, conséquence de la baisse du nombre de transactions réalisées. Les jeunes couples ne préfèrent pas acheter leur premier bien dans de telles conditions. Cet effet se voit amplifié autour des universités, comme à Beer Sheva, où s’ajoute la demande toujours accrue d’étudiants et d’une population rajeunissante.   

 

Les secteurs géographiques touchés

Une baisse des prix autour de 5% est constatée dans le pays en moyenne. Elle est peu significative au vu du recul que nous avons et du nombre de transactions.

 Cependant, pour les professionnels en Israël, la baisse des prix de l’immobilier ne semble que passagère. Cela s’explique par un phénomène déjà vécu et constaté en Israël, lors des différentes tensions sécuritaires du pays, comme une baisse de 5 à 15% pendant les intifadas, suivi d’un retour au prix initiaux dès la fin de ces derniers.           

 Lors de ces périodes incertaines, il est plus que jamais recommandé de mettre en place une stratégie pour son patrimoine. En parallèle, se créent des opportunités immobilières en Israël uniques qu’il faut saisir avant la remontée du marché.

 Opportunités immobilières à saisir

Chez Herez Israël, nous décelons et analysons ces opportunités afin de pouvoir vous proposer un investissement qui correspondra à votre patrimoine tout en l’enrichissant. 

Pour une idée plus générale de l’investissement immobilier en Israël, un article y est spécialement dédié : « L’immobilier en Israël ».

Immobilier Tel Aviv

Israël affiche des performances remarquables qui se traduisent par 15 années consécutives d’expansion économique. L’économie du pays est vigoureuse et repose sur des fondamentaux solides : le dynamisme des secteurs de haute technologie, l’accroissement de la population, un taux de chômage contenu et maîtrisé et des finances publiques saines.

Un marché immobilier dynamique

La combinaison de ces indicateurs nourrit le cercle vertueux d’un enrichissement global et d’un accroissement des niveaux de vie dans le pays. Dans le même temps, plusieurs points doivent être pris en compte pour maintenir la croissance parmi lesquels les prix de l’immobilier qui n’ont cessé d’augmenter depuis 15 ans. Tout particulièrement à Tel Aviv où les biens ont vu une augmentation proche de 100%.

A l’origine de cette flambée du prix des logements, l’effet combiné d’un déficit chronique de logements, d’une demande soutenue et de loyers élevés.

Le gouvernement tente de contenir la hausse par des mesures fiscales tout en empêchant le marché immobilier de connaitre une chute brutale et soudaine.

Hormis les mesures fiscales, d’autres initiatives prises par le gouvernement contribuent au ralentissement de la hausse des prix des logements et à l’augmentation de leur nombre.

C’est le cas du plan d’urbanisme national Tama 38, né en 2005 de la volonté du gouvernement de rénover et renforcer les anciennes constructions.

L’état Israélien est situé sur la faille syro-africaine où les risques sismiques ne sont pas à négliger.Les anciennes constructions n’ont pas été conçues dans le but de résister à de tels chocs. L’état a donc décidé de mettre en place un programme pour protéger ses résidents, renforcer ses bâtiments et augmenter le nombre de logements dans le pays à des prix inférieurs car le promoteur n’aura pas à acheter le terrain.

 

Loi Tama 38

La loi du Tama 38 prévoit deux solutions en fonction du type de bâtiment.

Le Tama 38/1 qui consiste à renouveler et mettre aux normes des immeubles existants.

A la fin d’un projet Tama 38/1, les résidents bénéficient souvent d’une pièce supplémentaire, un nouvel ascenseur, un renouvellement de la façade, une infrastructure mise à jour (canalisations d’eau, conduites de gaz, …), une meilleure sécurité du bâtiment et bien plus encore.

Le Tama 38/2, aussi appelé « Pinouy Binouy », permets à tout bâtiment qui n’est pas aux normes d’être démoli puis reconstruit.

Dans les deux cas, les propriétaires voient généralement leur bien augmenter de 20 à 30%.

L’entrepreneur, quant à lui, prend en charge toutes les démarches, construit généralement 2,5 étages supplémentaires et mets en vente les appartements ajoutés à des tarifs préférentiels.

IMMOBILIER BAT YAM-TEL AVIV
Placements immobiliers à Tel Aviv et Jérusalem

Toujours pour les investisseurs friands de prix avantageux, il existe la possibilité d’acquérir des biens dans des programmes neufs en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) dans des projets de constructions sérieux. Le promoteur a besoin de liquidités dans l’immédiat pour poursuivre la construction et l’acheteur qui a pour contrainte de recevoir l’appartement à une date future l’achètera à un montant inférieur.

Dans certains de ces projets neufs, afin d’améliorer l’accès au logement pour les couples primo-accédants de nationalité israélienne qui souhaitent devenir propriétaires, Moshe Kahlon (ministre des finances) a mis en place une « loterie ». Les participants sélectionnent trois villes parmi une liste contenant Jérusalem, Tel Aviv, Ramat Gan, Bat Yam, Natanya pour en citer certaines. Le ministère de la Construction et du Logement offrira à chaque gagnant, la possibilité d’acheter un appartement à tarif préférentiel. La réduction du prix du bien est de l’ordre de centaines de milliers de shekels.

Avancement des infrastructures de transports

Le projet de la mise en place de métro et tramway à Tel Aviv avance progressivement. La première ligne devrait voir le jour dans les deux prochaines années. Elle commencera son chemin à Petah Tikva pour le continuer dans les villes de Bnei Brak et Ramat Gan et enfin traverser Tel Aviv. Elle poursuivra sa route jusqu’à Bat Yam.

Ce tramway est une bonne solution pour satisfaire la demande toujours plus élevée à Tel Aviv, tout en n’aggravant pas la situation de la circulation routière dans la région. Ainsi la ville deviens accessible rapidement depuis sa périphérie.

A la lumière de ces données, il apparaît qu’au cours des deux dernières années, se manifeste une demande grandissante d’appartements a Bat Yam, se traduisant par un accroissement de 260% des ventes d’appartements dans la ville. De nombreux projets immobiliers y voient le jour pour répondre à cette demande.

Immobilier Bat Yam-Tel Aviv | Une ville nouvelle entre Bat Yam et Rishon Letsion.

La localisation stratégique du quartier Park Hayam explique son attrait particulier.  Un quartier moderne face à la mer et qui propose un style de vie urbain et pétillant. Sur ce site démarrera bientôt la construction du prestigieux programme qui s’élèvera en première ligne du bord de mer, sur une superficie de 60 000 mètres carrés. Il offrira à 172 familles la possibilité de profiter du paysage marin.

D’autres programmes suscitent déjà un important intérêt. Trois immeubles de 23 étages, comprenant 252 appartements, sur une surface construite de 70 000 mètres carrés, se situe dans un cadre de verdure, à proximité de zones de loisirs, de shopping, et d’activités.
Une autre possibilité de logement dans ce nouveau quartier: Une tour ultra-moderne de 40 étages comprennent 152 unités d’habitation, des prestations et une finition de premier ordre.

Projets immobiliers phares

Outre les habitations Park Hayam se présente comme le projet phare de Bat Yam et du Goush Dan avec son futur centre d’affaire, ses projets hôteliers ainsi que sa zone commerciale et son parc au bord de mer. De plus un centre universitaire et un centre sportifs sont planifiés.

Aux alentours de ce nouveau quartier un autre projet immobilier est en préparation comprenant deux tours d’habitations avec un immeubles de bureaux et d’hôtels de 25 étages, une construction commerciale, et des jardins avec des galeries d’art et de sculptures.

Bat Yam commence à exploiter son grand potentiel. Etant une ville au bord de mer et à proximité de Tel Aviv, elle se révèle comme une opportunité de choix pour tout investisseur désirant investir à Tel Aviv et dans sa périphérie.

Aujourd’hui, maintes opportunités d’investissement immobilier en Israël peuvent rapporter un haut rendement. Cependant, des risques sont présents et faire appel à un professionnel est fortement recommandé avant d’effectuer quelconque démarche. Herez Israël assiste également ses clients dans ce type de projets pour les faire bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur toutes les problématiques de placement.