Avec 30 ans d’expérience dans la construction et l’immobilier, Dovi Hemli et Olivier Ejnes ont fondé Capital Invest, spécialisé dans le secteur de la construction et de l’immobilier de luxe en Israël. Depuis trois ans, la Maison Herez les accompagne sur une opération de construction immobilière dans le cadre d’un projet de renouveau urbain mis en place par l’Etat. Cette opération est située en plein cœur de Jérusalem, près du quartier huppé de la Moshava. À l’occasion des préventes de certaines unités, nous avons interviewé Olivier Ejnes sur les spécificités du marché immobilier de Jérusalem.
Herez Israël. Qui sont les investisseurs du marché immobilier de Jérusalem ?
Olivier Ejnes. Le marché immobilier sur lequel nous travaillons est unique. Nos clients sont, en général, des Juifs orthodoxes étrangers. Beaucoup proviennent des Etats-Unis. Ce ne sont pas à proprement parler des investisseurs, mais plutôt des acheteurs qui sont attachés à la Ville Sainte et qui ressentent le besoin d’y acheter quelques mètres carrés. Pour eux, le prix n’est pas un obstacle. La clientèle américaine ne se soucie pas du prix, nous pouvons en effet le voir pendant la période des fêtes juives où les locations d’appartements peuvent atteindre les 50 000 dollars la semaine pour pouvoir loger dans certains quartiers de Jérusalem.
« Le dollar s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour les Américains »
Quels sont les volumes et les prix en 2023, comparés à l’année 2022 ?
L’année 2023 ne connait pas de baisse par rapport à 2022. Il y a toujours autant de demande voire plus, mais attendons la fin de l’année pour le confirmer. D’autant plus que la population américaine se rattrape après avoir été éloignés durant la période « corona ». À cela s’ajoute le dollar qui s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour eux.
Comment expliquer cette différence par rapport aux autres villes israéliennes où l’attentisme est de mise ?
Dans un contexte de crise et de hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier en Israël a connu un ralentissement généralisé. Les Israéliens ne se précipitent pas vers les banques pour financer l’achat d’un bien immobilier. Or les villes comme Ashkelon, Ashdod, Netanya… sont des villes où le client est local. À l’inverse, Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… Ces étrangers ont suffisamment de fonds pour acquérir un bien immobilier. Certains américains demandent des financements bancaires, mais ce sont pour des raisons fiscales. Il existe toujours des acheteurs qui achètent « cash » un bien à 20 millions de shekels par exemple.
Quelle tendance observez-vous sur la typologie de clientèle sur ce marché ?
Nous observons depuis plusieurs années un rajeunissement de notre clientèle. Alors que l’achat d’une résidence secondaire concernait plutôt les retraités ou les personnes bien avancées dans leurs carrières, il y a désormais de plus en plus de jeunes. Il s’agit de trentenaires ayant fait un exit dans la High Tech ou ayant réussi dans l’immobilier aux Etats-Unis, par exemple, qui peuvent acheter des biens à 10 ou 15 millions de shekels.
«Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… »
Quelles sont vos prévisions pour les années à venir sur ce marché ?
Elles sont très positives. Il s’agit d’un marché où le besoin de détenir un bien en Israël est grandissant et va de pair avec la montée de l’antisémitisme dans le monde.
Un dernier mot sur vos projets en cours et les premiers retours que vous observez ?
Vous êtes un de nos fidèles collaborateurs et nous vous en remercions. Nous sommes très enthousiastes sur nos projets, notamment le projet Hamaguid dont la construction débutera fin 2023. Entre le dépôt du dossier à la banque et la validation des projets, nous observons une augmentation des prix de 25 à 30%. Les préventes de quelques unités, négociées spécialement pour la Maison Herez, seront bientôt clôturées et nous vous invitons à vous y intéresser de plus près.
Interview réalisée en septembre 2023.
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De plus, il est important de rappeler que la société israélienne 
Sandy Madar : La démographie israélienne ne cesse de croître et doublerait d’ici 2048. Il est donc urgent de développer un nouveau pôle face à seize millions d’habitants prévus. Au-delà de cette nécessité, j’avais envie en tant que franco-israélienne que la clientèle francophone participe à ce développement. Grâce à une expérience de près de dix ans en immobilier, Negev Inside intervient dans l’analyse du marché et de ses opportunités, en s’appuyant sur une double culture et un fort réseau local. À ce jour, les deals conclus avec des clients représentent un volume de plus de 100 millions de shekels.
S.M. : Cette région représente quasiment les deux tiers du pays, avec une population de moins d’un million d’habitants concentrée principalement dans la partie Nord-Ouest. Il existe une dizaine de villes telles que Dimona, Ofakim ou encore Arad (plus de 20 000 habitants), une centaine de yechouvim (petits villages de moins de 2 000 habitants) et bien évidemment Beer Sheva, la métropole du Neguev, qui compte plus de 220 000 habitants. Beer Sheva est une des huit grandes villes d’Israël et la deuxième plus grande ville en termes de superficie, après Jérusalem. La population bédouine représente 2,5% de la population répartie entre une quinzaine de localités reconnues et des villages non reconnus par le gouvernement israélien.
