Olivier Ejnes : Le marché immobilier de Jérusalem est un marché unique

Avec 30 ans d’expérience dans la construction et l’immobilier, Dovi Hemli et Olivier Ejnes ont fondé Capital Invest, spécialisé dans le secteur de la construction et de l’immobilier de luxe en Israël. Depuis trois ans, la Maison Herez les accompagne sur une opération de construction immobilière dans le cadre d’un projet de renouveau urbain mis en place par l’Etat. Cette opération est située en plein cœur de Jérusalem, près du quartier huppé de la Moshava. À l’occasion des préventes de certaines unités, nous avons interviewé Olivier Ejnes sur les spécificités du marché immobilier de Jérusalem.

Herez Israël. Qui sont les investisseurs du marché immobilier de Jérusalem ?

Olivier Ejnes. Le marché immobilier sur lequel nous travaillons est unique. Nos clients sont, en général, des Juifs orthodoxes étrangers. Beaucoup proviennent des Etats-Unis. Ce ne sont pas à proprement parler des investisseurs, mais plutôt des acheteurs qui sont attachés à la Ville Sainte et qui ressentent le besoin d’y acheter quelques mètres carrés. Pour eux, le prix n’est pas un obstacle. La clientèle américaine ne se soucie pas du prix, nous pouvons en effet le voir pendant la période des fêtes juives où les locations d’appartements peuvent atteindre les 50 000 dollars la semaine pour pouvoir loger dans certains quartiers de Jérusalem.

« Le dollar s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour les Américains »

Quels sont les volumes et les prix en 2023, comparés à l’année 2022 ?

L’année 2023 ne connait pas de baisse par rapport à 2022. Il y a toujours autant de demande voire plus, mais attendons la fin de l’année pour le confirmer. D’autant plus que la population américaine se rattrape après avoir été éloignés durant la période « corona ». À cela s’ajoute le dollar qui s’est énormément renforcé. Il s’agit d’un moment propice à l’achat pour eux.

Comment expliquer cette différence par rapport aux autres villes israéliennes où l’attentisme est de mise ?

Dans un contexte de crise et de hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier en Israël a connu un ralentissement généralisé. Les Israéliens ne se précipitent pas vers les banques pour financer l’achat d’un bien immobilier. Or les villes comme Ashkelon, Ashdod, Netanya… sont des villes où le client est local. À l’inverse, Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… Ces étrangers ont suffisamment de fonds pour acquérir un bien immobilier. Certains américains demandent des financements bancaires, mais ce sont pour des raisons fiscales. Il existe toujours des acheteurs qui achètent « cash » un bien à 20 millions de shekels par exemple.

Quelle tendance observez-vous sur la typologie de clientèle sur ce marché ?

Nous observons depuis plusieurs années un rajeunissement de notre clientèle. Alors que l’achat d’une résidence secondaire concernait plutôt les retraités ou les personnes bien avancées dans leurs carrières, il y a désormais de plus en plus de jeunes. Il s’agit de trentenaires ayant fait un exit dans la High Tech ou ayant réussi dans l’immobilier aux Etats-Unis, par exemple, qui peuvent acheter des biens à 10 ou 15 millions de shekels.

«Jérusalem est un marché d’étrangers dans les quartiers comme Rehavia, Talbieh, Moshava… »

Quelles sont vos prévisions pour les années à venir sur ce marché ?

Elles sont très positives. Il s’agit d’un marché où le besoin de détenir un bien en Israël est grandissant et va de pair avec la montée de l’antisémitisme dans le monde.

Un dernier mot sur vos projets en cours et les premiers retours que vous observez ?

immobilier Jerusalem

Vous êtes un de nos fidèles collaborateurs et nous vous en remercions. Nous sommes très enthousiastes sur nos projets, notamment le projet Hamaguid dont la construction débutera fin 2023. Entre le dépôt du dossier à la banque et la validation des projets, nous observons une augmentation des prix de 25 à 30%. Les préventes de quelques unités, négociées spécialement pour la Maison Herez, seront bientôt clôturées et nous vous invitons à vous y intéresser de plus près.

 

Interview réalisée en septembre 2023.

 

Ê T R E – R A P P E L É ?

 

    Horaire d'appel

    Immobilier : partenariat Groupe Eli Haddad x Herez Israël

    Communiqué de presse – Mai 2023

    Nous assistons aujourd’hui à un point d’inflexion sur les prix de l’immobilier israélien. Il s’agit donc d’un moment intéressant pour surpondérer la place de l’immobilier dans son patrimoine.

    Fort de ce constat et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël signe un partenariat aux conditions exclusives avec Eli HADDAD, avocat-notaire.

    Groupe Eli HADDAD :
    Maître Eli HADDAD ouvre son cabinet en 1997 en plein cœur du quartier de la city à Ashdod. Spécialisé dans le droit foncier, son cabinet est aujourd’hui un acteur de premier plan regroupant une équipe de plus d’une trentaine de professionnels.
    En parallèle, et depuis 25 ans, Eli HADDAD a une activité de commercialisation et promotion de projets immobiliers faisant de lui un des acteurs majeurs dans tout le pays.
    L’objet de ce partenariat est de proposer aux clients du cabinet Herez Israël d’investir dans un club deal avec Eli HADDAD et ses équipes sur des projets à forte valeur ajoutée aux revenus récurrents et intéressants.
    « Nous sommes ravis d’annoncer notre partenariat avec le multi family office Herez Israël. Ensemble, nous unissons nos forces et nos expertises pour offrir des solutions immobilières innovantes à nos clients. » – Me Eli Haddad

    Laurent Perez, Directeur Général de Herez Israel poursuit :

    « Cette collaboration nous permet de rester à l’avant-garde du marché en combinant notre savoir-faire avec celui d’Eli Haddad et nous adapter à un marché en constante évolution. »

    Herez Israël, filiale d’Herez, groupe français de premier plan spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine, a été créée pour renforcer la proximité avec nos clients désormais installés en Israël, et plus largement, proposer une offre de services sur mesure aux francophones intéressés par l’investissement en Israël.

    Mitspe Yehouda, des parcelles de terrain près de Jérusalem

    Les parcelles de Mitspe Yehouda, un investissement immobilier différenciant ? Nous avons interviewé M. Israel Jarmon, directeur commercial du projet pour les Français.

    Le développement de nouvelles villes est répandu en Israël. Investir en amont dans l’immobilier connaît un très fort succès depuis des années pour les Israéliens désireux de s’exposer au marché immobilier. Malgré un timing parfois plus long, le prix et le potentiel rendement restent extrêmement intéressants. Il faut ainsi savoir identifier les pépites de demain, comme celle de Mitspe Yehouda.

    Nous sommes heureux de pouvoir partager avec vous ce projet de façon exclusive, à un prix négocié par le cabinet Herez Israël. Nous vous faisons découvrir les récentes nouvelles à travers une interview de M. Israel Jarmon, directeur commercial de ce projet pour les Français.

     

    Monsieur Jarmon, pouvez-vous nous dire en quoi consiste cet investissement immobilier ?

    Israel Jarmon. L’opportunité qui est donnée est la possibilité d’acquérir dès aujourd’hui des parcelles de terrain. Chaque propriétaire de parcelles aura le droit, au moment de l’obtention du TABA, de construire un appartement de 100 m2 dans cette future ville d’Israël. Cette dernière sera située à seulement 12 minutes de Jérusalem une fois la route 80 construite. M. Oury Ariel, ancien ministre du logement en charge de l’obtention de l’autorisation, évalue le démarrage du projet dans un horizon de 3 à 5 ans.

    Pourriez-vous nous parler de la genèse de ce projet immobilier Mitspe Yehouda ?

    investir Israël immobilier

    La décision gouvernementale de 1984 d’autoriser la construction de la ville de Mitspe Yehouda

    IJ. Le terrain, d’appartenance privée, avait par le passé obtenu une autorisation de construction, avec un plan de développement urbain, mais celle-ci a été suspendue. En effet, la loi le prévoit si la construction ne débute pas dans les 10 ans à compter de l’autorisation. Aujourd’hui, l’obtention d’une nouvelle autorisation est en cours. L’équipe en place est très dynamique et participe activement à l’accélération des autorisations sur le terrain. La présence de l’ancien ministre du logement Oury Ariel dans l’équipe dirigeante est un atout indéniable pour ce projet. Il a en effet participé à l’avancée de la construction dans tout Israël : pour l’année 2014 seulement, le ministère du logement avait commercialisé plus de 50 000 nouvelles unités, un record absolu à l’époque du nombre d’unités de logements accordés par l’État d’Israël depuis sa création.

    « La présence de l’ancien ministre du logement Oury Ariel dans l’équipe dirigeante est un atout indéniable  »

    Quelle est l’actualité concernant le processus administratif de Mitspe Yehouda ?

    IJ. Il y a de très bonnes nouvelles. Le gouvernement a débloqué des budgets à hauteur de 1.5 millions NIS à destination de divers consultants pour la planification de la ville (voirie, tout à l’égout, électricité, eau etc). Pour bien comprendre et mesurer ces nouvelles, je voudrais rappeler que ce même processus a eu lieu par exemple à Maale Adoumim qui est désormais une ville à part entière et qui connaît un fort développement.

    « Le gouvernement a débloqué des budgets à hauteur de 1.5 millions NIS »

    Pensez-vous que le nouveau gouvernement jouera un rôle favorable au projet ?

    IJ. Oui. Le ministre nommé en charge du développement de la région Yehouda Ve Chomron (Judée Samarie) est Bezalel Smotrich. C’est une excellente nouvelle pour le projet dans la mesure où il s’agit d’un sioniste aux idéaux clairs.
    Par ailleurs il est de notoriété publique que l’avocat du projet de Mitspé Yehouda, Doron nir Tsvi, a fait passer son barreau au ministre, ce qui nous permet d’affirmer clairement que Smotritch est extrêmement optimiste quant à la possibilité de pouvoir accorder les autorisations au projet.

    « Il manque plus de 100.000 logements aux jeunes couples israéliens »

    immobilier IsraëlDe plus, il est important de rappeler que la société israélienne subit un grand décalage entre l’offre d’appartements et la demande de logements, toujours plus forte année après année. Ce déséquilibre provoque un fort déficit d’appartements disponibles et une hausse des prix. Il manque plus de 100.000 logements aux jeunes couples israéliens, qui vivent dans des conditions lamentables (caves, parking réaménagé, chez leurs parents etc.). Le gouvernement est parfaitement conscient de ce drame silencieux et s’est engagé à tout faire pour le résoudre. Attendu que la région de Jérusalem est la plus touchée par cette pénurie, Mitspe Yehouda constitue une excellente solution.

    Avis Herez Israël

    • Proximité de Jérusalem
    • Diversification du patrimoine
    • Accès à l’immobilier de façon différenciante dans des conditions privilégiées pour les clients Herez
    • Lien direct avec l’équipe en charge du projet et le propriétaire privé
    • Pour en savoir plus, contactez-nous ici

     

    Interview réalisée en janvier 2023

    Ê T R E – R A P P E L É ?

     

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      Investissement immobilier en Israël : conquérir le désert

      Dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël signe un partenariat exclusif avec la société de conseil en investissement immobilier et hôtelier Negev Inside. Sa fondatrice, Sandy Madar, nous fait part, dans cette interview, de cette aventure de l’entrepreneuriat dans le sud du pays, où elle guide les francophones vers l’immobilier de demain.

      Herez Israël. En 2019, vous créez Negev Inside. Pourquoi avoir choisi la région du Neguev ?

      investir NeguevSandy Madar : La démographie israélienne ne cesse de croître et doublerait d’ici 2048. Il est donc urgent de développer un nouveau pôle face à seize millions d’habitants prévus. Au-delà de cette nécessité, j’avais envie en tant que franco-israélienne que la clientèle francophone participe à ce développement. Grâce à une expérience de près de dix ans en immobilier, Negev Inside intervient dans l’analyse du marché et de ses opportunités, en s’appuyant sur une double culture et un fort réseau local. À ce jour, les deals conclus avec des clients représentent un volume de plus de 100 millions de shekels.

      Quel intérêt mesurez-vous chez cette clientèle ?

      S.M. : Du fait d’un renforcement conséquent du shekel et de la hausse des prix de l’immobilier à Tel-Aviv et ses alentours, les Français s’intéressent de plus en plus aux endroits excentrés. Je souhaite les aider à choisir des villes stratégiques. Une ville a un fort potentiel de croître si trois secteurs se développent, à savoir : les infrastructures, l’emploi et l’éducation. Comme Beer Sheva.

      Quel est l’état du marché face à ce bouleversement déjà bien engagé ? 

      S.M : En effet, la transformation du Neguev est déjà en marche. De nombreuses opportunités voient continuellement le jour. Avec Herez Israël, nous souhaitons consolider notre positionnement notamment à Beer Sheva, qui est au premier plan de cette transformation. Cela porte déjà ses fruits.

      “Une ville a un fort potentiel de croître si trois secteurs se développent, à savoir : les infrastructures, l’emploi et l’éducation, comme Beer Sheva.”

      Qu’est-ce que représente le Neguev en Israël ?

      Investir à Beer ShevaS.M. : Cette région représente quasiment les deux tiers du pays, avec une population de moins d’un million d’habitants concentrée principalement dans la partie Nord-Ouest. Il existe une dizaine de villes telles que Dimona, Ofakim ou encore Arad (plus de 20 000 habitants), une centaine de yechouvim (petits villages de moins de 2 000 habitants) et bien évidemment Beer Sheva, la métropole du Neguev, qui compte plus de 220 000 habitants. Beer Sheva est une des huit grandes villes d’Israël et la deuxième plus grande ville en termes de superficie, après Jérusalem. La population bédouine représente 2,5% de la population répartie entre une quinzaine de localités reconnues et des villages non reconnus par le gouvernement israélien.

      Quels sont les enjeux de développement dans la région ?

      S.M. : Il en existe plusieurs du fait de sa superficie, des conditions désertiques et des zones dédiées à l’armée israélienne. Parmi eux, il y a la question de régulariser certains villages bédouins, délaissée depuis plus de vingt ans et dorénavant à l’ordre du jour. Il y a, de plus, des infrastructures à développer, comme une station rapide Tel-Aviv – Beer Sheva, un tramway dans la ville, voire un aéroport pour décharger Ben Gurion.

      Beaucoup de problèmes ont néanmoins été résolus. 20% de la production agricole provient du Sud, ce qui est impressionnant pour une région désertique. Des solutions telles que la désalinisation pallie le manque d’eau dans la région, parmi d’autres innovations développées par des startups israéliennes. La Desertech est un nouveau tremplin de richesse à l’économie israélienne. La question du désert concerne la moitié de la planète.

      “Beer Sheva a bondi de plus de 40% depuis 2010, au même titre que le prix moyen d’un appartement en Israël.”

      Comment se porte le marché immobilier ?

      S.M. : Negev Inside se concentre sur Beer Sheva pour le pôle immobilier et dans le reste du Negev pour le pôle hôtelier. Concernant l’immobilier, Beer Sheva a bondi de plus de 40% depuis 2010, au même titre que le prix moyen d’un appartement en Israël. Le prix d’un bien, de 600 000 shekels, est aujourd’hui passé à 1 100 000 shekels. En novembre 2021, plus de 3 000 transactions ont été enregistrées, comme « sa grande sœur » Tel-Aviv. Les investisseurs se tournent principalement autour des universités, où il y a plus de 30 000 étudiants. La population est jeune et active et le maire, Ruvnik Danilovtz, très entreprenant.

      Et s’agissant des hôtels ?

      S.M. : Le Negev a marqué beaucoup de points durant la période Covid grâce à un renforcement du tourisme interne. De nouveaux projets ont vu le jour, tels que le Kedma à Sde Boker ou le Six Senses en plein désert. Des chaînes internationales s’intéressent ainsi à cet endroit magnifique. Le tourisme du désert est de plus en plus en vogue, d’autant plus qu’il vient pallier le problème de désertification. Toute construction doit bien évidemment se faire dans le respect de la nature et de l’environnement, dans un esprit écologique et design.

      Ainsi, cette région présente beaucoup d’intérêt en termes d’investissement pour les années à venir. Ce partenariat avec Herez Israël permet d’accélérer notre développement et celui de la région.

       

      Article achevé de rédiger le 10 mars 2022.

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        Hausse du shekel : quelles conséquences pour les Français ?

        Jusqu’où ira le Shekel ? En fin d’année dernière, l’euro tombait autour de 3,60 shekels, son plus bas depuis 25 ans. Un plancher ? Pas vraiment. Il semblerait que cela ne soit que le début.

        Pourquoi le shekel est fort ?

        Depuis le début de lannée 2022, la devise israélienne sest renforcée. Le cours euro shekel a quant a lui encore baissé. Il se situe désormais à 3,55 shekels*. Sur un an, leuro a perdu plus de 8,30%. Et selon de nombreux analystes, la force de la monnaie israélienne ne devrait pas faiblir cette année. La chute de la devise européenne ne manque pas dinquiéter les Français. Quils soient Israéliens, désireux de faire leur Alya, ou voulant simplement investir en Israël, ils sinterrogent. La flambée du shekel, une bonne ou mauvaise nouvelle ?

        La situation est paradoxale. Alors que les économies mondiales sortent difficilement dune crise sanitaire qui nen finit pas, l’économie israélienne fait preuve dune incroyable résilience. En 2021, selon une étude publiée par Dunn and Bradstreet, l’économie israélienne aurait enregistré une croissance de 7%. Cest bien plus que la moyenne mondiale qui s’élève à 5,9%.

        L’économie dIsraël est tirée depuis plusieurs années par son secteur technologique. Il continue d’être son principal moteur de croissance. Bien que le pays nait pas été épargné par les conséquences de la crise sanitaire, ses fondamentaux restent bons. Ce qui explique la bonne santé de sa devise, face à leuro mais aussi face au dollar américain. Cette situation nest, en réalité, pas nouvelle. Depuis plusieurs années, le cours du NIS na fait que se renforcer.

        Pour de nombreux analystes, tout concourt pour que le shekel continue sur sa lancée et reste à de hauts niveaux en 2022. Il y a même de fortes chances quil continue de progresser notamment face à leuro.

        Quel impact pour les Français ?

        Pour les résidents israéliens qui perçoivent des revenus en France, le change leur est désormais fortement défavorable. Doivent-ils garder leurs euros en espérant une remontée ou au contraire investir dans des projets en shekels qui leur assureraient un certain rendement ?

        Pour le moment, les analystes nenvisagent pas une hausse du cours de leuro face au NIS en 2022. Par conséquent, détenir des shekels semble être une option raisonnable. Dautant quil faut aussi vivre au quotidien. Pour les Israéliens dorigine française, il devient aujourdhui essentiel de créer et disposer dune source de revenu en Israël. Investir dans une entreprise ou dans un projet immobilier peut, en ce sens, constituer la solution idéale. Il est clair quil est désormais plus intéressant de disposer dune activité en Israël, où ils vivent et consomment.

        Pour les Français souhaitant investir en Israël, notamment dans limmobilier, la hausse du shekel est un facteur dinquiétude. À tort. Il ne faut pas faire de raccourcis et bien analyser la situation en l’évaluant dans son ensemble. Acheter un appartement, créer ou prendre des parts dans une entreprise de valeur reste une option intéressante, notamment en situation de hausse du shekel.

        Faut-il investir en Israël ?

        Pour une grande majorité danalystes économiques, le shekel va rester ferme face à leuro et au dollar en 2022. L’économie israélienne est en bonne santé. Les prix immobiliers nont jamais été aussi élevés. En dix ans, ils ont presque doublé et tout porte à croire que cela va continuer.

        Rien que pour lannée 2021, les prix ont augmenté de 10,3 % d’après les chiffres publiés par le Bureau Central des Statistiques le 15 décembre dernier. Sommes-nous en train de vivre une bulle de limmobilier ? Non, selon la banque dIsraël. Cette hausse est le résultat, entre autres, dun déficit de logements. Les prix augmentent dans tout Israël. À Tel Aviv bien sûr, mais tout le pays est concerné, y compris le nord.

        Le marché du logement est florissant. Investir dans limmobilier en Israël pourrait donc être une solution viable pour se protéger de la baisse de leuro. Linvestissement locatif permet aux français de se protéger contre l’érosion monétaire. Dautant que, contrairement à la France, la législation concernant la fixation des loyers est beaucoup moins contraignante.

        En octobre, le ministre des Finances Avigdor Liberman a annoncé un ambitieux plan logement pour 2022-2025 visant à augmenter loffre et freiner la hausse des prix. Sur ce dernier point, certains demeurent sceptiques. Quoi quil en soit, cela ne pourra que créer de nouvelles opportunités dans un marché très tendu.

        Aujourdhui, il existe de nombreuses possibilités dinvestissement immobilier en Israël. Elles permettent dassurer des rendements intéressants. Cela représente autant dopportunités tant pour les investisseurs résidant en France, que ceux ayant fait leur Alya.

         

        Pour toute question concernant vos projets patrimoniaux, contactez-nous en remplissant le formulaire ci-dessous.

         

        *Article achevé de rédiger le 16 janvier 2022.

        Contact :

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          Immobilier : partenariat entre Herez Israël et Negev Inside

          Communiqué de presse – Janvier 2022

          Le Negev est une région désertique dans le sud du pays, représentant plus de la moitié en superficie du territoire. Sandy Madar, CEO de Negev Inside, experte de la région, signe un partenariat exclusif avec Herez Israël afin de favoriser les investissements immobiliers dans cette zone pleine de promesses.

          La population israélienne, aujourd’hui estimée à près de 9,5 millions, atteindra les 15 millions d’habitants en 2048. Pour faire face à cette démographie, il devient urgent de développer d’autres métropoles.
          Depuis 2005, plus de 20 milliards de shekels ont été investis par le gouvernement dans le Néguev. Beer Sheva, sa capitale, est la deuxième plus grande ville d’Israël. Ville universitaire, parc high-tech, futur quartier militaire cyber, nouvel hôpital… Les infrastructures, l’emploi et l’éducation y sont en pleine évolution.

          Fort de ce constat, et dans un souci constant de décrypter les meilleures opportunités en Israël aux côtés d’experts qualifiés, Herez Israël a décidé de signer un partenariat exclusif avec la société de conseil en investissement immobilier et hôtelier Negev Inside, fondée par Sandy Madar, pour accompagner ses clients francophones dans l’immobilier de demain. 

           Sandy Madar est diplômée d’un Master 2 en mathématiques appliquées à la finance et à l’économie, spécialité finances des marchés de l’université Paris-Dauphine. Elle fait ses premières armes dans le milieu bancaire français en tant qu’analyste risque de crédit chez Newedge puis chez BNP Paribas. Elle crée en 2019 Negev Inside, une société de conseil en investissement immobilier et hôtelier dans la région du Néguev et tout particulièrement Beer Sheva.  

          « Cette année, le gouvernement a prévu un plan de développement de plus de 160 millions de dollars à destination des communautés du désert du Néguev. Grâce à un fort réseau local dans le Sud, les propositions d’investissement se multiplient. Je me réjouis de ce partenariat avec une maison comme Herez en Israël. Il permet d’accélérer notre développement et obtenir une forte crédibilité localement.», souligne-t-elle. 

          Laurent Perez, Directeur Général de Herez Israel poursuit :

          « Les Françaisinvestissent de plus en plus en dehors de TelAviv et ses alentours, du fait d’un renforcement conséquent du shekel et d’un prix dans le centre très élevé. Nous sommes convaincus du potentiel qu’offre le Negev et sommes heureux de pouvoir accompagner nos clients sur ce terrain grâce à l’expertise de Negev Inside. »

          Herez Israël, filiale dHerez, groupe français de premier plan spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine, a été créée pour renforcer la proximité avec nos clients désormais installés en Israël, et plus largement, proposer une offre de services sur mesure aux francophones intéressés par l’investissement en Israël.